文/深圳進(jìn)深 李奕和

深圳樓市，呈現(xiàn)出兩幅不同的面孔。

有的樓盤，開盤熱銷、沒多久就賣了個精光。有的開盤幾個月，去化就是上不去。

原本一場干脆利落的速戰(zhàn)，變成了要跟市場斗智斗勇的持久戰(zhàn)。

今年4月10日，位于寶安福永的懷德城德望府，拿下新一張預(yù)售證。

這是這個項(xiàng)目的第三次取證，幾天后就開盤加推了。

至今兩個余月過去，網(wǎng)簽去化并不算理想。

252套房源，目前（截至6月18日）已簽、已備案58套，去化率只有23%左右。

沒辦法，只能被迫把戰(zhàn)線拉長了。

01

對于這次的加推，開發(fā)商一開始可是很自信。

備案價，無論是最低價還是最高價，都比前兩次上漲了不少。

其最新拿證，是1棟一單元和3棟一單元房源。

面積段主要為100-264㎡的產(chǎn)品。

備案單價4.97-10.06萬/㎡，均價5.44萬/㎡。

前兩次拿證：

第一次，是去年10月21日，為4棟二單元、5棟一單元，共215套，面積段99-326㎡。

當(dāng)時的最高面積段更大，但備案單價也僅4.94-7.81萬/㎡。

第二次，是去年11月28日，房源是5棟二單元，共131套，面積段99-259㎡，同樣差不多。

備案單價也僅4.81-7.48萬/㎡。

而最新這次最高備案價，直接突破了10萬/㎡。

面積段大差不差的情況下，直接斷層式領(lǐng)先。

可見開發(fā)商對最新這次拿證的產(chǎn)品，期望有多高。

但從眼下的網(wǎng)簽看，開發(fā)商的熱情，顯然被市場辜負(fù)了。

02

開發(fā)商想要賣個好價，也不難理解，進(jìn)深君猜測，信心可能來自這兩點(diǎn)：

1）跟海景沾點(diǎn)邊。

這次加推3棟一單元，位于德望府的西邊，主要戶型的陽臺朝向西南。

高度足夠的話，確實(shí)是可以看到海的。

關(guān)于這一點(diǎn)，德望府官微也曾在加推預(yù)告中寫道：

“建面約99-115㎡望海樣板房綻放，加推在即。”

不過吧，這個望海的距離確實(shí)也是有點(diǎn)遠(yuǎn)的。

進(jìn)深君用百度地圖測距了一下，直線足足有四公里多。

中間還有不少的建筑，還隔著機(jī)場。

這里面海景的價值到底有多少，是值得討論的。

2）對市場過于自信。

不可否認(rèn)，去年四季度以來的深圳市場，確實(shí)挺火的。

特別是改善類項(xiàng)目，開一個火一個。

今年以來，疊加政策層面的加持，有的盤更是出現(xiàn)久違的“日光”。

但現(xiàn)實(shí)是，深圳這一輪市場回暖甚至是火爆，并不是“普漲”。

熱銷的盤，要不是具備核心的價值，要不有足夠的性價比。

所以熱的盤有，但去化不行的也很多。

德望府折后均價約5萬/㎡，開發(fā)商口碑和物業(yè)一般，價格優(yōu)勢也不大。所以……

其實(shí)，不僅最新這次加推房源去化不好，德望府前兩次推出的房源，也還有很大一部分沒賣出去。

其首次取證房源網(wǎng)簽去化率77%，第二次取證房源69%。

整個項(xiàng)目來看，從去年10月入市至今，德望府的整體去化52%左右，剛過五成。

03

這個項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.64萬平方米，總建筑面積24.16萬平方米。

容積率5.56，計(jì)容積率建筑面積14.67萬平方米，其中住宅13.59萬平方米。

整個德望府住宅建設(shè)5棟共九個單元，層高30-31層，呈圍合式布局。

當(dāng)中，1棟、3棟、4棟、5棟均有一二單元，2棟有一個單元。產(chǎn)品為一層3-6戶都有。

更大的范圍，德望府其實(shí)也是深圳寶安舊改大城懷德城的新一期組團(tuán)。

其位于深圳市寶安區(qū)福永街道，由深圳市懷德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。

該公司成立于2009年4月，原本董事長為潘燦森，總經(jīng)理為潘振東。

不過今年3月，潘燦森退出了董事長職位。如今董事長、總經(jīng)理均為潘振東。

與一般房企不同，懷德地產(chǎn)是一家以社區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家的房企。

當(dāng)初是懷德社區(qū)整村統(tǒng)籌開發(fā)而成立的由社區(qū)自主開發(fā)、控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

其主要項(xiàng)目是就是位于深圳寶安福永片區(qū)總建面超1000萬平方米的懷德城。

懷德城原是福永懷德舊村城市更新單元項(xiàng)目，分多期開發(fā)，一期是懷德公元，二期懷德峰景，三期懷德國際。

目前在開發(fā)的四期，除了德望府，還有德懿府、萬利城市廣場、萬利商務(wù)中心。

德望府表現(xiàn)不突出，德懿府的去化則更慢。

后者在2024年10月、12月，先后兩次取證入市，目前整體網(wǎng)簽去化僅67%左右。