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過去10年，全澳1800多地房價(jià)翻倍！占比最多的竟是…

房地產(chǎn)繁榮已為澳洲房主創(chuàng)造了數(shù)以百萬計(jì)的財(cái)富。過去10年間，全澳1800多地的房價(jià)翻了一番——而其中一個(gè)州占據(jù)了絕大部分。

PropTrack最新數(shù)據(jù)顯示，2016年至2026年間，共有1806個(gè)郊區(qū)的房價(jià)實(shí)現(xiàn)翻番。

這些數(shù)字揭示了增長的驚人規(guī)?！绕涫窃诶ブ?，昔日負(fù)擔(dān)得起的城鎮(zhèn)已蛻變?yōu)榘偃f級市場，為長期持有房產(chǎn)的業(yè)主帶來了意外之財(cái)。

數(shù)據(jù)顯示，昆州有713個(gè)郊區(qū)的房價(jià)翻了一番，新州近400個(gè)，南澳約320個(gè)。維州僅有130個(gè)，略少于西澳的135個(gè)。

塔州有104個(gè)城鎮(zhèn)和郊區(qū)上榜，北領(lǐng)地和首都領(lǐng)地則只有寥寥數(shù)個(gè)地區(qū)。該分析統(tǒng)計(jì)的是過去一年中售出超過30套房屋的郊區(qū)。

布里斯班

布里斯班整體房價(jià)在過去十年間大漲152%，成為全澳表現(xiàn)最強(qiáng)勁的首府城市市場，同期公寓價(jià)格也上漲了126%。

Tallebudgera Valley在長期增長方面領(lǐng)跑陽光之州，過去十年房價(jià)漲幅高達(dá)271%，中位數(shù)達(dá)到280萬澳元，價(jià)值翻了兩番有余。

REA Group高級經(jīng)濟(jì)分析師Megan Lieu表示，雖然歷史上房價(jià)大約每十年翻一番，但最新數(shù)據(jù)表明，結(jié)果因地理位置不同而差異懸殊。

“房價(jià)中位數(shù)不斷變化，十年前的最佳買入郊區(qū)當(dāng)時(shí)并未帶來高回報(bào)。買家需求轉(zhuǎn)移受多種因素影響，難以預(yù)測，但歷史表明，新的區(qū)域可能隨時(shí)間涌現(xiàn)，具備實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁長期增長的潛力。”

Lieu也提醒，部分郊區(qū)實(shí)現(xiàn)的房價(jià)翻番，在未來十年不太可能重演——因?yàn)榇饲暗臐q幅正是在創(chuàng)紀(jì)錄的低利率時(shí)期催生的。

墨爾本

昔日的工薪階層區(qū)在墨爾本榜單上名列前茅。這座城市真正的房產(chǎn)財(cái)富創(chuàng)造者，正是那些曾以入室盜竊和“偶有毆斗”聞名、如今房價(jià)卻節(jié)節(jié)攀升、徹底洗牌的地區(qū)。

在整個(gè)墨爾本，十年前買房最劃算的100個(gè)郊區(qū)中，有77個(gè)房價(jià)中位數(shù)至今仍低于100萬澳元，其余郊區(qū)在同期內(nèi)售價(jià)通常也未突破七位數(shù)大關(guān)。

Mornington Peninsula的Balnarring表現(xiàn)最佳，過去十年年均增長9.2%，舊屋價(jià)值從65.25萬澳元增加了近93萬澳元。

城市東南部的Pearcedale也躍入百萬俱樂部，增值近70萬澳元。昔日工薪階層區(qū)Frankston North的房價(jià)中位數(shù)，從十年前的31萬澳元飆升至逾71.1萬澳元，增值40.15萬澳元。

Norma Lavell在Frankston North親眼見證了這一切，她42年前以3.1萬澳元買下了自己的房子。如今該地區(qū)中位數(shù)已超過71.1萬澳元。

Megan Lieu表示，工薪階層區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位，折射出更廣泛的負(fù)擔(dān)能力壓力。“如果回到20年前，負(fù)擔(dān)能力要好得多，但很多人已被擠出高端市場，人們正在尋找他們能負(fù)擔(dān)得起、且擁有適量土地的地區(qū)?！?/p>

O’Brien Real Estate中介Mark Burke表示，F(xiàn)rankston North的增長很大程度上源于該地區(qū)長期被低估。

他坦言，幾十年前該區(qū)名聲不佳，但如今已今非昔比。“我日夜都在那里走動(dòng)，完全沒問題，開放看房也從未遇到任何麻煩，”他說。

悉尼

在外圍郊區(qū)追逐澳洲夢的悉尼人，斬獲了這十年來最豐厚的房屋增值回報(bào)；而那些購買高層公寓的人，卻往往落得房產(chǎn)貶值的結(jié)局。

PRD首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diaswati Mardiasmo將房屋與公寓之間的價(jià)格漲幅差異，歸結(jié)為“供應(yīng)”問題?！百I家面對的高密度公寓多達(dá)千萬種選擇，而大多數(shù)地區(qū)的房屋供應(yīng)卻極為有限，”她說。

公寓中位數(shù)價(jià)格較2016年下跌5%至27%的郊區(qū)包括Sydney Olympic Park、Parramatta、Hillsdale、Zetland、Rosebery、Mortlake、Lewisham和Auburn。

同樣的現(xiàn)象在墨爾本同樣顯著，Carlton、Docklands和墨爾本CBD的公寓中位數(shù)價(jià)格，十年后反而不升反降。

與此同時(shí)，Penrith郊區(qū)Jordan Springs的房價(jià)在十年間幾乎翻了一番。海灘郊區(qū)North Manly和Fairlight也有相近的亮眼表現(xiàn)。

遠(yuǎn)西Claremont Meadows和St Marys的漲幅約為75%，遠(yuǎn)超大悉尼地區(qū)58%的平均水平。

霍巴特

十年前在霍巴特買房的最佳地點(diǎn)，竟然是一個(gè)令人意外的東部海岸郊區(qū)——不是Battery Point、Sandy Bay，也不是West Hobart。

在全澳所有首府城市市場中，Rokeby的房屋表現(xiàn)僅次于六個(gè)郊區(qū)，名列全澳前茅。

過去12個(gè)月錄得116筆成交，Rokeby的房價(jià)中位數(shù)已達(dá)到65萬澳元，而十年前僅為19.1萬澳元。

Petrusma Property中介Tony Dion表示，新建房屋推動(dòng)了Rokeby的增長，與此同時(shí)越來越多的現(xiàn)有房屋也在翻新改善。

“Rokeby有新的住房開發(fā)項(xiàng)目，它已成為被Howrah、Oakdowns和Lauderdale等鄰近郊區(qū)高房價(jià)排擠出去的買家的親民替代選擇，”他說。

Megan Lieu表示，亮眼的數(shù)字反映了持續(xù)強(qiáng)勁的市場需求，也可能指向供應(yīng)受限的現(xiàn)實(shí)。她指出，盡管霍巴特的住房負(fù)擔(dān)能力在過去兩年略有改善，但與歷史時(shí)期相比，整體仍具挑戰(zhàn)性。

阿德萊德

阿德萊德增幅最大的郊區(qū)當(dāng)屬Somerton Park，年均漲幅達(dá)13.4%，房價(jià)中位數(shù)已攀升至235萬澳元。

緊隨其后的是Elizabeth Downs，過去十年年均增長13.3%，中位數(shù)達(dá)到61萬澳元；

并列第三的Davoren Park同樣達(dá)到61萬澳元，年均增長13.1%。

北部郊區(qū)繼續(xù)主導(dǎo)榜單其余席位，Elizabeth North、Elizabeth Grove、

Elizabeth South、Smithfield Plains、Elizabeth Park、Elizabeth East和Elizabeth Vale悉數(shù)上榜，年均漲幅均達(dá)12%或以上。

Harcourts Packham Property的James Packham表示，南澳房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，阿德萊德房價(jià)處于歷史高位，無論是成熟郊區(qū)還是較可負(fù)擔(dān)的價(jià)格區(qū)間，需求均保持穩(wěn)定。

他指出，受供應(yīng)有限、買家競爭激烈以及持續(xù)的租金壓力支撐，阿德萊德住宅價(jià)值繼續(xù)錄得穩(wěn)健的年度增長。

澳洲房地產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會(huì)主席Cate Bakos則補(bǔ)充，部分郊區(qū)的房價(jià)上漲，也可能與該地區(qū)住房結(jié)構(gòu)的變化密切相關(guān)。

她指出，在一些過去以老舊房屋甚至政府公房為主的地區(qū)，新住宅區(qū)的建立帶動(dòng)了建筑成本上升，從而推高了整體價(jià)格。

澳洲房地產(chǎn)買家代理協(xié)會(huì)（REBAA）副主席Zoran Solano則認(rèn)為，未來十年將與過去十年截然不同，尤其是在擬議的稅收改革長期維持不變的前提下。

他表示，自住業(yè)主將再次成為影響價(jià)格增長與成交量的主導(dǎo)力量，同時(shí)縮小住房規(guī)模的趨勢也不容忽視——60至80歲人群向更小、更宜居住宅的過渡，將深刻影響市場格局。

“隨著年輕澳洲人被鼓勵(lì)購房而非投資，我們將看到購房者搬進(jìn)老年人群騰出的房屋，實(shí)現(xiàn)居住升級。”

02

開發(fā)商擱置保障性住房項(xiàng)目，警示租金將上漲

即便新建住宅仍可享受負(fù)扣稅政策，也無法吸引足夠投資者支撐保障性住房建設(shè)；業(yè)內(nèi)警示，最無力承擔(dān)房租的群體將面臨租金漲價(jià)壓力。

昆士蘭州一名地產(chǎn)開發(fā)商宣布放棄保障性住房開發(fā)計(jì)劃，并警示政府出臺(tái)的稅收改革已經(jīng)徹底打消投資者的購房需求，收入微薄、承受能力最弱的人群將會(huì)遭遇租金上漲。

Vanderbilt 公司董事總經(jīng)理 James Walsh 表示，他已經(jīng)放棄在昆士蘭州東南部拿地開發(fā)保障性住房的計(jì)劃。盡管政府保留新建住宅的負(fù)扣稅優(yōu)惠，試圖以此吸引投資者，但稅收新政已經(jīng)讓房產(chǎn)投資失去吸引力。

Walsh 此番發(fā)聲之際，其他開發(fā)商也接連釋放悲觀信號：開發(fā)商同行 Paul Blackburne 稱，如今就連自住購房者也持觀望心態(tài)；購房中介 Henny Rahardja 透露，悉尼北岸多處房產(chǎn)直接取消線下拍賣。

Walsh 表示，公司無法轉(zhuǎn)向本地自住客群銷售房源 —— 即便房價(jià)大幅下跌，片區(qū)居民普遍收入偏低，也難以獲批銀行按揭貸款。

“根據(jù)我們在低收入 suburb 的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，大量本地自住買家連 1000 澳元存款都拿不出來，更別說湊齊購房首付?！?他說，“片區(qū)內(nèi)相當(dāng)一部分本地居民征信不達(dá)標(biāo)，根本無法從銀行拿到房貸。我們經(jīng)手片區(qū)的租房需求已經(jīng)達(dá)到極度飽和的程度。

就算房價(jià)大幅下調(diào)，我也看不到他們有能力攢下首付、順利獲得銀行貸款的跡象，他們只能依靠租房解決居住需求。”

住房供給收緊、租金上行的壓力或?qū)⒙又寥珖渌麡鞘?。業(yè)內(nèi)預(yù)測，隨著首次置業(yè)群體短期入市熱潮褪去，大量投資者撤離市場，新建住宅項(xiàng)目將全面擱置。

市場不確定性升溫，購房者普遍選擇觀望，線下拍賣到場人數(shù)大幅銳減。OH Property Group 聯(lián)合創(chuàng)始人、首席購房中介 Rahardja 女士表示，悉尼北岸多處房產(chǎn)取消拍賣流程。

“所有片區(qū)、所有價(jià)位的房源都沒能躲過價(jià)格下跌。” 她稱，“自房價(jià)見頂以來，我經(jīng)手房源的跌幅普遍在 10% 至 15% 區(qū)間?！?/p>

澳洲頂級地產(chǎn)開發(fā)商之一 Paul Blackburne 表示，他在珀斯開發(fā)的高端公寓項(xiàng)目原本以自住買家為主，但如今這類購房者也 “心存顧慮”。

“我們的客戶大多是自住需求，但眼下不少人心態(tài)偏謹(jǐn)慎?！?他說道。

他認(rèn)為政府針對資產(chǎn)財(cái)富出臺(tái)的稅收調(diào)整，打擊了地產(chǎn)行業(yè)新建住宅的投資信心。

“歸根結(jié)底，市場情緒才是核心問題?！盉lackburne 表示。

“大量參與住宅開發(fā)投資的企業(yè)認(rèn)為，聯(lián)邦政府沒有給予行業(yè)足夠支持。因此，在經(jīng)濟(jì)政策、長期投資規(guī)則明朗、市場信心回暖之前，部分企業(yè)會(huì)暫緩新項(xiàng)目投資?！?/p>

他同時(shí)提到，珀斯高端公寓市場供給短缺、需求持續(xù)上漲，即便短期市場遭遇沖擊，該細(xì)分賽道行情依舊會(huì)保持堅(jiān)挺。

Walsh 表示，雖然政府保留新建樓盤的負(fù)扣稅政策，但房產(chǎn)二級市場缺乏接盤買家，投資者沒有轉(zhuǎn)手退出的渠道。

Vanderbilt 在昆士蘭州東南部擁有上千套處于不同開發(fā)階段的保障性住宅與公寓。公司近期在 Caboolture 完工 62 套公寓；最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)居民周收入僅 684 澳元。這批售價(jià) 429900 至 499900 澳元的公寓全部被投資者購入，五周內(nèi)全部出租，周租金起價(jià) 475 澳元。

Walsh 宣布，公司將放棄在該片區(qū)新增保障性公寓的開發(fā)規(guī)劃。政府宣稱稅收新政能刺激住房供給，理由是負(fù)扣稅優(yōu)惠會(huì)引導(dǎo)資金流向新建房源，但他并不認(rèn)同這一說法。

“投資者購房的核心邏輯，是相信未來會(huì)有買家愿意以更高價(jià)格接盤。”Walsh 解釋道。

“二級市場缺乏投資者接盤，期房（off the plan）購房需求會(huì)同步萎縮。我們已經(jīng)確認(rèn)需求下滑，并且決定不再收購該片區(qū)任何開發(fā)地塊。

如果沒有出臺(tái)這套稅收改革方案，我們原本會(huì)持續(xù)新增住宅供給，如今這部分房源供給將徹底消失。”

各界要求政府加大保障性住房建設(shè)投入的呼聲持續(xù)高漲。工會(huì)及左翼進(jìn)步陣營呼吁，政府應(yīng)當(dāng)將稅收改革帶來的新增財(cái)政收入，投入社會(huì)住房與公共住房建設(shè)。

澳洲工黨溫和右翼派系勢力最強(qiáng)的工會(huì)之一 ——Shop, Distributive and Allied Employees Association，向 Albanese 政府提議，必須大規(guī)模加碼社會(huì)住房投資。

“長期以來政府削減社會(huì)住房投入，結(jié)構(gòu)性缺口持續(xù)擠壓私人租賃市場?！?該工會(huì)在提交給參議院稅收改革專項(xiàng)調(diào)研的意見書中寫道。

澳洲護(hù)士與助產(chǎn)士聯(lián)合會(huì)（Australian Nursing and Midwifery Federation）要求政府，將稅收改革新增財(cái)政收入的很大一部分，用于新建、收購公共住房與社區(qū)保障性住房。

全國非營利住房機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì) Australian Community Housing 表示，僅靠稅收改革無法打造公平住房體系。

意見書寫道：“單靠稅制調(diào)整，無法滿足低收入、極低收入群體的住房剛需。它無法保障遭受家暴的單親家長、面臨無家可歸風(fēng)險(xiǎn)的老年女性、福利機(jī)構(gòu)走出的青年、原住民家庭、收入微薄的基礎(chǔ)崗位從業(yè)者，能夠獲得安全穩(wěn)定、真正可負(fù)擔(dān)的住所。

想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須邁出關(guān)鍵一步：將住房稅收改革的增收資金，用于建設(shè)澳洲急需的社會(huì)住房與保障性住房?！?/p>

澳洲無家可歸者援助組織 Homelessness Australia 呼吁工黨 “盡快落地相關(guān)法案，并建議將新增稅收收入的絕大部分用于擴(kuò)容社會(huì)住房供給”。

03

澳清盤率持續(xù)下跌，6年來首次跌破50%！買家已重新奪回市場主導(dǎo)權(quán)

全澳清盤率自2020年4月以來首次跌破50%，上周加權(quán)平均值僅為47%，且該數(shù)字可能進(jìn)一步向下修正。

Cotality研究主管Tim Lawless預(yù)測，最終清盤率可能落在40%出頭至中等水平，這是疫情初期封鎖以來從未出現(xiàn)過的低位。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，上周悉尼共有166場拍賣被撤回，居各大首府城市之首，645場拍賣中僅225場成交。

Lawless指出，低清盤率由多重因素疊加所致。

他表示，下行趨勢近期有所加速，此前清盤率已隨利率攀升而走低，伊朗戰(zhàn)爭引發(fā)的信心危機(jī)和持續(xù)高通脹更是雪上加霜。

他還認(rèn)為，預(yù)算案公布后市場信心進(jìn)一步受挫，是清盤率再度下滑的重要推手。

上周，澳聯(lián)儲(chǔ)在年內(nèi)三次加息后，將利率維持在4.35%不變，此前數(shù)據(jù)已顯示澳洲經(jīng)濟(jì)動(dòng)能減弱、失業(yè)率上升。

Lawless直言，賣家對于入市“信心不足”，住房價(jià)值增速料將進(jìn)一步喪失。

他提醒有意出售房產(chǎn)者，必須對市場實(shí)際愿意支付的價(jià)格“保持相當(dāng)現(xiàn)實(shí)的預(yù)期”。

與此同時(shí)，買家的處境則大為改善。

他表示，買家如今擁有更多房源可供選擇，市場緊迫感明顯消退，議價(jià)能力也隨之增強(qiáng)，目前大多數(shù)市場已明顯呈現(xiàn)買方市場格局。

從城市表現(xiàn)來看，悉尼和墨爾本的房價(jià)自去年末以來持續(xù)下跌，中型首府城市也正逐漸失去動(dòng)力。

Lawless指出，過去四周阿德萊德房價(jià)僅漲0.3%，為逾一年來最低漲幅。布里斯班四周內(nèi)上漲0.5%，珀斯雖仍錄得0.9%的增長，但已不及去年年底增速的三分之一。

值得關(guān)注的是，從2027年7月起，最低30%的資本利得稅將正式引入，住宅物業(yè)的負(fù)扣稅也將僅限于新建房產(chǎn)。

04

新州政府將撥款籌建“預(yù)制房”工廠！誓要全力解決住房危機(jī)

新州政府將于下周二公布的預(yù)算案中，擬出資與私營制造商合作，大力推進(jìn)預(yù)制及模塊化住房供應(yīng)，試圖從根本上改變澳洲最昂貴市場的住房建造方式。

這一計(jì)劃中的“現(xiàn)代建筑方法創(chuàng)新設(shè)施”，旨在批量生產(chǎn)高質(zhì)量住宅，縮短建造周期、降低建造成本。

行業(yè)團(tuán)體對此表示謹(jǐn)慎歡迎，認(rèn)為這是解決住房供應(yīng)難題的重要一步，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須同步清除其他建造障礙，方能見效。

Community Housing Industry Association NSW的 Luke Achterstraat 表示，模塊化住房可以發(fā)揮重要作用，但解決住房危機(jī)沒有單一的靈丹妙藥。

他指出，模塊化住房雖非唯一解法，卻是政策工具箱中一個(gè)有價(jià)值的補(bǔ)充，“在住房問題上，我們需要跳出固有思維模式”。

新州州長Chris Minns表示，政府正“動(dòng)用一切手段”應(yīng)對他所稱的全州最大挑戰(zhàn)。

他強(qiáng)調(diào)，新州建造住房的方式幾代人來幾乎一成不變，而當(dāng)前的住房壓力迫切要求引入新思維、新技術(shù)與新方案。

新州州長柯民思表示，政府正“動(dòng)用一切手段”以更快建造更多住房。(Bianca De利用現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)圖集設(shè)計(jì)交付中等密度住宅，是該創(chuàng)新中心的核心方向之一——標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)有助于加快審批速度。

此外，該制造中心還可能用于建造學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施。

財(cái)政廳長 Daniel Mookhey 將這一計(jì)劃定性為“明智的經(jīng)濟(jì)政策”，認(rèn)為政府此舉在推動(dòng)住房建設(shè)的同時(shí)，也在培育一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。

值得注意的是，新州已承諾聯(lián)邦目標(biāo)，須在截至2029年底的五年內(nèi)額外交付37.7萬套住房，相當(dāng)于每年約7.5萬套。

盡管審批數(shù)字有所改善，該州目前仍遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。

Property Council NSW 的 Katie Stevenson 直言，不從根本上改變建造方式，目標(biāo)根本無從實(shí)現(xiàn)。

“新州需要更多住房，更快建成，這意味著必須采用能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；桓兜男陆ㄖ椒?。”

目前，政府已全面改革州規(guī)劃立法，包括對大型開發(fā)項(xiàng)目繞過地方市議會(huì)直接審批。

該模塊化住房項(xiàng)目的兩階段競爭性招標(biāo)將于未來幾周內(nèi)啟動(dòng)，面向國內(nèi)外運(yùn)營商廣泛征集合作意向。

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