房產(chǎn)本就是不動(dòng)產(chǎn)，如今這個(gè)詞算是徹底應(yīng)驗(yàn)了，不少房子真的原地“一動(dòng)不動(dòng)”。哪怕中介使出各類推廣手段，想按市場(chǎng)價(jià)成交，簡(jiǎn)直難如登天。今天咱們就聊聊金華最難出手的幾類二手房。

目前金華二手房主流成交模式是單邊獨(dú)家代理。不做獨(dú)家委托還能順利賣掉房子，基本算是奇跡，除非你的房源稀缺無可替代，報(bào)價(jià)還低于市場(chǎng)價(jià)。房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)卷有多嚴(yán)重，只有我們一線經(jīng)紀(jì)人心里清楚，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)早已卷得不成樣子。

你敢信嗎？經(jīng)紀(jì)人為了成交手上的獨(dú)家房源，內(nèi)卷到組織同行集中看房發(fā)紅包，發(fā)朋友圈引流也要搭配紅包。房產(chǎn)人每條推廣朋友圈至少投入兩塊錢紅包，想要刷屏拉高曝光，紅包最少準(zhǔn)備一百份起步。自家房源曝光跟不上，客戶流量就會(huì)流向別家，只有曝光量足夠，委托房源才有被推薦、被帶看的機(jī)會(huì)，不然只能一直擱置賣不動(dòng)。

每套獨(dú)家房源，我們都會(huì)邀約同行統(tǒng)一上門看房、統(tǒng)一發(fā)紅包引流。這種行業(yè)資源和號(hào)召力，房東單憑自己根本做不到，經(jīng)紀(jì)人擁有專屬行業(yè)社群，房源信息發(fā)到各個(gè)群內(nèi)，才能真正起到拓客效果。

但即便投入大量成本做曝光，也不是所有房源都能成交。我手上有一套江南八一南街的獨(dú)家公寓，建面56平，一室一廳一廚一衛(wèi)。簽下委托之后，我專門上門全屋清潔、布置美化，還邀約大批同行集中看房，在這套房上投入不少，光是發(fā)紅包就花了一千多塊。可整整兩個(gè)月過去，總共接到的咨詢電話還不到十個(gè)，足以看出這類公寓如今市場(chǎng)接受度很低。

這套公寓在同小區(qū)同戶型里，價(jià)格不算偏高也不算最便宜。小區(qū)還有一套頂樓同戶型，報(bào)價(jià)足足比我這套便宜八萬，對(duì)方掛牌44萬，我這套掛牌52萬8。低價(jià)房源都無人問津，可想而知我這套成交難度有多大。

現(xiàn)在公寓難賣是大勢(shì)所趨，市面上剛需住宅門檻已經(jīng)很低。就拿湖海塘城市花園舉例，一套89平三房電梯次新房，房齡不到十年，精裝修總價(jià)也就一百萬左右。濱江物業(yè)加持，小區(qū)配套完善，一家人居住舒適度拉滿。

普通住宅和公寓居住差距十分明顯：住宅戶型通透，大多帶有陽臺(tái)，小區(qū)體量完整，物業(yè)管理完善，生活配套齊全；反觀公寓，大多只有獨(dú)棟樓棟，幾乎沒有完整小區(qū)環(huán)境，基礎(chǔ)保潔簡(jiǎn)單，關(guān)鍵缺少陽臺(tái)，日常居住體驗(yàn)大打折扣。再加上當(dāng)下購(gòu)房金融政策寬松，首套房首付僅需15%，一百萬的住宅首付十五萬就能拿下，入手公寓同樣也要七八萬首付。換作是你，會(huì)選擇一步到位買住宅，還是入手公寓？

我和這套公寓的房東溝通過好幾次，房東明確表示價(jià)格不會(huì)再下調(diào)，降價(jià)就干脆不賣。房子產(chǎn)權(quán)在房東手里，最終定價(jià)還是房東說了算，我只能給出客觀市場(chǎng)建議，沒有決定權(quán)。

中介本質(zhì)只是買賣雙方的撮合紐帶，沒辦法左右房源定價(jià)，更沒有憑空高價(jià)賣房的能力。市場(chǎng)永遠(yuǎn)遵循物以稀為貴的規(guī)律，如果你的房源地段、戶型、樓層獨(dú)一無二，不愁沒有客戶主動(dòng)上門；可如果小區(qū)體量龐大、在售競(jìng)品一大堆，房源沒有優(yōu)質(zhì)樓層、精致裝修這類突出優(yōu)勢(shì)，想賣到理想市場(chǎng)價(jià)難上加難。同等預(yù)算下，客戶完全可以挑選樓層更好、裝修更精致或是報(bào)價(jià)更低的替代品。

除了公寓，遠(yuǎn)郊樓盤、市中心老破大、老破小同樣很難流通。現(xiàn)在主流購(gòu)房群體都是年輕人，大家更偏愛新建小區(qū)，新式社區(qū)配套規(guī)劃更合理，居住體驗(yàn)更好。如今家家戶戶基本都有代步車，大家不會(huì)糾結(jié)小幅地段差距，就算地處市中心的老舊大戶型、小戶型，出手速度也遠(yuǎn)不如次新房。

各位房東一定要認(rèn)清當(dāng)下市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，現(xiàn)在屬于標(biāo)準(zhǔn)買方市場(chǎng)，掛牌存量房數(shù)量龐大，剛需客戶選擇空間充足。一套房子沒有任何差異化優(yōu)勢(shì)，想快速成交基本只能靠運(yùn)氣。

我理解每位房東都想賣出更高價(jià)格，但行情不由房東、也不由中介單方面決定。除非片區(qū)所有房東統(tǒng)一管控報(bào)價(jià)，不然房?jī)r(jià)最終只能由市場(chǎng)供需說了算。

作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，接手獨(dú)家委托后壓力其實(shí)很大。房源長(zhǎng)期賣不掉，我們一分傭金都拿不到，前期還要自掏腰包投入推廣、紅包、房屋美化等成本。其實(shí)房東和經(jīng)紀(jì)人本是同一戰(zhàn)線，只有雙方充分溝通、互相配合，才能高效把房子順利賣出。

如果是你名下有房產(chǎn)要出售，會(huì)選擇交給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人做獨(dú)家代理嗎？