半年沖刺，成都房企鏖戰正酣。

在集中推新、加碼促銷的混戰中，保利·天奕以一套“非常規”打法，創造了上半年主城改善市場真正意義上的“現象級”開盤：

6月首開，147套房源（123㎡、137㎡、187㎡戶型），小戶型近乎售罄，當天整體售出122套，去化率83%，熱度可觀。

保利·天奕開盤現場

更令市場意外的是，這一成績并非靠鋪天蓋地的宣傳或重金打造的實景示范區，而是憑借“全自渠運營+精準凍資節奏+產品信任預支”，在取證后2天內迅速完成認籌、開盤，讓競品措手不及的同時，也讓成都樓市再次見證保利在周期波動中的定力與勝率。

把時間撥回5月。彼時，成都“5+2”區域迎來一場供應大潮，7大新盤集中亮相，加上一季度已跑出熱度的老盤扎堆加推，主城戰場瞬間進入白熱化。分銷混戰、價格試探、示范區比拼輪番上陣，每個項目都在搶窗口期、搶話語權。

而彼時的保利·天奕，僅有一處異地城市展廳，連實景示范區都尚未呈現。

保利·天奕售樓部現場

但正是這個低調的項目，卻在一個多月內完成了驚人的蓄客數據，突然爆火：到訪超4000組，凍資超450組（超房源三倍）。

更讓業界側目的是，項目在取證后僅2天便認籌滿額、火速開盤。要知道，成都很多項目早已習慣“慢動作”開盤，取證到開盤間隔一個月已是常態。

而保利·天奕偏偏反其道而行之：取證后兩天內迅速完成180組認籌即宣告截止，不再多收一人，直接進入開盤流程。

保利·天奕售樓部現場

這種“閃電戰”節奏，打的不僅是時間差，更是心理戰。這一節奏本身，就是一次精準的市場突襲：當別的項目取證后還在“找客戶”時，保利·天奕已經搶走了主城改善客群中核心的購買力。

而且，保利并未采取小步快跑、少量取證的常規策略，而是一次性推出147套房源，以遠超同批次競品的推貨規模，直取主城改善市場。

保利·天奕效果圖

取證只是發令槍響，而運動員早已在起跑線上做好了全部熱身。正是這種“蓄客前置+極速轉化”的組合拳，完成了從取證到開盤的完整閉環，成為2026年上半年成都樓市超具沖擊力的操盤案例。

保利·天奕的熱銷，絕非運氣使然，而是三大底層策略的集中兌現——每一招都打在當下市場的痛點上：

1. 全盤放棄分銷，自渠+數字營銷雙輪驅動

當前主城改善盤幾乎全線綁定分銷，隨之而來的是客戶雜、意向純度低、價格口碑混亂等問題。保利·天奕選擇全盤不接入任何分銷，依靠項目價值、央企口碑形成自然來訪與老帶新為核心路徑，全部客戶接待與轉化均由項目自營銷售體系承接。

這套自運營體系分為兩條腿走路：

一條腿是傳統拓客，自然到訪占比40%。

采用這種傳統拓客方式的底氣，來自保利深耕成都19年、沉淀超40萬業主的口碑基本盤。項目團隊沒有坐等客戶上門，而是主動走出去——線下開展“送早飯、送咖啡券”等動作，用最樸素也最真誠的方式，充分激活保利自有老業主池。

保利為老業主送早餐、咖啡

另一條腿是數字營銷，占比高達60%。

保利·天奕搭建了銷售+中臺的自媒體矩陣，從項目官方賬號到每一位銷售的個人IP，形成立體化內容傳播網絡。四川保利官方抖音號留資量穩居全川TOP1，取證期間直播熱度更是沖至全國榜單第一。

通過直播、朋友圈精準投流、短劇等新媒介形式，項目將產品價值點以更碎片化、更場景化的方式傳遞給目標客群：客戶刷著手機就能看到未來家的樣子，點進直播間就能和置業顧問實時互動。

“線上精準觸達+線下地緣深耕”，這套組合拳既回歸了營銷的本質：找到對的人、說對的話，又充分擁抱了信息觸達方式的時代之變。

2. 好房子的第一道門檻：地段與地塊的“六邊形戰士”

如果說營銷策略是“軟件”，那么地段和地塊就是難以復制的“硬件”壁壘。這恰恰是保利“三好生活體系”中“好房子”的第一道門檻：好房子，首先必須生長在好土地上。

保利·天奕位于東中環杉板橋與二八板塊交界處，步行可達全國現象級文化IP東郊記憶，龍湖濱江天街、萬科天薈、招商花園城三大商業體環繞，三條地鐵線路（7、8、17號線）交匯環繞，出行效率無可挑剔。

東郊記憶實景圖

杉板橋實景圖

在當前購房邏輯全面回歸主城、回歸看得清配套的趨勢下，保利·天奕堪稱主城罕見的“六邊形戰士”，教育、商業、交通、文化、生態、醫療，六維配套全滿貫，沒有一塊短板。

更關鍵的是地塊本身的“天生優越”。

項目85畝方正大地塊，住宅容積率僅1.6。這個指標放在當下的成都主城，幾乎可以用“奢侈”來形容。

保利·天奕總平圖圖

近兩年主城土拍出讓地塊，大多是20-40畝不規則小地塊。地塊形制狹長、規劃排布空間受限，受指標約束，多數項目樓間距僅能壓縮至20米上下，樓棟近距離對視問題突出，同時很難留出充足空間打造完整中庭景觀。

反觀保利這類大面積規整地塊，規劃層面不存在這類先天制約，樓棟間距、中庭景觀均可從容布局，樓間距普遍拉至40-50米，客戶走進工地就能直觀感受到那種疏朗、通透。

這種體驗不需要任何專業知識介紹，肉眼可見。

保利·天奕效果圖

大地塊、低密、方正，是保利·天奕的先天優勢，放到當下主城改善的市場環境下，這項先天條件已成為購房者取舍樓盤時的核心評判標準，更是其他項目難以填平的硬性差距。

3. 好產品的誠意表達：透明度+紡錘法，切中新一代改善心理

在價格策略上，保利·天奕同樣不走尋常路。

首批次推售房源總量控制在147套，4棟小高層搭配2種戶型（臨路戶型與中庭戶型錯位組合），價差拉大并全部透明公示。

仿照新能源汽車的明碼標價模式，將樓層、朝向、景觀視野帶來的價格差異清晰拆解，客戶一目了然，徹底打消了當下購房者最抵觸的信息不對稱套路。

更突破性的是定價邏輯：傳統高端操盤往往是“越高越貴”，頂層最貴、低區最便宜。

但保利·天奕團隊在前期蓄客中敏銳捕捉到一個新趨勢，在社交平臺上，“樹景房”成為熱門話題，越來越多的改善客群開始偏好5-12層的中低區房源。

為什么？因為這個高度既避開了低層的潮濕和噪音干擾，又能平視中庭郁郁蔥蔥的樹冠景觀，享受“窗外就是一幅畫”的居住體驗。

保利·天奕效果圖

基于這一洞察，項目采用了“紡錘法”定價：中低區性價比最高、中高區次之、頂樓不再一味沖高，整體價格曲線呈現中間大兩頭小的紡錘形態。

近年來操盤數據也印證了這一趨勢：中低區的銷控速度已明顯反超高層，客戶決策邏輯從“追高顯身份”轉向“舒適+劃算”的理性權衡。

保利·天奕效果圖

與此同時，保利·天奕將原本計劃支付給分銷渠道的點數直接讓利給客戶，使得項目在同區競品中的性價比優勢格外突出。

一位成交客戶坦言：“其他項目給渠道兩三個點，我本來就是要買房的，為何要為買賣過程中多出來的環節買單？保利價格透明不玩套路，我沒什么好猶豫的。”

保利正是切中新一代改善的心理，真正的好產品，既要過硬的居住品質，更要透明無套路的購買渠道。這種實打實的誠意，帶來了超高的轉化率。

當然，再高明的營銷策略，最終要落到產品本身。

保利·天奕的熱銷，本質上是保利品牌“好生活”戰略的一次集中兌現。

2026年4月，“保利好生活趨勢大會”舉行，這是一次從“好房子”向“好生活”的系統性升維，更是一場居住價值體系的深刻重構。

2026“保利好生活趨勢大會”的發布會現場

當行業仍在“好房子”的物理維度上內卷時，保利已經率先跳出單一維度的競爭，將戰場拉升到“好生活”的系統層面。保利·天奕的首開熱銷，正是市場對這一戰略升維最直接的投票，購房者買走的不僅是一套房子，更是功能可依、精神可棲、資產可期的完整生活方案。

成都保利·天奕作為全國第四座“天奕”系作品，此前上海、廣州、杭州三座同名項目均領跑當地，產品系的成熟度與市場驗證度毋庸置疑。

廣州保利·天奕、上海保利·天奕、杭州保利·天奕實景圖

雖然項目在開盤時尚未呈現實景示范區，但保利通過兩套工具成功打消了客戶顧慮：

一是數字沙盤精準還原規劃細節，客戶可以在屏幕上“走進”未來的社區；

二是已落地城市的實景照片和視頻，上海天奕的會所、廣州天奕的園林、杭州天奕的入戶大堂……這些真實存在的畫面，比任何效果圖都更有說服力。

在產品風格上，成都保利·天奕定位于“松弛度假感”，精準匹配成都這座城市骨子里的悠閑氣質。項目強調“溫潤、無界、自然、松弛”四大關鍵詞，而不是傳統豪宅那種“油爆”的奢華堆砌。

保利·天奕樣板間實景圖

百萬暢銷書作家、建筑師逯薇曾公開為項目打出高分，稱其“以人本空間拆解出居住日常真諦”——從適配成都家庭烹飪習慣的超大冰箱位、小家電塔，到全屋預留10組嵌入式收納柜，再到可靈活改造的X-SPACE悅己空間，每一處設計都在回應真實的生活痛點。

逯薇講解2026年居住關鍵詞

“人生得奕須盡歡”，這句slogan背后，是保利從“三好”（好房子、好產品、好生活）的全面升維。

項目的“奕CLUB”會所不只是物理載體，更同步啟動了各類社群運營活動，展示即運營，讓客戶在購買之前就能感知到未來生活的溫度和可能性。

再加上保利高端物業“東方禮遇”的服務保障，從買下房子的那一刻起，資產價值和居住品質便有了長期守護。

從親子社群到運動社交，從藝術沙龍到戶外探索，這些提前運轉的圈層活動，讓“好生活”不再是一句交付后的承諾，而是簽約前就能觸摸的日常。

保利物業活動實拍圖

當然，購房者不會為開發商的營銷勝利買單。在開發商的“方法論”之外，真正讓購房者買定離手的，還是“好房子”本身。

保利·天奕不是一個項目的勝利，是保利品牌產品線和好生活體系的勝利，是保利對“人如何更好地生活”這一終極命題的持續思考與回應能力。

在行業回歸居住本質的當下，保利·天奕用實績證明：最有力的營銷，是在產品、定價、客群運營上下的每一處“硬功夫”。

當紅海競爭只剩價格廝殺和分銷博弈時，保利選擇了一條更難卻更穩的路。不依賴渠道輸血、不制造虛假熱度、不玩價格迷宮，而是用大地塊的先天稟賦、透明化的定價誠意、去分銷的客戶信任，以及產品系扎實的兌現力，一步步贏得了市場的投票。

這，恰恰是被市場獎賞的路。

成都樓市半年沖刺的這場大考，保利·天奕交出了一份堪稱范本的答卷。而這份答卷的意義，遠遠不止于一個項目的熱銷——它為整個行業提供了一個周期波動下的突圍樣本。

真正愿意為“好房子”下硬功夫的開發商，市場從不會虧待。

預售證：510108202684031

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

原創文章由成都商報房產部采寫，如需轉載，請后臺聯系授權，若擅自轉載，一訴到底