文/北京進深 林振興

沉寂整整三個半月，御翠園官方公眾號終于更新，直接甩出重磅推售消息。

6月18日大促節點，它高調官宣，推售50席，345-400㎡的現房聯排。

早在官宣前十天，御翠園已經拿下全新一批現房預售證，底氣拉滿。

此次，它一共有53套聯排取證，13-18#，擬售均價90518.55-91647.07元/㎡。

它的聯排產品是地上三層、地下一層，首層層高達4.15米，樓上層高約3.15米，而部分地下一層還做到6.6米挑高設計。

除聯排之外，本次同步取證還有308套高層產品，擬售均價在96357.94-99383.98元/m2區間。

回看過去一年多，御翠園的日子并不平靜，經歷了特價、退房、補償風波不斷。

但即便風波纏身，它在北京樓市依舊自帶頂級流量buff——它是李嘉誠在北京的最后一個住宅項目。

自2001年以總價約7億的價格拿下姚家園地塊，所在地塊的價值相比25年前拿地時已升值數幾十倍。

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御翠園上一次取得預售證，還要把時間撥回2023年7月18日。

一共有9棟（包括3棟高層、6棟聯排別墅），473套房，其中77套聯排別墅，396套高層產品，擬售均價在9.07-9.97萬元/m2區間。

但取證之后，開盤卻玩起了“捉迷藏”，遲遲沒動靜。

這一拖，就是一年多。

直到2024年10月，御翠園終于有了入市的新動靜。

彼時，和記地產的高管們站在濃濃港風的紅底海報前，宣布了所謂的“金秋震撼驚喜價”：

約345㎡的城市聯排，總價2620萬起（均價7.59萬/㎡）；

約140㎡的精英觀景三房，總價1070萬起（均價7.64萬/㎡）；

豪華三房約185㎡，總價1390萬起（均價7.51萬/㎡）。

上述驚喜價截至2024年10月31日止。由此計算，開盤價格定在了7.5 萬/㎡。

如今一年多過去，御翠園去化成績如何？

目前，住宅（高層 聯排）一共網簽了120套，成交額共計約18.4億元。

對比全盤473套的總貨量，去化速度并不算理想。

先來看看高層的成交情況，網簽96套，還有300套待去化，庫存壓力大。

2024年11、12月，這兩個月是它的高光時刻，分別網簽46套、26套，成交均價在7.9萬 /㎡。

次年，開始出現網簽乏力，成交量滑落至個位數。

而且，高層還出現了量價齊跌。2025年5月，成交均價已經跌到了7.4萬元/㎡。

此外，聯排一共網簽了24套，成交均價8.13萬元/㎡，成交額約6.88億元，去化率約31%。

為了加速去化，去年五一假期，御翠園推出了一批特價房，最低價格約7萬/㎡，承諾給老業主價值百萬元不等的裝修禮包。

據媒體報道，僅僅半個月后，上述價格優惠取消了，裝修禮包也沒了下文。

工作人員說法，“七折銷售”的御翠園并沒有產生實際成交，已經為五一期間買房的業主辦理了退款，同意退房的業主拿到了雙倍定金。

至于老業主，開發商答應，“按時收房，補償3年物業費。”

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為何李嘉誠選擇降價甩貨？

答案其實很簡單：地段雖好，但產品早就過時了。

御翠園的產品規劃設計是20多年前的款式。這直接帶來兩個硬傷：其一，產品設計老套；其二、產權時間縮水。

以185㎡三房兩廳兩衛戶型為例：

? 進深面寬比為2.07:1，進深19.15米，面寬只有9.25米；

? 南向只有一個客廳和臥室，不僅沒有做到南向四面寬，連三面寬都沒有；

? 廚房面積過小，次臥干濕不分離；

? 由于北向的兩個臥室與客廳只有一條狹窄的走廊連接，導致南北通透性弱。

以至于有業內人士評價，它可能是北京戶型最差的180平米大平層。

更要命的是毛坯交付。在北京新房普遍精裝、全屋智能的時代，這意味著買家還要砸進去一大筆裝修費。

當然，最重要的原因，是因為朝陽供應大，新房瘋狂內卷，御翠園遭到了被刺。

御翠園位于北京東四環和五環之間，屬于朝青板塊。

周圍的新盤一個比一個狠，不管是贈送面積、園林會所，還是產品設計，全方面碾壓御翠園。

? 三間房雙子：保利朝觀天珺成交均價約8萬元/㎡，金茂滿曜約7.5萬元/㎡。

? 黃杉木店雙子：中建智地紫京宸園成交均價約9.8萬元/㎡，金茂璞樾約10萬元/㎡。

更刺激的是，朝陽下半場殺招還在后面。

近日，朝陽區率先拿出壓箱底——三宗寶地備戰下半年，東四環、東三環、酒仙橋，全是核心板塊。

這或許是迫使李嘉誠加速出貨的原因之一。在供應井噴、產品迭代的北京樓市，晚跑不如早跑。

趁還能賣，趕緊出貨，落袋為安，才是明智之舉。

時間拉回2001年，和記黃埔以約7億元的總價，拿下了姚家園一塊40萬平方米的土地，當時的樓面價僅1750元/㎡。

開發節奏也是經典“李超人式”。直至2005年6月才開始動工，打造一期逸翠園和二期御翠尚府。

逸翠園共計760套商品房入市，最終的成交均價為9230元/㎡，是樓面價的約5.27倍。

御翠尚府2011年獲得預售證，當時的價格普遍在3萬/㎡左右，部分樓盤單價高達4、5萬元/㎡。

御翠園則是最后一期，哪怕現在打“骨折”甩賣，價格依然是當年拿地樓面價的數十倍。

顯然，李超人還是最后的贏家。