深圳又一備受關注的核心區的舊改項目迎來新進展。

近日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布關于《南山區招商街道愛榕園片區城市更新單元規劃（草案）》的公告。南都灣財社記者對比發現，與2025年釋出的早期草案相比，新規劃在開發建設用地、容積率及功能配比上均有重大調整。

最值得注意的是，愛榕園舊改中早前規劃的4.38萬㎡保障性住房指標被全部移除，成為深圳今年3月舊改新政實施后，首個公開取消保障房配建的舊住宅區改造項目。

作為2024年深圳唯一立項的舊住宅區改造項目，愛榕園舊改歷經模式轉換與規劃調整，如今隨著新草案的公示，意味著其距離實際拆建階段又近了一大步。

取消保障房與學校，容積率大降

官方公示草案顯示，愛榕園片區城市更新單元位于南山區招商街道后海大道與工業八路交匯處，更新單元用地面積73381.4㎡，拆除用地面積68848.2㎡，開發建設用地面積60435.7㎡（含劃入零星用地1914.8㎡）。

規劃草案中提到，該項目開發建設用地規劃主導功能為居住，規劃容積241350㎡，其中住宅227500㎡，商業、辦公及旅館業建筑4000㎡（含母嬰室20㎡）；社區級配套設施建筑面積不少于9850㎡，配套清單包含9班幼兒園、社區警務室、社區服務中心、文化活動室等基礎公共服務設施；另在移交政府的公園綠地內配建戶外活動場地場地面積3760㎡（社區體育活動場地，兒童游戲場地）。

南都灣財社記者注意到，對比2025年前海管理局公示的首輪規劃，本次新版規劃完成多項核心優化調整。

首先，開發建設用地面積增加，由原先的約4.33萬㎡增至約6.04萬㎡，原獨立劃出的保障房用地已并入可開發范圍。調整后，項目規劃總容積約為24.14萬㎡，其中住宅面積為22.75萬㎡；其次，開發強度大幅降低，住宅容積率由原先的5.7下調至2.9；再者，公共配套功能調整，原規劃的4.38萬㎡保障性住房以及一所27班九年一貫制學校的配建要求被取消，原學校用地調整為公園綠地。

這一系列“減法”調整，被市場普遍解讀為深圳舊改新政的直接體現。據悉，今年3月正式實施的《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》明確，尚未完成最終規劃審批的城市更新項目，在符合國家住宅建設規范的前提下，原則上無需配建保障性住房。

由于愛榕園片區舊改首輪規劃未完成最終審批，契合新政適用條件，成為全市首個公開享受該政策紅利的大型舊住宅區更新項目。業內分析表示，此次政策落地與規劃調整，能夠有效降低舊改項目開發成本、緩解企業運營壓力，破解當前部分城市更新項目因配建成本過高、收益失衡導致的推進停滯難題。

深圳核心區，舊改加速推進

據了解，愛榕園片區建筑建成于上世紀90年代初期，最初是招商局為企業職工建設的福利住房，后經房改轉為商品房。隨著樓齡漸長，片區建筑設施老化、居住配套標準滯后，整體更新改造需求迫切。

該項目改造路徑歷經多次優化調整。2020年，南山區招商街道辦與招商房地產有限公司簽署棚戶區升級改造戰略合作框架協議，項目初期以棚改模式推進前期摸排、業主意愿征集等基礎工作。后續受片區產權結構復雜、棚改實施周期長、推進難度大等因素影響，項目于2024年正式退出棚改推進通道，轉型為拆除重建類城市更新項目，并成功納入《2024年深圳市前海深港現代服務業合作區城市更新單元計劃第一批計劃》。

改造模式切換后，項目推進效率大幅提升。2024年11月項目完成正式立項，是當年深圳唯一獲批立項的舊住宅區改造項目。2025年5月，項目首輪規劃草案便對外公示，僅耗時半年。

而讓愛榕園舊改項目持續收獲市場高度關注的原因，在于其稀缺的核心區位。從地理位置上來看，愛榕園片區地處蛇口核心成熟居住區，交通路網與公共軌交配套完善，地塊緊鄰地鐵2號線海月站、12號線四海站，在建15號線東濱路站步行可達，軌交可直達南山科技園、后海總部基地、前海深港現代服務業合作區三大產業片區，跨片區通勤便捷。

商業休閑配套方面，步行可達蛇口沃爾瑪、花園城購物中心、寶能太古城三大商圈，鄰近四海公園，周邊聚集招商四海臻邸、招商雍華府等新舊住宅社區，片區居住氛圍濃厚，同片區老舊小區二手住宅單價維持5萬至7萬元/㎡區間，次新住宅雍華府二手掛牌均價約9.5萬元/㎡。

值得關注的是，此前深圳拆除重建類舊住區項目，普遍設置較高容積率與硬性保障房配建指標，企業綜合開發成本持續走高，大量老舊小區更新項目推進受阻。本次愛榕園舊改通過下調容積率、取消強制配建、增加公共綠地的措施，也為全市其他未完成規劃審批的舊改項目提供了參考。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽