北京
房地產(chǎn)投資圈流傳著一句口訣：月租金達(dá)不到房價(jià)的1%，轉(zhuǎn)身就走。這條被稱為“1%規(guī)則”的速算法，正在成為許多新手房東的第一道篩選網(wǎng)。
它的計(jì)算方式簡單到可以心算——把預(yù)計(jì)能收到的月租金除以購房總成本，看這個(gè)數(shù)字有沒有超過1%。一套20萬美元的出租房，每月至少要收回2000美元租金才算跨過門檻。如果房子要價(jià)40萬，還得再砸3萬美元翻新，那租金底線就抬高到了4300美元。賬算下來，月租連月供都覆蓋不住的話，這筆買賣就可以直接翻篇了。
這套邏輯對住宅和商業(yè)物業(yè)通用。一棟樓里有好幾戶租客，就把所有人的租金加總，看總和能不能摸到總成本的1%。正因?yàn)殚T檻設(shè)得夠低，它天然適合用來快速排除——花三十秒算完，要么進(jìn)入下一輪盡調(diào)，要么立刻轉(zhuǎn)向下一個(gè)房源。
但“簡單”恰恰是它最大的軟肋。1%規(guī)則不看物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、維修、空置期，甚至連房貸利率都懶得算。一位在BiggerPockets平臺上活躍的投資者指出，這套規(guī)則流行起來的時(shí)間點(diǎn)很關(guān)鍵——全球金融危機(jī)過后，房價(jià)還趴在地上，租金很容易跑贏1%這條線。如今房價(jià)已經(jīng)大幅抬升，再用同樣的尺子量，很多房子根本過不了線。
另一派投資者更傾向于用“現(xiàn)金回報(bào)率”來下判斷。這個(gè)指標(biāo)沒有1%規(guī)則那么直白，但它能告訴你，投下去的每一塊錢，一年后能收回百分之幾的現(xiàn)金。它把實(shí)際能落袋的現(xiàn)金流擺到了更中心的位置。
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