安徽
疫情使酒店行業產生了大變局，不少地產投資人將手中的酒店以“巨折”拋向市場。酒店價格的驟降增強了市場吸引力，但這是否意味著投資者迎來了收購酒店的最佳時機？本期柘輝先生將對酒店收購這一話題展開討論，深入分析酒店市場上的買賣現狀。
柘輝先生現任全球酒店資產經理人協會中國分會常務理事，在酒店行業從業21年，長期代表業主與各大國際酒店管理集團合作，主持和參與了多個國際品牌酒店的規劃建設、開業籌備、營運管理以及資本運作工作，是中國酒店行業內知名的酒店投資與管理專家。今天柘輝先生為大家分享的主題是——酒店收購的思考與權衡。
#酒店投資問題出在哪里？
2017年7月19日，萬達酒店以近6折的價格被融創中國和富力地產聯合收購。而今，融創和富力全部身陷地產泥潭，當年收購的酒店也因虧損過度，成為燙手山芋。地產商為何將酒店拋向市場？這些酒店資產到底哪里出了問題？
●資本錯配：多數酒店短債長投，債務杠桿過高，融資成本過高。經濟大環境不景氣，尤其在疫情影響下，導致很多酒店出現了資金流的斷裂，從而對酒店融資造成負面影響，出現資本倒逼的問題。并且，多數酒店缺少資本退出的安排規劃。
●成本錯配：目標市場定位模糊。酒店在開發時期過度追求建筑容積率的最大化，忽略了市場本身對酒店的數量需求及功能期待。不必要的投入使得酒店投資成本過高。
●品牌錯配：酒店在建造時不顧及目標市場的需求，一味追求高端奢華的品牌。
●設施錯配：未按市場需求進行設施配置，導致運營效率低，投資回報差。
●管理錯配：追求國際品牌的管理，但經營不靈活，不能根植本地市場。
#便宜的，就一定值得買嗎？
從收益及成本兩方著手，解決當年酒店在投資端的問題，為收購鋪平道路。
“打折只是酒店資產價值回歸的一種可能”
●目前整個酒店行業的投資收益率過低，這是低收益和高投資成本共同作用的結果。
●酒店的收購是重建酒店生命周期的開始。從運營端來說，提高收益，需重新對酒店進行市場定位、品牌調整、組織人員架構的調整、企業文化的整合、經營模式的轉換。
●可從收購成本、品牌變更成本、PIP開支對資本端進行投資成本的把控。
“提高收益，控住成本才能實現收益的增長”
#酒店收購的具體流程
在酒店市場上，并不是有錢就可以買到好的、賺錢的商品。嚴密的組織計劃及深入的市場調查是酒店收購成果與否的基礎和保障。此外，接手后的運營調整、收益狀況也是衡量投資結果的重要準繩。
酒店的收購從盡職調查開始。財務、律師、工程人員需要進入酒店，對財務現狀、資金狀況、法律情況、組織架構、債務情況、運營及物業狀況做出具體判斷，對收購標地進行市場及財務可行性研究。
在市場及財務可行性研究中，需要注意以下問題：
a. 收購價格的測算 - 對物業價值的精準估算；
b. PIP改造預案 - 明確更新改造產生的額外投入；
c. 品牌及管理調整方案 - 考慮品牌轉換的代價；
d. 收購融資計劃 - 避免短債長投的情況再次出現；
e. 資本退出規劃 - 良好的資產架構規劃可以避免高昂的出售成本。
收購談判完成后，進行合同的簽署。其中，合同簽署涉及物業移交和款項支付。
物業的移交也是酒店翻新的過程，包括對PIP改造的實施、品牌及管理的調整、對收購企業的文化融合。
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