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重慶的土地市場(chǎng)真的回暖了！

6月23日，兩江新區(qū)花溝板塊土拍又上演了一次搶地大戰(zhàn)。

邦泰、建發(fā)、遠(yuǎn)達(dá)三家房企經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)，最終，邦泰以4.84億元的總價(jià)拿下了花溝板塊的一宗純居住用地，成交樓面價(jià)8367元/㎡，溢價(jià)率2.04%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

雖然溢價(jià)率不算高，但值得注意的是，這并不是邦泰第一次在花溝板塊拿地。

去年9月，邦泰以8200元/㎡的樓面價(jià)拿下了隔壁地塊，打造了觀山川。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，觀山川4月入市后月均銷量超90套，均價(jià)更是從4月的18639元/㎡漲到了5月的19359元/㎡。

邦泰觀山川（圖源網(wǎng)絡(luò)）

賣得好，才敢繼續(xù)加倉(cāng)。開發(fā)商不是傻子，真金白銀往里砸，只有一個(gè)原因。

那就是對(duì)這個(gè)板塊、對(duì)重慶樓市——有！信！心！

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開發(fā)商信心回歸，是看清了重慶土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

看一眼這幾年供地變化就知道了。

2026年，重慶住宅用地計(jì)劃供應(yīng)只有687公頃，連2022年的三分之一都不到。

為什么會(huì)這樣？

今年的土地供應(yīng)，上面給了一個(gè)九字方針：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

3月，自然資源部還專門發(fā)文，核心就一句話：盤活一畝，才能新增一畝。

供地一減少，狼多肉少的局面就開始顯現(xiàn)出來(lái)了，因此房企的拿地?zé)崆榉炊吡恕?/strong>

今年3月31日，觀音橋長(zhǎng)安三廠地塊出讓。

中海、金茂、建發(fā)、邦泰、海成、遠(yuǎn)達(dá)，6家房企到場(chǎng)。經(jīng)過136輪競(jìng)價(jià)后，最終被邦泰以13916元/㎡的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率28.85%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

13916元/㎡是什么概念？

去年建發(fā)在附近拿地，樓面價(jià)13923元/㎡，只差7塊錢。

也就是說(shuō)，一年的時(shí)間，觀音橋核心區(qū)的土地價(jià)值紋絲不動(dòng)，甚至還在微漲。

這叫市場(chǎng)冷？

這叫信心回來(lái)了！

4月30日，大坪15畝地塊被山昇拿下，樓面價(jià)9088元/㎡，接近一萬(wàn)，溢價(jià)率同樣達(dá)到9.49%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

6月1日，南坪和石馬河兩宗地塊同日成交。

邦泰拿下南坪中心地塊，樓面價(jià)8206元/㎡，溢價(jià)率13.97%；

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

遠(yuǎn)達(dá)拿下石馬河地塊，樓面價(jià)7369元/㎡，溢價(jià)率12.65%。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

還有一點(diǎn)值得注意的是，拿地的全是川渝民企。

當(dāng)民企紛紛下場(chǎng)搶地，就說(shuō)明市場(chǎng)是真的有盼頭了。

03

除了供應(yīng)減少，土地市場(chǎng)還有另一個(gè)明顯的趨勢(shì)就是結(jié)構(gòu)性分化。

今年重慶中心城區(qū)成交的土地中，觀音橋、大坪、南坪、大石壩等核心區(qū)地塊幾乎全都溢價(jià)成交，而北碚、大渡口、巴南、物流園等遠(yuǎn)郊區(qū)域全部底價(jià)成交。

圖源網(wǎng)絡(luò)

開發(fā)商不是什么都搶，他們只搶“核心區(qū)、好地段、低容積率”的土地。

在這樣的格局之下，未來(lái)核心區(qū)的房子只會(huì)越來(lái)越貴。

為什么？

第一，供地在收縮。

新房供應(yīng)減少，核心區(qū)的新房供應(yīng)更少。

第二，開發(fā)商在搶核心區(qū)的土地。

拿地成本高了，未來(lái)的房?jī)r(jià)能低嗎？比如觀音橋地塊樓面價(jià)13916元/㎡，未來(lái)房?jī)r(jià)需要賣到近3萬(wàn)才能保證合理利潤(rùn)。

第三，容積率在降低。

園博園花溝地塊容積率1.5，大坪地塊容積率2.2，南坪地塊容積率2.0，石馬河地塊容積率2.43。

低容積率意味著打造出來(lái)的產(chǎn)品，大概率都會(huì)是高品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，比如四代宅或者新規(guī)“好房子”。

重慶樓市整在轉(zhuǎn)向以核心區(qū)品質(zhì)改善為主導(dǎo)。

04

有人說(shuō)，重慶房?jī)r(jià)低是幸福。

我告訴你，重慶房?jī)r(jià)低不是幸福，而是被其他城市割韭菜。

同樣一套100平米的房子，在深圳要800萬(wàn)，在重慶只要150萬(wàn)。

你覺得是重慶房?jī)r(jià)便宜？

錯(cuò)。是重慶的價(jià)值被嚴(yán)重低估。

圖源網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)外地人帶著真金白銀來(lái)重慶掃貨的時(shí)候，你還在觀望。

當(dāng)邦泰、遠(yuǎn)達(dá)這些川渝房企在重慶核心區(qū)瘋狂拿地的時(shí)候，你還在等房?jī)r(jià)下跌。

當(dāng)觀音橋地價(jià)已經(jīng)逼近1.4萬(wàn)的時(shí)候，你還在問“重慶房?jī)r(jià)會(huì)漲到3萬(wàn)嗎”。

這個(gè)問題，你根本就不應(yīng)該問。

你應(yīng)該問的是：我現(xiàn)在不買，三年后還買得起嗎？

供地在收縮、核心區(qū)在漲價(jià)、改善型產(chǎn)品在占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，重慶房地產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。

當(dāng)再也沒有資本愿意為這座城市投票的時(shí)候，那才是一個(gè)比悲傷更悲傷的故事。