海外博主4.9萬美元網購的中國豪宅

在YouTube等海外社交媒體上，“我從中國網購了一套房子”早已是熱門話題，“兩萬美元網購中國折疊房”、“4.9萬美元從TikTok直接買了個中國豪宅”等視頻層出不窮。這些交易在亞馬遜、阿里巴巴國際站、 TikTok、Temu等跨境平臺上屢見不鮮。

今年三月，一個40英尺的貨柜在鹽田港碼頭被裝上海運貨船。貨柜內裝的，是一名波斯尼亞客戶在中國訂購的別墅，更準確地說，是組成別墅的所有半成品——輕鋼龍骨屋頂、墻板、地板……

這些半成品漂洋過海，一個多月后落地波斯尼亞。工人像搭積木一樣將這些半成品一一組合，經歷40天左右的施工期，一座外觀雅致、冬暖夏涼、抗風抗震，可使用百年的永久性住宅就落成了。

在工廠生產建筑的預制構件（可以理解為房子的半成品），工人在施工現場將它們一一拼裝好，房子就這樣建了起來。這種“搭積木一樣造房子”的建筑形式，在業內被稱為“裝配式建筑”，也叫“預制建筑”或“工業化建筑”。

這個波斯尼亞家庭，需要為這棟別墅付多少錢呢？根據這套別墅的生產商—— 深圳睿婕房屋科技的報價， 一棟建筑面積240㎡的輕鋼結構裝配式住宅，洗手間、廚房等內部裝修一應俱全，出廠價格是50萬人民幣左右。

在深圳，把“預制房”賣到海外的企業不在少數，比如2025年年底，沙特的產業配套社區項目，引進了 深圳雅鑫建筑的裝配式房屋技術。2026年1月， 深圳特區建工旗下科工集團簽約澳大利亞昆士蘭州的鋼結構裝配式住宅項目。

深圳特區報在今年6月初分享了這樣一個案例：落成于巴新海灣省基科里地區的地標酒店，就是由總部位于深圳的中建科工“寄出”的84個“快遞箱”組建而成，這座酒店總建筑面積3275平方米，包含52套客房及接待處、健身房、會議室、餐廳等配套設施，并配備光伏發電系統。

“我從中國網購了一套房”

2025年，中國預制建筑出口額為43.39億美元，前五個月，中國出口的預制房占全球市場的12.3%，位居全球首位。這其中包括預制混凝土結構體系、鋼結構體系等永久性建筑，以及 YouTube高頻出現的折疊房 等臨時房屋和半永久建筑。

中國預制房屋出口的目的地，也從早期的東南亞、非洲，擴展到歐美、澳洲等市場。根據 海關總署公布的數據，過去三年來，中國香港、美國、馬來西亞、 印度尼西亞、 澳大利亞、 俄羅斯等國家和地區，在中國預制建筑出口市場中占據較高比例。

以澳大利亞為例，近幾年移民大量涌入，導致當地住房市場供需失衡， 住房緊缺、 租金上漲成為困擾當地的一大問題 。

睿婕在澳洲的裝配式輕鋼住宅項目（何友良供圖）

澳大利亞統計局數據顯示，過去6年， 澳大利亞住宅建筑成本漲幅超過30% ，單單2025年3月至2026年3月，建筑施工價格上漲4.2%。

澳大利亞政府在2024年公布，將在五年內建設120萬套住房。不過， 受建筑成本上漲、勞動力短缺，以及融資條件收緊等多重因素影響，澳洲多個城市的住房施工進展明顯放緩。

根據新華社報道，在悉尼等城市，采用傳統方式建造高層住宅，每平方米的成本區間大約為3.29萬到3.7萬人民幣。在一部分項目中，預制建筑可以降低20%的綜合成本，而且工期更短。

闊森特在美國的住宅項目（楊全鋼供圖）

施工成本高、工期長、建筑勞動力不足，使得海外發達地區更青睞預制建筑。

楊全鋼在深圳從事木結構建筑出口業務，他是 裝配式建筑企業 闊森特的業務負責人。闊森特2007年開始發展出口業務，主要生產SIPs結構和LGS輕鋼結構的預制建筑，目前已銷往北美、澳洲、西歐，以及日本、韓國等50多個國家地區， 去年的出口業務量接近9000萬 。

SIPs技術廣泛適用于木結構永久建筑。 SIPs，即結構保溫板，是一種“三明治”式的復合建筑材料，中間是保溫芯材，兩面用定向結構刨花板壓成一個整體，面板與芯材共同承受荷載，SIPs同時具備結構支撐和保溫隔熱兩種功能，“SIPs可以抵御零下二三十度嚴寒，后期施工都不需要再填充保溫棉”。

闊森特的生產線 （楊全鋼供圖）

楊全鋼介紹，在北美，多數永久性住宅采用木結構，當地對 SIPs 接受度極高。即便當地也有裝配式企業，但中國出口的產品依然具備價格優勢。此外， 木結構住宅 在歐洲、澳洲也是主流。

“在北美，由于建造周期只有傳統方式的三分之一，SIP預制房屋越來越受地產商歡迎。” 楊全鋼透露，以100平米戶型為例，工廠生產需三四十天左右，加急情況下10天就可出廠，半成品運到現場后，熟練團隊用吊車配合，兩三天就能完成框架搭建。如果不算各種等待時間，大概半個月就能裝好入住。

闊森特在美國的項目（楊全鋼供圖）

相較于其他裝配式建筑，SIPs結構建筑的安裝更接近搭積木，“框架搭建好以后，就是把一塊塊保溫板拼在一起”，后期安裝更加簡單，施工速度也是最快。

按楊全鋼分享的造價， SIPs結構住宅，出廠價格大約為每平方米4000元上下，即便算上運費和關稅，單套總造價仍然比當地傳統建造方式節省30%左右，“如果訂單數量大，還能節省更多”，此外，門窗、衛浴等建材從中國供貨，也比當地采購更便宜。在當地，裝配式住宅的市場價，也比傳統住宅低一些。

楊全鋼透露， 闊森特的美國客戶中，很大一部分是小型地產商和工程承包商。采用裝配式建筑，不僅可以為業主節約購買成本，更能加快工程商的資金周轉。

睿婕在東南亞的輕鋼結構別墅群項目（ 何友良供圖 ）

東南亞是睿婕的主要市場， 睿婕在 當地售出超過2000套別墅，主要客戶是房產開發商。根據睿婕總經理何友良過去幾年的觀察，東南亞這些發展中地區，正處于城市化進程中，“ 很多建設剛剛提上日程”，這正是出海企業的機會所在。

輕鋼別墅在東南亞落地的整體成本，與在當地傳統施工的投入相差不大。不過，開發商看重的，是中國裝配式建筑的速度和質量。

開發商需要快速回籠資金。 在當地采用傳統方式施工，需要一年到兩年時間才能完工。 東南亞建筑工業生產鏈不發達，建筑原材料大多依賴進口，當地也缺乏成熟的 施工企業 和工人。如果采用中國出口的裝配式輕鋼結構建筑，從工廠生產到當地落成，工期在2個月到3個月。

睿婕的生產線（ 何友良供圖 ）

“在國內，裝配式輕鋼住宅的生產，從原材料、圖紙、結構計算、生產，國內的產業鏈和技術非常成熟。設計、加工、安裝都有一套完善的標準體系，每一根鋼材都有編號，墻體切割、螺絲孔位、水電孔位的預留，全部都是標準化的。”何友良說。

何友良透露，在東南亞市場，這類輕鋼別墅的市場定位是高端住宅。

輕鋼別墅中采用的高強度熱鍍鋁鋅鋼，耐腐蝕 能力遠超普通鋼材，由于鋁含量高，這類鋼材的熱反射率很高，能形成天然的保溫罩。房屋落地后，使用壽命能達到70年甚至100年以上，可以抵御高強度臺風和地震。輕鋼龍骨極佳的耐腐蝕性，使得房屋在后期維護上成本更低。

為什么出海

睿婕的海外業務開始于疫情期間。當時國內市場受阻，何友良決定試試海外市場。睿婕建立了自己的獨立站，通過線上推廣海外業務，很快何友良就發現，海外市場的反響不錯，睿婕的業務也逐漸轉向出口。

“海外住宅，本來就是以木結構居多，這種建筑形式也接近于裝配式。從木結構轉化到輕鋼結構，房屋升級了很多，質量更好，外國人很容易接受這種。”何友良說。

睿婕在柬埔寨的裝配式輕鋼別墅群項目（何友良供圖）

過去幾年， 睿婕 在全世界售出5000多套輕鋼建筑，包括住宅、酒店等， 也承接過國企的海外項目。這些項目的海外 客戶以企業為主，個人客戶只占三成。客戶大都來自線上，也有少部分訂單來自外貿公司。

何友良透露，通過項目積累， 睿婕在東南亞已擁有較高的品牌知名度 。除了東南亞市場，輕鋼結構別墅已陸續售往北美、歐洲、澳洲、中亞和非洲等多個地區。

出海之前，何友良在國內市場頻頻碰壁，“走了很多彎路”。

2017年，在深圳經營互聯網業務的何友良決定向實體轉型，輕鋼結構裝配式建筑，是他的轉型方向。

睿婕在國內的輕鋼項目 （何友良供圖）

一開始 何友良 的推廣方向是國內，但并不順利，國內住宅市場對裝配式建筑的接受度不高，除了居住習慣的因素，國內裝配式建筑的成本要高于傳統建筑。此外，輕鋼結構建筑的一大優勢是保溫，這使得它在北方更吃香，“一些北方的輕鋼預制建筑私營企業，一年在國內能售出四五十套別墅，但是南方市場就不行”。

在MIC預制建筑(預制混凝土建筑)領域，內地市場的普及同樣有限。在內地，MIC的總體建筑成本比傳統建筑高30%至40%，內地不少MIC企業把目光放在港澳地區，該技術在當地市場接受度高，利潤空間也更高。

在內地，混凝土建筑的預制部分，大多在墻板、樓板、陽臺等構件上，主體承重仍使用傳統的現澆筑施工技術，“預制”的成熟度遠不及 MIC。

睿婕的生產基地集中在江西萍鄉，在過去幾年的競爭中，江西的民營輕鋼結構預制建筑企業，如今只留存下兩家，“這是一個低成交率的行業，如果市場方向沒有找對，就很難有成交量，也就很難活下去”。

木結構裝配式建筑的境遇相似，楊全鋼透露，闊森特的SIPs業務一般來自文旅市場，“旅游區的木屋、古建筑復原，這些場景才會用到木結構”。

SIPs的造價，相比混凝土建筑更加缺乏優勢，“在國內，SIPs的出廠價每平方米至少要3000元，很多農村自建房，使用磚混結構的造價，一平方米可能就1500元到2000元”，楊全鋼說。

楊全鋼所在的闊森特，正在擴大輕鋼結構的產線，目前該公司引進了來自新西蘭的全自動數控薄壁輕鋼輥軋成型設備，“是目前世界上最領先的輕鋼結構生產技術， 你導入圖紙，它就能自動把鋼材切割成不同尺寸的龍骨，所有的孔位也都一并打好了”。

楊全鋼 透露，這是公司基于對市場的預判，“雖然木結構在歐美是主流，但輕鋼結構的接受度這些年在不斷上升，它會是一個趨勢”。

而在國內，政府也在大力推廣裝配式建筑，“浙江、重慶地區還出臺了鼓勵政策，重慶對裝配式建筑的補貼每平方米高達500元”。 在楊全鋼看來，裝配式建筑在將來會被國內客戶廣泛接受，只是需要一個適應的過程。“裝配式建筑更環保，產生的建筑垃圾很少，像輕鋼結構，從這個地方拆除，理論上還能在另一個地方搭建起來，非常環保”，闊森特的計劃是，未來在農村自建房市場，推廣輕鋼結構裝配式住宅。

成本與風險

服務全球市場，要比服務單一區域復雜得多。“要考慮當地的氣溫、濕度、地質條件、高發自然災害。像東南亞高溫多雨，我們研發了針對當地市場的防腐防潮工藝和通風散熱結構，波斯尼亞冬季寒冷，客戶對保溫隔熱的要求高，這個住宅就用了更高密度的保溫材料，又在墻體結構上增加了隔汽層設計”。何友良介紹。

國內制造業的支撐，讓裝配式建筑的出海具備了天然的競爭力。

何友良介紹，在鋼結構預制建筑這條產業鏈上，睿婕更接近于定制商的角色，最重要的建材輕鋼龍骨，國內的大型鋼廠能提供品類豐富的貨源，“我們從上游采購輕鋼龍骨等建材，這些建材的歐標、澳標、美標認證，上游企業都做好了，龍骨有龍骨的認證，水電有水電的認證，我們負責的是定制化設計和生產，房屋主體結構是核心，根據結構設計、拆圖，做成標準化預制件”。

睿婕出口到東南亞的住宅，大都附帶了內部裝修，包括馬桶、櫥柜、衣柜等建材，“客戶在東南亞當地采購的這些產品，價格要貴兩倍以上。”

這些半成品房屋出廠以后， 海運成本、關稅、當地施工也是一筆大支出。

考慮到海運成本和當地人工成本，睿婕出口到不同地區的半成品，預制率各有差異。

為控制海運成本，睿婕出口東南亞的預制率較低，“40英尺的貨柜，散件材料可以裝230平方米。模塊化材料只能裝110平方米”。東南亞當地的人工成本極低，“一人一天5到10美元”，在當地完成更多的組裝，可以節省更多的勞務支出。

相比較而言， 睿婕 出口到發達國家的半成品，預制率更高，“在工廠最大限度地完成組裝，這可以節約在當地的人工”。

何友良介紹，發達國家的客戶，一般會要求中國工人到現場安裝，中國工人的日薪為800元到1000元，除此之外，客戶要承擔簽證辦理、機票食宿這些額外費用，但整體成本算下來，仍比雇傭當地人工劃算。

在勞務成本更低的地區，裝配式企業更依賴當地工人。

去年年底，楊全鋼 在中東完成了一個旅游度假區的裝配式SIPs住宅落地項目。中東晝夜溫差極大，SIPs具備良好的保溫性和視覺效果，近年來常用于追求環保和舒適性的高端度假區。

中東項目現場（楊全鋼供圖）

在這個項目中，楊全鋼帶著兩名安裝師傅在現場，指導當地工人完成了整個項目的后期施工和安裝。

“安裝一套房就相當于組裝一個大型樂高玩具，我們提供圖紙和視頻培訓，即便沒有現場指導，安裝工只要具備一定經驗，都能根據圖紙完成安裝。”

國際貿易的復雜性，也導致海運、關稅等成本高度動蕩。YouTube上不少博主網購的房子，運費和稅費甚至超過房價本身。楊全鋼 算了一筆賬，他運往中東的裝配式住宅， 一個貨柜大概只能裝一套房的半成品，一套房的海運成本大約1萬元，拖車、報關等費用約5000元，還不含客戶提貨的費用。美伊的緊張局勢，更是將中東市場的海運價格推至高點，上海航運交易所今年4月份的數據顯示，上海港出口至波斯灣的市場價相較戰前上漲了3倍。

更大的不確定性在于地區沖突，在過去的幾個月里，美伊沖突讓楊全鋼和何友良的中東業務陷入停滯狀態。

楊全鋼跟進的這筆中東訂單，總訂貨量為300套，在2025年年底第一批房屋交付后，第二批訂單在客戶付款前，美伊沖突爆發，客戶要求暫停，“幸好暫停了，否則我們采購原料做成成品，估計要在倉庫擱置半年”。

何友良在波黑和迪拜的業務，也因這場戰爭受阻，已發出的訂單中，海運運費暴漲，大大增加了購買方的成本。

文丨黃小邪

本文由深圳微時光原創發布

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