作者：縱橫論市

近期不少朋友聊起環滬樓市，南通的現狀總能成為熱議話題。趁著閑暇，我實地走訪了當地多家房產門店與近郊樓盤，直觀感受到這里的市場氛圍早已今非昔比。

放在幾年前，依托緊鄰上海的區位優勢，南通不少售樓部總是客流不斷，看房隊伍絡繹不絕。而如今走在街上，大大小小的中介門店大多冷冷清清，工作人員大多閑坐待命，很少能看到主動進店咨詢的客戶。

和從業多年的房產中介交流時，對方道出了當下最尷尬的現狀：不少近郊樓盤單價從早年的1.5萬元，一路回落至如今5000多元的價位。價格出現大幅回落之后，市場依舊毫無起色，真正愿意出手購房的購房者少之又少。

大幅降價卻帶不動成交，這樣的反差讓不少人感到費解。今天我們就結合中指研究院、安居客等權威機構發布的統計數據，搭配本地真實樓盤案例，聊聊南通樓市當下的真實處境。

網絡上各類傳言滿天飛，很多人誤以為南通全域房價都出現了六成左右的跌幅，這其實是典型的認知偏差。我們不妨把統計數據拆開來看，分清城市整體行情和局部板塊的差異，才能看清真相。

根據中指研究院的監測數據，2021年南通新房全年成交均價為15514元/㎡，當年年末市場熱度達到頂峰，房價沖高至16570元/㎡。

進入2026年，全市新房成交均價維持在14031-16040元/㎡區間。對比2021年的價格高點，全城新房整體跌幅僅在3%至15%之間，屬于行業正常的階段性回調，并不存在全域大跌的情況。

價格出現深度下探的區域，主要集中在高鐵新城、錫通園區這類早年依靠概念炒作興起的近郊板塊。高鐵新城的卓越華耀時代就是典型案例，2021年該小區高層房源均價穩定在1.5萬元/㎡。

截至目前，這套房源的二手實際成交價已經跌至5000-6000元/㎡，整體縮水幅度超過六成。錫通園區內的多個樓盤處境相似，當下的銷售價格，甚至低于項目當初拿地的樓面價。

除了近郊剛需盤，曾經備受追捧的學區房源也迎來價格回落。南通中央創新區房源在2021年均價高達2.3萬元/㎡，現如今核心地段成交價僅1.3-1.4萬元/㎡，樓層較差的房源單價已經跌破萬元。

再看二手房整體市場，2026年5月南通二手房掛牌均價為9295元/㎡，而錫通園區、通州灣等遠郊片區，實際成交均價僅8500元上下。整個二手房市場呈現出成交量小幅抬頭、價格持續走弱的態勢，交易活力大不如前。

理清了市場分化的真相，大家不免疑惑：即便部分房源價格已經觸底，為何還是難以吸引購房者入場？深究下來，是多年積累的多重問題共同作用，讓市場陷入了僵局。

首先，過往的炒作紅利徹底褪去，虛高的房價逐步回歸現實。2020到2021年，靠著“接軌上海、空港規劃”兩大熱點，南通多個近郊板塊的地價與房價一路飆升。

早在2020年，相關部門就批復南通新機場選址二甲鎮，明確其為上海航空樞紐的組成部分。但規劃落地節奏遠不及市場預期，曾經支撐高房價的核心利好不斷弱化。

熱潮之下，當年區域土地溢價率一度突破100%，房企不惜高價拿地。待到市場風向轉變，樓盤售價已經低于土地成本，開發商為了回籠資金，只能被迫持續降價。

其次，區域房源供給嚴重過剩，高庫存成為難以化解的難題。前幾年，大量上海及周邊城市的投資客看好區位潛力，扎堆在南通近郊置業。

隨著全國樓市整體降溫，外來投資者紛紛停止新增買入，同時集中拋售手中房源，直接造成二手房掛牌量暴漲。行業數據顯示，錫通園區、通州灣等片區綜合去化周期普遍突破60個月，部分區域更是長達119個月。

為了消化存量房源，不少項目推出工抵房、零首付等促銷手段，無序降價不斷拉低區域價格底線，也進一步加重了購房者的觀望心態。

第三，城市產業與人口的短板，是樓市難以回暖的深層制約。南通多數近郊板塊規劃藍圖宏大，但落地的優質產業、高薪崗位十分有限，無法吸引高收入人群定居。

與此同時，本地青壯年人口長期向上海、蘇州等一線城市流動，區域老齡化問題日漸凸顯。加上遠郊片區教育、商業等生活配套不完善，就連本地剛需群體，也更傾向于選擇主城區，外圍房源徹底失去了穩定的需求支撐。

第四，多家民營房企資金鏈承壓，徹底擊碎了市場信任。陽光城、世茂、卓越等昔日在南通重金布局的房企，近年接連陷入經營困境。

受此影響，不少在建樓盤出現停工、延期交付的情況，部分房源還被劃入法拍行列。經歷一系列風險事件后，購房者對期房的信任降至冰點，寧愿持幣等待，也不敢貿然入手問題房企的項目。

最后，教育政策的調整，也瓦解了學區房的溢價空間。隨著教師輪崗、多校劃片等政策逐步落地，傳統名校獨有的學區優勢被大幅削弱。

依托學區概念炒高的房源失去溢價基礎，價格隨之快速回落，也讓一批跟風入市的投資者選擇離場。

多重負面因素交織，如今的南通樓市，已經形成了界限分明的兩極格局。

新房市場里，崇川等主城區房源價格韌性相對更強，但到訪人數、成交單數都出現明顯下滑，早已不復往日盛況。而高鐵新城、錫通園區等遠郊板塊，輪番降價促銷也沒能激活市場，交易基本陷入停滯。

二手房市場的處境同樣艱難，全市掛牌房源數量持續增加，業主主動讓利降價成為常態，不少房源掛牌長達一年，都等不到意向買家。

曾經想著“抄底撿漏”的購房者如今蹤跡全無，大家普遍判斷房價仍有下行空間，觀望情緒彌漫整個市場。對于房產從業者而言，當下想要促成一筆交易，難度變得越來越大。

結合現有數據和市場現狀，我們可以對南通樓市后續走勢做出客觀判斷。

高鐵新城、錫通園區、通州灣等依靠概念炒作發展的遠郊片區，高庫存、產業人口不足的現狀短期無法扭轉，短期內不存在回暖的可能，大概率會長期陰跌，消化存量房源將成為未來數年的主要任務。

崇川主城區、中創區優質地段的房源，依托成熟配套和穩定客流，抗風險能力更強，但受整體大環境拖累，也很難重回前幾年的價格高點，長期將以橫盤震蕩為主。

放眼更廣的范圍，南通樓市的現狀，也是環滬一眾三四線城市的真實縮影。房地產全民普漲的時代早已落幕，板塊分化、價值回歸，會成為整個行業長期的發展常態。

總而言之，從1.5萬元跌至5000多元的房源，看似給出了十足的價格優勢，本質上只是過往投機泡沫的正常出清。

單純依靠熱點概念、外來投資客撐起的樓市，終究經不起市場的考驗。房產的價值，最終還是要依托一座城市的產業實力、人口吸引力和生活配套。

靠著炒房博取收益的時代，已經徹底畫上句號。

你身邊有打算在南通看房、置業的朋友嗎？歡迎分享你看到的市場實景。