3月23日，“新民幫儂忙”微信公眾號發(fā)布報道《小區(qū)公共收益：－74萬元！滬上業(yè)主驚呆：5年臨時停車收入0；倒欠物業(yè)巨款》，講述了徐匯區(qū)茶花玫瑰園公共收益資金余額竟出現(xiàn)負數(shù)“-74萬元”，引發(fā)社會關(guān)注。據(jù)業(yè)主反映，在2019年3月5日至2024年3月4日5年審計時間段內(nèi)，小區(qū)臨時停車費收入為零；公共收益資金期初余額－103403.46元，5年收不抵支，期末余額更是驚現(xiàn)－748199.51元。

幫忙君隨即對該小區(qū)“五年臨時停車費為何是零”“坐支資金為何達151萬”“負數(shù)余額是怎么出現(xiàn)的”等一系列問題，展開深入調(diào)查。近日，幫忙君了解到，城管執(zhí)法部門對物業(yè)公司作出處罰，罰款443583.40元。但業(yè)主們對其中多筆“糊涂賬”仍存疑問，希望得到有效解答。

臨停收入瞞了多少？

在徐匯區(qū)相關(guān)部門的高度重視下，上海中審眾環(huán)會計師事務(wù)所對茶花玫瑰園小區(qū)2019年3月5日至2024年3月4日的維修資金收支情況和收益資金收支情況進行審計的《審計報告》，提供了“第二版”。幫忙君注意到，去年的“第一版”有說明“本次審計未獲取到小區(qū)臨時停車費收入”。而“第二版”在“重要事項或其他事項說明”中，增加了這樣的表述：審計期間內(nèi)，我們未獲取到小區(qū)臨時停車費收入相關(guān)資料。根據(jù)物業(yè)公司提供情況說明……臨停收入合計62400元，歸屬業(yè)委會55%部分為34320元。

茶花玫瑰園

審計報告第二版

幫忙君查詢到，上海市城市管理行政執(zhí)法局網(wǎng)站公布了一條“行政處罰案件信息”，案件名稱“上海誠錦物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占公共收益一案”。處罰信息透露，“誠錦”物業(yè)挪用、侵占公共收益，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十二條，被處以罰款人民幣443583.40元。執(zhí)法單位名稱是龍華街道辦事處。處罰決定日期是2026年5月29日。

行政處罰信息公開

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十一條規(guī)定：公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨列賬。同時，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十二條規(guī)定：業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機構(gòu)或者代理記賬機構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

分成比例到底多少？

相關(guān)部門公布了處罰結(jié)果，未公布調(diào)查情況。因此，小區(qū)業(yè)主仍對多筆賬目心存疑問。

比如公共收益分成比例。小區(qū)公共收益資金，如電梯廣告費、地面停車費等，依法歸全體業(yè)主共有。在實際管理中，由于物業(yè)公司承擔(dān)了日常維護、安保和保潔等成本，因此通常由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商約定分成比例。在前期采訪中，幫忙君走訪了上海誠錦物業(yè)管理有限公司。工作人員稱，根據(jù)物業(yè)和業(yè)委會的“分成協(xié)議”，公共收益的55%歸業(yè)委會，物業(yè)則拿45%。在物業(yè)公司出示的近年來部分財務(wù)代管資料中，機動車停車費、機動車臨停費等收入均注明“業(yè)委會應(yīng)得55%”。在上海中審眾環(huán)會計師事務(wù)所的審計報告中，也沿用了這一“分成比例”，但說明：未獲取到貴小區(qū)審計期間的《物業(yè)服務(wù)合同》。

審計報告提到分成比例

但業(yè)主另有說法，并提供了證據(jù)。在一份誠錦物業(yè)龍華管理處與茶花玫瑰園停車費收益情況表（2019年2月）中，物業(yè)提成一欄明確寫的是“25%”；總額13478.51元中，物業(yè)獲得金額3369.63元，業(yè)委會10108.88元，呈現(xiàn)的比例是1：3（物業(yè)25%，業(yè)委會75%）。在另一份“業(yè)委會公益收益分配表”（未標(biāo)注日期）中，分成比例也明確寫業(yè)委會是“75%”。

業(yè)委會的分成比例，從2019年2月的75%到同年3月（2019年3月5日起進入審計時間段，審計報告說明“公共收益分成比例為業(yè)主大會55%物業(yè)公司45%”），為何突然下降到了55%？

業(yè)主們告訴幫忙君，那段時間是小區(qū)最“混亂”的時候。業(yè)主徐先生起訴第三屆業(yè)委會，要求獲得涉及小區(qū)專項維修資金、公共收益等的“知情權(quán)”。2019年6月，徐匯人民法院作出一審判決。而在宣判之前，第四屆業(yè)委會在經(jīng)過啟動籌備、候選人確定、業(yè)主大會選舉和會后手續(xù)辦理等過程后，于2019年4月1日完成備案，但很快又在2019年12月公示“集體辭職”。最新一屆的第五屆業(yè)委會直到2025年才成立。

小區(qū)公共收益分成比例是在何時完成的修改？是否有效？業(yè)主徐先生提供的一份法院筆錄提到，小區(qū)全體業(yè)主大會在2013年之后就沒開過（該筆錄簽寫日期是2019年11月）。而據(jù)新業(yè)委會一名委員反饋，沒有看到過相關(guān)分成協(xié)議。審計報告稱：小區(qū)業(yè)委會于2020年1月解散，“2020年1月至2024年3月期間，小區(qū)公共收益收支均未取得業(yè)委會書面確認及審批，亦未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，僅誠錦物業(yè)單方面確認”。

停車收益到底多少？

業(yè)主對分成比例的質(zhì)疑，導(dǎo)致圍繞機動車停車費的收入，產(chǎn)生了第二個爭議，核心焦點是對于小區(qū)存在多少停車位，雙方說法出現(xiàn)巨大差異。

幫忙君看到，在上海中審眾環(huán)會計師事務(wù)所的兩版“審計報告”中，列出的長租車位收入均為804243.58元。根據(jù)報告中的“說明”，這一金額是扣除物業(yè)45%分成后的凈額。從業(yè)委會這一收入倒推，小區(qū)固定車位數(shù)量是162個。

審計報告

但車位數(shù)量真的只有162個嗎？說清這一問題有點困難。誠錦物業(yè)工作人員在今年3月對幫忙君稱，小區(qū)車位現(xiàn)有278個，但此前是按172個車位統(tǒng)計的。而據(jù)業(yè)主排摸，2022年時實際清點到停車位281個，2025年實際清點到的車位數(shù)為306個（其中劃線車位278個，未劃線車位28個）。現(xiàn)任業(yè)委會一名委員表示，他們一直未能從物業(yè)公司獲取到包括業(yè)主車牌號、住址等詳細車位租賃報表。

那么，小區(qū)長租車位收入是否存在“水分”？幫忙君得知，目前新一屆業(yè)委會包括主任在內(nèi)有3人表達了辭職意愿，故業(yè)委會只出具了一份未蓋章的審計報告復(fù)核意見，其中針對長租車位收入、臨時停車收入、其他收入、補充收入等多方面問題，以及支出問題、分攤比例等，均提出質(zhì)疑。對審計報告的總體意見是“不予認可”。

小區(qū)的“糊涂賬”何時能夠理清？對此，幫忙君將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 陳浩

攝影 | 陳浩 受訪者

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

編校 | 楊葉