中國買家退潮，俄羅斯與印度買家崛起：泰國公寓市場正在改寫游戲規則

泰國外國人公寓市場正在經歷近幾年最明顯的一次結構性變化。

泰國政府住房銀行房地產信息中心（REIC）最新數據顯示，2026年第一季度，外國人購買泰國公寓的熱度明顯降溫。全國共完成外國人公寓產權過戶3241套，同比下降17.3%；交易總額134.64億泰銖，同比減少17.9%；成交面積也下降13.8%。

過去幾年支撐市場的中國買家出現大幅退潮，成為拖累整體市場的主要原因。然而與此同時，俄羅斯、印度、澳大利亞以及部分歐洲國家買家卻逆勢增長，顯示泰國外國買家結構正在發生深刻變化。

這意味著，泰國樓市正逐漸擺脫長期依賴單一國家買家的局面。

中國買家仍是第一，但優勢正在縮小

多年來，中國一直是泰國外國公寓市場最大的客源國。

無論是曼谷、芭提雅還是普吉島，大量中國投資者曾推動多個項目快速銷售，甚至成為開發商制定營銷策略的重要依據。

但今年第一季度，這一情況明顯改變。

數據顯示，中國買家完成過戶906套公寓，同比下降38.8%；交易金額34.93億泰銖，同比大跌42.9%，跌幅遠高于整體市場水平。

分析人士認為，中國經濟復蘇力度不及預期、房地產市場調整持續、居民財富效應減弱以及資金流動性趨緊，是中國投資者海外置業意愿下降的重要原因。

對于許多中國家庭而言，如今最重要的已不再是海外資產配置，而是保留現金流和控制風險。在這種背景下，海外房產投資自然被排到后面。

雖然中國買家仍然是泰國外國購房群體中的第一大來源國，但與其他國家之間的差距正在迅速縮小。過去由中國買家主導市場的時代，正逐漸發生改變。

俄羅斯買家強勢接棒

與中國市場形成鮮明對比的是俄羅斯買家的持續擴張。

第一季度，俄羅斯買家完成383套公寓過戶，同比增長33%；交易總額達到16.65億泰銖，同比暴增68.7%。俄羅斯已經躍升為泰國外國買家的第二大群體。

業內人士指出，俄羅斯資金近幾年持續流入普吉島和芭提雅等旅游城市，許多買家并非短期投資，而是以長期居住、自住養老甚至家庭遷居為目的。

在俄烏沖突持續、歐美制裁長期化的大背景下，泰國因簽證便利、生活成本較低、氣候宜人以及對俄羅斯游客友好，逐漸成為俄羅斯中產和高凈值人士的重要海外目的地。

尤其是在普吉島，一些高端公寓和別墅項目甚至出現“俄羅斯化”現象，俄羅斯資本對當地房地產價格形成明顯支撐。

印度成為最大黑馬

相比俄羅斯，印度買家的數量雖然不大，但增長速度更值得關注。

第一季度，印度買家成交63套公寓，同比增長40%，增速位列前十大買家來源國之首。

更有意思的是，印度人的購房習慣與其他國家明顯不同。

數據顯示，印度買家的平均成交價約為560萬泰銖，遠高于外國買家整體平均水平的420萬泰銖；平均面積達到67.8平方米，同樣遠高于整體市場43.7平方米的平均面積。

這說明印度買家更偏向購買面積較大、適合家庭長期居住的住宅，而非用于短期投資的小戶型產品。

隨著印度經濟持續增長、國際商務活動擴張，以及泰國與印度之間日益頻繁的旅游和商業往來，印度正逐漸成為泰國房地產市場不可忽視的新興力量。

泰國樓市進入“去中國化”階段？

從數據上看，外國買家市場正在經歷一次深層次調整。

過去，泰國開發商幾乎把中國市場視為風向標，中國買家增減直接影響項目銷售節奏。但現在，這種依賴正在下降。

俄羅斯、印度、澳大利亞、德國和英國等市場開始填補部分空缺。雖然這些國家的買家規模暫時還無法完全取代中國，但市場來源明顯更加分散。

對于泰國房地產行業來說，這未必是壞事。

長期依賴單一國家資金，本身就是一種風險。一旦該國經濟出現問題，整個市場都會受到沖擊。如今買家來源更加多元化，反而有助于增強市場韌性。

不過，這并不意味著泰國房地產已經走出低谷。

根據近期研究機構預測，2026年外國人公寓過戶量可能全年下降約20%，成為過去五年來首次出現年度下滑。中國需求減弱、全球經濟放緩以及國際金融市場波動，仍將持續影響市場表現。

市場正在回歸真實需求

事實上，眼下泰國房地產市場最大的變化，并非買家來自哪個國家，而是買房邏輯正在改變。

過去幾年，大量海外資金抱著“買了就漲”的投資思維進入市場。而如今，無論是俄羅斯買家還是印度買家，越來越多人關注的是居住品質、社區環境、醫療資源、國際學校以及長期生活便利性。

簡單來說，市場正在從“投資驅動”轉向“居住驅動”。

對于泰國開發商而言，這意味著未來僅靠海外投資概念已經很難打動買家。產品本身是否適合居住、是否具備長期價值，將變得比過去更加重要。

中國買家的退潮，或許只是一個開始。真正值得關注的是，一個更加多元、更強調實際居住需求的新市場，正在形成。未來幾年，誰能抓住這些新買家的需求，誰就有機會成為下一輪泰國房地產周期中的贏家。

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