7月2日，一宗位于深圳福田區梅林路與梅康路交匯處的地塊，正式在深圳公共資源交易中心掛牌出讓，地塊起始價約為3.52億元，競價增幅為200萬元，掛牌結束時間為7月13日。而根據此前4月深圳市福田區科技和工業信息化局公告，該地塊將被用于建設智能存儲管理及研發基地總部，意向用地企業為德明利。

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圖片來源：出讓信息截圖

這并非孤例。今年以來，已有包括字節跳動、京東等在內的互聯網大廠先后在北京、杭州等地斥巨資拿地蓋樓；與此同時，智譜、峰岹科技等一批新興科創企業則選擇直接買樓置產。

“當前商辦市場處于調整周期，核心城市的優質產業用地價格正處于歷史低位，科創企業此時入場，能夠將原本波動的‘長期租金’轉化為‘固定成本+優質資產’。”中指研究院企業研究總監劉水在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）采訪時表示，這不僅有效鎖定了長期運營成本，規避了未來租金上漲的不確定性，還能利用核心地段不動產的增值屬性優化企業資產負債表，對沖宏觀經濟的不確定性。

互聯網大廠、科創企業下場買地買樓

為拿下這塊地，德明利做足了準備。

據今年3月份德明利發布的公告，德明利擬募集資金總額不超過32.00億元，其中6.52億元將用于德明利智能存儲管理及研發總部基地項目。這正是此次掛牌出讓土地將被用作建設的項目。

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圖片來源：公告截圖

對于該項目的規劃，德明利表示，該項目投資總額為11.75億元，擬建設形成公司現代化管理總部及研發總部，進一步解決公司現有研發和辦公場地面積不足、功能受限等問題，提升研發創新活力，滿足公司業務擴張的迫切需求。

而就在幾天前，深圳光明區玉塘街道一宗普通工業用地，被深圳竹鶴科技有限公司以1.412億元競得，面積約8.36萬平方米，總建筑面積37.6萬平方米。據《規劃設計要點批復表》，該宗地擬建“3D打印智造總部基地項目”（暫定名），包括廠房、研發用房、配套宿舍以及食堂。

事實上，今年以來，包括京東、字節跳動等互聯網大廠也紛紛出手買地。4月20日，京東旗下杭州京東霽緯信息技術有限公司以6.63億元拿下杭州錢江世紀城核心區一宗商業金融用地；一天后，京東集團旗下的北京齊正數智科技有限公司又以17.57億元競得北京亦莊新城兩宗商業金融服務業用地，該地塊將用于建設京東總部項目；同月，京東產發拿下廣州黃埔區117畝工業用地，欲打造機器人智能產業園。

字節跳動方面則在今年3月31日以33.05億元摘得北京海淀區學院路雙泉堡地塊，這是一宗辦公研發用地，緊鄰清華、北大及百余家科研院所；而就在2月，字節跳動還以28億元價格，拿下同屬海淀區的大鐘寺板塊的藍景麗家收儲項目。

除了買地建樓，也有不少企業選擇直接買樓。6月21日，拼多多集團與中國電建正式簽約，通過整體購置一棟12層辦公樓，入駐雄安·電建智匯城的數字新消費電商產業園。

4月，“全球大模型第一股”智譜發布公告稱，擬以不超過3.61億元收購位于北京市海淀區東北旺西路的“鉆石大廈”，總建筑面積約2.27萬平方米。智譜表示，擬將該物業作為公司總部自用，以滿足日常行政及大模型業務營運需求，預期將提升營運效率及營運穩定性，從而優化公司資產結構。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，當前資金狀況最充裕的是互聯網等新興企業，在各行業中表現突出，這類企業具備收購折價物業的能力，在資金充裕的前提下進行樓宇購置，無論從資產配置角度還是降低租賃成本來看，都具有合理性。

“隨著AI大模型、硬科技等新質生產力賽道的崛起，企業需要建設集中的數據中心、智算中心和研發實驗室。自持物業能夠提供穩定、高度定制化的物理載體，避免搬遷對核心研發團隊的干擾，提升協同效率。”劉水表示，在市場調整周期，核心城市的優質資產價格處于低位，科創企業此時入場，能將波動的長期租金轉化為固定成本，并利用不動產的增值屬性優化資產負債表，對沖宏觀經濟的不確定性。

更多企業仍聚焦輕資產運營

值得一提的是，與以往互聯網企業等散點式購買樓宇不同，這一輪拿地呈現出“高自持比例、強產業綁定、長周期運營”的鮮明特征。

以字節跳動今年3月摘得的北京海淀區雙泉堡地塊為例，根據2025年10月北京市規自委海淀分局發布的協議出讓計劃公示，該地塊附帶了嚴苛的產業準入與稅收門檻，要求年收入不低于6萬元/平方米，對區級財政的貢獻不低于1200萬元/萬平方米/年。產業定位包括人工智能、集成電路、互聯網3.0等產業領域，以及元宇宙、腦機接口、量子信息、人形機器人等未來產業領域。

京東杭州錢江世紀城地塊盡管折合樓面價僅約5600元/平方米，其附加條件同樣嚴苛。《地塊出讓合同》中規定：該地塊的商業商務用房整體持有比例100%，整體持有部分房屋40年內不得分割登記、不得轉讓，并與當地政府簽訂投資開發協議；該協議明確，競得企業在該地塊年度營業收入達到10億元；2026年至2030年，須連續五年均列入《財富》世界500強榜單等。這種“低地價、高自持”的出讓模式，表明了地方政府對產業長期落地的核心訴求。

德明利意向拿地地塊也明確要求，企業2025年度納入深圳市統計核算的產值規模（營業收入）不低于70億元；承諾在2026年1月1日至2030年12月31日，累計納入深圳市統計核算的產值規模（營業收入）累計不低于400億元。

“這本質上可視為地方政府與龍頭企業之間進行的‘產業對賭’或產業對接。”嚴躍進表示，沒有可持續的盈利能力支撐，企業難以承擔重資產背后的持有成本；反過來，這也體現了核心區域積極引入新質生產力的導向。

嚴躍進指出，真正有實力進行重資產配置的主要是大型科技企業，其資金儲備足以支撐相關布局。而更廣泛的中小型科創企業，仍以輕資產模式為主，尚未進入中資產或重資產階段。“大致而言，約兩成科創企業可考慮輕重并舉，八成仍應聚焦輕資產運營。若從投資回報角度看，當前部分重資產項目的成本偏高，租賃方式在現階段或許更具效益。”

需注意的是，當“產業定乾坤”成為新規則，“稅收門檻”取代“土地溢價”。“地方政府優先將核心地塊定向出讓給能帶來稅收、就業的科創企業，傳統房企在商辦與產業用地獲取中競爭力下降。”劉水表示。

在他看來，互聯網等行業企業雖主導拿地，但普遍缺乏產業載體開發與運營經驗，為傳統房企發展代建服務業務創造了機遇，如京東在杭州獲取的地塊，開發環節仍需專業房企操盤，房企可憑借標準化工程管理、成本控制能力承接代建；此外，產業購地項目普遍要求長期自持，地方政府更看重運營實效，傳統房企若能將開發經驗轉化為產業招商、企業服務等能力，可參與后期運營服務。“未來具備‘產業導入+空間運營’復合能力的房企，將更易獲得產業園區相關建設管理及運營服務業務。”