作者｜地產十一郎

　　來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　今天，一個對于金融界十分重要的論壇落下了帷幕。 11月21日至11月23日，2022金融街論壇年會在北京金融街舉行。

　　一般，判斷一個會議是否重要的標志是看大佬們是否出席。

　　這個論壇上，包括央行行長易綱、銀保監會主席郭樹清、證監會主席易會滿等在內的金融監管部門“一行兩會”主要負責人都現了身。

　　金融、房產不分家。論壇上，各位大佬對房地產做出了最新發聲。

堅持“一城一策”； 繼續降低房貸利率和首付比例； 支持剛性和改善性住房需求； “保交樓”專項借款； 繼續支持房企合理債券融資。

　　不難看出，從這些最新的聲音里，閃現的都是過往的影子。 上述聲音與近日各大政策內容精神一致。

　　近期，房地產政策在融資端、供給端都給足了政策，無論是被某些媒體解讀為“史詩級救市”的金融16條，還是“會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具“的所謂“第二支箭”，抑或是“支持優質房地產企業合理使用預售監管資金”的通知，緊鑼密鼓地出臺利好政策，背后的目的就一個：

　　刺激需求。

　　需求不穩，一切都白搭。

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　這些政策是有落地的。

　　今天，我又看到，交通銀行為美的置業、萬科提供了千億授信意向額度，農行與五家房企都簽署了提供貸款資金的合作協議。

　　現階段，各種政策頻出，已經達到了年內利好政策高潮。但十一郎以十多年行業經驗看的很明白的是，房地產政策調控不會出現以前的“強刺激”。

　　一切的政策背后就是一個字：“穩”。

　　然，任何市場本質上都是供需關系。

　　現在的房地產市場，供給端充足，金融端也開始放開了口子，就差需求端的“該出手時就出手”了。

　　房地產飛速發展20年，我國建造房屋的總面積，已經達到了全世界所有國家加起來造房面積的一半。這樣的情況是否就說明我國的住房需求沒有了？

　　非也。我國的住房需求還是有的，只是從“有居”變成了“優居”，從“普遍需求”變成了“有條件需求”。

　　所以我說的是需求端“該出手時就出手”。

　　有需求為什么不出手呢？

　　——買漲不買跌。

　　很正常，人性嘛。

　　前天，跟一位在房地產行業摸爬滾打十多年的資深品牌人聊天，他近期也在看房子，但看了北京東西城的學區房后，說，雖然現在房子的價格已經很低了，但還沒有到我作為一名業內人士的心理預期。

　　連業內人都覺得可以再等等，你說老百姓們會怎么考慮？

　　任你放開了房企的融資途徑，任你保交樓、降首付，行業利好看似眼花繚亂，這些，跟一個對房價沒有上漲預期、工資收入同樣沒有上漲預期的家庭而言，有多大的誘惑力？

　　當我問到金融16條對于房企來說有多大利好時，綠城一位項目操盤手說了句實話：

　　老百姓手里沒錢，啥都白扯。

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　現在，房地產行業正處在一個十分敏感或者尷尬的時間節點。

　　房地產野蠻發展20年后的今天，國家終于痛定思痛不再讓房子綁架經濟，一些人唱著歌想要的房子不漲價實現了，卻發現，大家的日子更難過了。

　　現在，國家和政府做的所有的努力，都是讓房地產市場軟著陸，讓經濟泡沫一點點的被擠掉，以時間換空間，以主動調控換一下子破滅。

　　所以，房住不炒主旋律不會變；

　　所以，房價不能大漲，更不能大降！

　　這是一個不容易完成的任務。

　　所以，我們一邊看到各大機構在死摁著房地產市場不再掀起浪花，一再表態“以穩為主”，一邊又看到釋放一些利好政策局部刺激一下市場需求。

　　11月11日的央媽+銀保監會剛剛送出了金融16條的大禮包，讓所有房地產行業內的從業人員歡呼雀躍起來，盼星星盼月亮，終于枯木逢春、峰回路轉了，一種“我還是央媽的親兒子”的幻覺又涌上了心頭。

　　沒成想，歡呼聲還沒落地，16日深夜，央媽又發布《2022年第三季度中國貨幣政策執行報告》，明確指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　翻譯一下，

　　房地產不再是刺激經濟的夜壺。

　　不，是連夜壺都不拿了。

　　不不，是沒尿了。

　　剛剛，我又看到了一個銀保監會發布的政策： 鼓勵依法自主協商延期還本付息。

　　解釋一下，對于目前因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，聯系銀行，可以申請延期還款。

　　我覺得，這才是老百姓關心的新聞吧。

　　聽說，現在各大銀行門口都排起了隊伍要提前還款，那景象，比早那么幾年時，排隊貸款買房場景更壯觀。

　　PS ：但是話說回來，手里有錢的，有真正自住或改善居住環境的寶子們，現在是一個難得一遇的“即將出手期”，現在去看房，明年可以考慮出手。請大家理清楚邏輯，不是市場真的不行了，是大家兜里沒錢了。當然，開發商也沒錢，所以現在買房更要謹慎再謹慎。

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　　PPS ：提醒一下，非自住需求、只單純考慮投資的免進；眼里只盯著傭金返點的免進；近期實在手里沒錢只想關注下市場情況的還是先看免費資訊吧。