商業大勢

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 蘇珊

頭圖來源 · 視覺中國

文中圖片來源 · 除特別注明，均來自項目官方

當下中國，集中式商業項目超9000個，金字塔尖站著88座高端商場（統計時間：截至2026年5月）。

它們以0.94%的占比，吸走了奢侈品消費市場的多數份額，并定義了每一座城市“消費天花板”的真實高度。

它們的分布極不均衡，上海坐擁11座，北京7座，而經濟體量相當、高凈值人群增速全球第一的深圳僅2座；GDP總量領先的廣州僅1座。

更值得玩味的是，2025年全國“店王”不在北上廣深，而是南京德基廣場——以262.4億元銷售額碾壓一線，領先第二名近30億元，差距相當于一個中型高端商場的全年業績。如此可知，城市經濟總量與高端商場銷售額之間，并非絕對線性關系。

南京德基廣場

再看運營方格局，則揭示了另一層真相。全國僅有14家企業能夠規模化運營2個以上高端商場，合計59個項目，占總量的67%。華潤萬象生活以15個項目一騎絕塵，恒隆、SKP、九龍倉、太古、新鴻基緊隨其后。

而剩余33%的29座高端商場，屬于“孤品”——業主方僅此一座，難以復制，完全依賴特定城市核心地段與歷史機緣立足。這29個“孤品”的存在，印證了高端商業極高的準入門檻：奢侈品牌對選址的苛刻、對運營商品牌資源和會員體系的要求，已將絕大多數玩家擋在門外。

更重要的是，高端商場的銷售額座次每年都在重排。一座商場的成敗，歸根結底取決于三個遞進層次：城市的財富結構（誰在買）、高端消費的濃度（買得起多少），以及市場競爭格局（是否獨占或主導本地高端市場）。三者共同決定了這座商場對城市財富的“捕獲能力”。

稀缺只是起點，動態博弈才是常態。贏商研究中心聚焦其資產畫像，從城市分布、運營方格局到銷售額決定因素，揭示靜態版圖之下的競爭演變邏輯。

01.

高端商業運營方格局：

“寡頭化”與“單體化”

當前商業不動產領域，不同類型的資產呈現明顯分化：

位于金字塔頂端的高端商場，憑借其天然的稀缺性與強抗周期能力，走出了獨立的價值曲線。

怎么定義高端商場？有多少個？在哪里？

為準確地定義高端商場，贏商大數據進行了充分的數據調研與梳理。在贏商大數據的通用定義中，高端商場是指檔次指數在9分以上，且有一定數量以非專柜形式進駐的奢侈品品牌商家的購物中心及百貨。

其中，檔次指數的決定因素包含——項目內奢侈品牌數量、奢侈品牌占比、奢華/高檔/中高檔品牌數量及占比、各業態平均客單等指標。將具備一定數量以上高端品牌進駐的商場，定義為高端商場。同時，許多高端商場都是分期建設，因為必須進行合理分區。

經過上述數據梳理后，據據贏商大數據統計，截至2026年5月中國共88個高端商場，而集中式商業的數量是9347個，其中存量購物中心為7312個。對比來看，高端商場如同皇冠上的明珠，是商業金字塔最頂端的那一小撮存在。

長沙IFS

高端商場的稀缺不僅體現在數量上，更體現在其背后的運營方格局上：能夠規模化持有、運營多個高端商場的玩家，屈指可數。具體來看：

規模化運營方高度集中

88個高端商場中，運營2個及以上項目的企業僅14家。這14家企業合計運營了59個高端商場，占全國總量的67%。

單體項目占比超三成

剩余29個高端商場屬于“單體項目”——即業主方或運營方僅持有/運營這唯一一個高端商場，沒有形成連鎖或集團化布局。單體項目數量占總量的33%。

這意味著什么？

第一，高端商場的運營門檻極高。奢侈品牌對商場的位置、硬件、服務、會員體系、營銷能力都有苛刻要求，能夠同時駕馭多個高端商場的運營方，必須具備極強的資金實力、品牌資源和跨城市管理能力。因此，全國僅有14家企業能做到這一點。

頭部效應顯著，新進入者難度大。14家企業占據了近七成的高端商場份額，且其中大部分為華潤、恒隆、SKP、太古、九龍倉等老牌玩家。新企業想要從零打造一個高端商場，不僅要跨越奢侈品牌招商的高墻，還要面對成熟運營方在核心城市的“卡位”優勢——機會窗口極為狹窄。

第二，大量高端商場“孤品化”。29個單體項目的存在說明，許多高端商場是依靠特定的城市核心地段、歷史機緣或業主的長期深耕才得以立足，難以復制到第二個項目上。這些“孤品”雖然自身檔次極高，但其運營經驗往往不具備可復制性，進一步加劇了高端供給的剛性。

杭州大廈

02.

高端商業城市版圖

滬京領跑，廣深缺少

城市分布來看，全國88個高端商場的集聚程度極高：上海（11個）、北京（7個）構成第一梯隊，兩者合計占比超過20%；蘇州以5個位列第三，超越了重慶、武漢、成都等傳統強二線城市。而擁有4個及以上高端商場的城市有8座（上海、北京、蘇州、重慶、武漢、沈陽、杭州、成都），合計高端商場數量為39，占總量的44%——頭部城市的虹吸效應極為明顯。

更值得關注的是長尾分布：在37個擁有高端商場的城市中，有18個城市僅擁有1個（如廣州、廈門、昆明、貴陽等），占比近半；擁有2個的城市也僅有6個。這意味著，絕大多數城市的高端商業供給是“單點式”的——全市僅此一座，沒有替代選擇。

尤其是廣州和深圳這兩個一線城市分別只有1個和2個，與上海、北京形成巨大反差。一方面反映了華南高端商業格局的獨特性（香港分流、廣深多中心分散等），另一方面也恰恰印證了高端商場的準入門檻之高——即使是在經濟總量全國領先的城市，也未必能輕易撐起多個高端項目。

因此，綜合來看，高端商場的城市分布呈現出“極少數頭部城市多極化、絕大多數城市孤品化”的格局。這種分布不僅強化了高端商場整體的稀缺性，也揭示出城市間商業能級的真實落差——擁有高端商場的數量，本身就是衡量一座城市“消費金字塔頂端吸引力”的一把硬尺。

03.

獨占城市
并不意味著銷售額領跑

銷售額是高端商場最具含金量的單一指標，是消費者用真金白銀投票的結果。

一座高端商場年銷售額突破100億元，意味著它已形成穩定的高凈值客群粘性和強勁的奢侈品購買轉化能力。此外，奢侈品牌（如LV、Hermès、Chanel）在選址時，最看重的就是商場的“賣貨能力”。銷售額越高的商場，越能爭取到品牌的雙層旗艦店、限量首發、獨家展覽等資源，形成“高銷售→強品牌→更高銷售”的正向循環。

根據2025年的數據，南京德基廣場以262.4億元銷售額成為全國店王。

• 南京德基廣場領先第二名近30億，差距超過一個中型高端商場的全年業績。

• 上海擁有11個高端商場，但單體銷售額低于德基和北京SKP，印證“多點分流”效應——城市內高端商場數量多，反而難以誕生超級店王。

• 城市與商場并非線性關系。深圳GDP高于南京，社零總額也更高（2025年深圳約1.03萬億，南京約0.81萬億），高端商場的銷售額，取決于區域虹吸能力+市場集中度，而非城市經濟總量。

高端商場的競爭力，本質上是對城市財富的“捕獲能力”。一座高端商場的成敗，以下三者缺一不可——

財富結構：高凈值人群的規模與輻射半徑

高凈值人群是高端商場的核心客群。據《2025年世界最富裕城市報告》，中國有7座城市進入全球百萬富翁50強，深圳以142%的增速成為全球增長最快的財富中心。

但更關鍵的是，這座城市能否吸附周邊區域的高凈值人群——即財富的輻射半徑。

■本地財富底座

北京、上海、深圳擁有全國最密集的高凈值人群，這是它們能支撐多個高端商場的根本。

■區域虹吸能力

省會城市或區域中心城市（如南京、成都、武漢）即使本地高凈值人群不及一線城市，也能通過高鐵網絡和省級行政中心地位，吸引省內乃至跨省的高購買力客群。例如，南京對安徽東部城市的虹吸效應顯著。

一個城市的“高端消費腹地”往往大于其行政邊界。能夠打破邊界、匯聚區域財富的商場，其銷售額上限會顯著高于僅依賴本地客群的商場。

消費力：高端消費的“濃度”而非總量

消費力不能簡單等同于社零總額，后者包含了大量民生消費。對高端商場而言，真正重要的是高端消費意愿與支付能力在總人口中的“濃度”。

高消費濃度城市的特征：人均GDP高、第三產業發達、高收入職業（金融、科技、專業服務）密集、富豪與中產階層消費意愿強。

低濃度但高總量的陷阱：一些城市社零總額很高，但主要由人口基數或低客單消費拉動，高端商場反而難以做大規模。

市場競爭：壟斷紅利與分流風險

高端商場的銷售額表現，很大程度上取決于所在城市的市場競爭格局——即高端供給是“一家獨大”還是“多點開花”。

• 壟斷型市場（高端商場數量≤2）：頭部商場享有超額紅利。全市高端消費幾乎全部集中于此，奢侈品牌沒有其他選擇，消費者也沒有分流選項。這類商場的坪效和銷售額往往極高。

• 分散型市場（高端商場數量≥4）：客群被明顯分流。即使城市總消費力很強，單體商場的銷售額也會被稀釋。

以銷售額為驗證指標，上述三個要素共同作用。高端商場銷售額 = f（本地高凈值人群基數 + 區域虹吸能力）× 高端消費濃度 ÷ 市場競爭指數

• 本地高凈值人群基數：決定基礎客流。

• 區域虹吸能力：決定超額增量（如省會城市對周邊省份的吸引）。

• 高端消費濃度：決定轉化效率（高濃度意味著更頻繁的大額消費）。

• 市場競爭指數：分母，高端商場數量越多，單體分到的份額越少。

88座高端商場，占全國集中式商業項目不足1%，卻定義了中國消費金字塔的真正高度。京滬與廣深的數量落差、南京德基對一線城市的銷售額反超，這些看似矛盾的格局背后，是同一條底層邏輯：高端商業的競爭，從來不以城市大小論英雄，而以捕獲財富的效率定輸贏。

更重要的是，這88座商場并非靜態的“藏品”，而是一場持續進行的排位賽。城市座次在更替，運營方份額在集中，單體項目的銷售額每年都在重排。新玩家想上桌，不僅要跨越奢侈品牌招商的高墻，還要面對成熟運營方在核心城市的“卡位”優勢。

稀缺是起點，動態博弈才是常態。當一座城市的財富結構持續演變，當高凈值人群的消費偏好代際更替，當新的高端項目在某個城市悄然落子，排位賽的下一回合便已拉開序幕。對于投資者而言，理解這場博弈的規則，遠比記住當下的排名更有價值。

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