文/深圳進深 嚴明會

動工建設一年多，龍華九龍山雙璽家園。

沒能等來入市，卻等來了調規的消息。

近幾天，深圳規自局公布了雙璽家園項目總平面圖修改的公示。

主要修改內容包括：

1）經濟技術指標表局部調整；

2）綠化范圍、非機動車位置局部調整；

3）道路開口局部調整；

4）建筑物輪廓、層數、高度調整；

5）消防救援場地、公共開放空間、社區兒童游戲場地局部調整；

6）場地標高及擋土墻局部調整。

文字上看著有點泛，進深君對著項目前后的兩個參數表仔細研究了一番。

發現雙璽家園有一項很重要的變動：小區的一棟樓層變高了。

這個小區，只有兩棟樓。

原本，1棟是25層，2棟是27層。

總平圖修改后，1棟變為了28層，樓高也由81.8米變為了91.25米。

2棟層高則保持不變。

由此，項目的總戶數也由原先的276戶變為了291戶，多了整整15戶。

并且，小區的戶型原本全是套內面積小于90㎡的。

如今調整后，只有264戶（占比90%）套內面積是少于90㎡的戶型。

也就是說，雙璽家園如今不僅總戶數增加了。

還拿出了10%的戶型（27套）做了大面積的產品。

數字就可以直觀看到，開發商的可售房源肯定是增加了的。

但神奇的是，雙璽家園的住宅建筑面積，其實并沒有變化，調整前后都是24890㎡。

這里面主要的原因，是開發商把2棟的住宅面積“騰挪”了一部分到1棟。

指標數據顯示，修改前1棟的住宅面積11780㎡，修改后變為了12460㎡，增加了680㎡。

而2棟住宅面積，修改前13210㎡，修改后變為了12530㎡，減少了680㎡。

一增一減的兩個數字，剛好對上了。

所以雖然小區的1棟變高了，但整個小區的總建筑面積變動并不大，只是由42691㎡，變為了42657㎡。

可見開發商真的很高明，一番“騰挪”后項目的建筑面積沒怎么變，但卻多了二十多套大面積戶型。

這些大面積戶型，在后續入市，價格上無疑也更高，潛在地也增加了整個項目的貨值。

進深君看了下總平圖，1棟的調整，在樓棟輪廓和整個戶型布局也有所變化。

調整前，1棟的四條腿一層共五戶，其中東南腿兩戶，東北腿一戶，西北腿一戶，西南腿一戶。

調整后，1棟依然是四條腿一層共五戶，只不過東南腿變成了一戶，相應地西南腿變成了兩戶。

剩下的東北、西北兩條腿保持不變，還是一戶設計。

樓棟的出入口，原本是在西北那條腿進去的，現在也改為了從東北那條腿進去。

2棟的樓棟出入口，也有所調整，但樓棟輪廓、整體戶型的朝向布局，變化并不大。

雙璽家園位于深圳龍華區福城街道九龍山社區龍瀾大道旁，為九龍山科技園土地整備項目的一部分。

開發主體為深圳市鵬城建興投資發展有限公司（簡稱“鵬城建投”）。

其為深圳市鵬城置業投資發展集團有限公司（簡稱“鵬城置業集團”）旗下公司。

鵬城置業集團由張曉紅、韓偉彬分別持股50%。

在鵬城置業集團官網，董事長為韓偉彬。

該人士1972年出生，廣東梅州興寧人。90年代初在深圳從事汽車貿易行業，2005年進軍房地產行業，在深圳打造了多個項目。

九龍山科技園土地整備項目就是其中之一。該項目又分為13-01、13-03-01兩個地塊。

其中，雙璽家園便屬于13-03-01地塊。建設用地面積7112.23㎡，計容積率建筑面積2.58萬㎡，容積率3.51。主要為兩棟住宅樓。

另外的13-01地塊，為九龍山世紀花園，包含住宅、商業和公寓等。

據市場消息，雙璽家園將打造產品為78-120㎡，當中78㎡做到了三房兩衛。

節點上，項目預計7月開售樓處，并在8月實現開盤。

整體看下來，雙璽家園主打剛需、剛改產品，新規產品高使用率，低容積率、低樓高，對剛需還是挺友好的。

且所在片區屬于”九龍山智能科技城”，緊鄰華為新基地，周邊聚集高層次人群。背靠九龍山，環境也是加分項。

不足上，兩棟住宅，小區比較小。周邊商業配套這些比較遠，目前最近的4號線長湖站直線距離約2.7公里，通勤上也不算方便。

價格方面，項目周邊在售盤，信城縉熙園參考均價2.8萬/㎡，玖瓏臻境新玥3.1萬/㎡。