作者｜十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

“嘿，俺老孫又回來了！”那個打不死的孫大圣，終究沒讓人失望。

上周，遲到了8個月的融創中國2021年財報發布，同時，孫宏斌也向股東公布了境內外的債務重組方案。

融創的困境，正迎來曙光。

這也讓老孫再次經歷了一個過山車。從巔峰到跌落，再攀升，老孫已經經歷了三個輪回。起起落落，這似乎成為老孫的命格。

不能想象的是，一群跟著老孫身邊的高管，從順馳時代走到融創時代，幾乎沒換過。他們兇悍匪氣，豪爽彪勇，身上充滿了江湖氣，與萬科高管的精英范兒相比，仿佛來自另一個世界。

人心，是老孫最看重的。在今年上半年最困難的時候，融創債務展期，全國各地停工停產，但老孫把員工內部的理財全給兌付了。

不能讓兄弟們寒心。

就是這樣的義氣，讓老孫與兄弟們同享福，也能共患難。

就是這樣一幫人，端出了一手好產品，還搞出一支驍勇的銷售艦隊，即使是在今年暴雷的前提下，也讓融創成為某些城市的銷冠。

不管怎樣，老孫這一次，已經帶著融創走過最至暗的時刻。

01

DICHAN SHIYIYAN

自救者，天救。

整體上看，融創的高額負債及凈虧損的現狀暴露了，但同時，充足的土地儲備以及凈資產規模也向投資人傳遞出信心，為重組方案的推進奠定了基礎。

自去年暴雷以來，老孫一直想盡辦法自救。

配股、出售貝殼股票、轉讓項目、自掏腰包提供無息借款、出售商業運營板塊……這一年，全力償還債務，是老孫的姿態。

一系列組合拳下來，讓融創之困或迎來轉機，紓困曙光乍現。

以往的步子邁的太大，在“三道紅線”懸劍之下，“回血”最有效的方式就是出售資產。

斷臂求生，壯士解腕，老孫從不在話下。

上海外灘那個“最賺錢的融創項目”，兜兜轉轉四年時間，最終，還是被孫宏斌舍棄了。

這個在2019年從泛海建設手中收購過來的上海外灘地塊，被融創開發成“融創外灘壹號院”項目，并先后在2019年兩次開盤，融創由此回籠了近70億元的銷售回款，被譽為融創“壓箱底”的優質資產。

談了長達8個月之久，最終，融創引入了中國華融、浦發銀行等6家金融組團，獲得了高達總額120億元的融資。給融創輸入一股新鮮血液。

目前，融創在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經獲批總數超百億元的紓困基金。

融創以最優質資產，借助資產管理公司對不良資產的管理優勢，以及信托公司的融資優勢，不但加快項目重整和盤活效率，也加快保交樓問題的解決，更為債務重組贏得了時間。

02

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基本盤的穩定，是融創東山再起的底氣。

融創不是資不抵債，而是一時間被現金流所困。

到現在，融創的總負債為1.2萬億，而截至2021年年底，融創的權益土地總貨值達到1.77萬億元，并且有80%的土地位于一二線城市。

一旦市場好起來，房產的流動性轉起來，融創的全部貨值完全可以覆蓋掉債務。

金融十六條為房企融資撕開了一個小口子，緊接著，信貸、債券、股權融資的“三箭齊發”，逐漸形成了穩定房地產融資的態勢。

曙光之下，孫宏斌推開了“重生之門”。

融創計劃對其境內外債券進行全面債務重組。日前，房地產市場的融資環境得到了好轉。這可以理解為，國家鼓勵金融機構支持地產企業和項目的合理融資需求。這對于深陷資金泥淖的融創而言，無疑是債務重組的好時機。

12月9日，融創公布年報同時，也公布了境外債重組進展。將現有91億美元的境外債務中的30億美元至40億美元債轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現可持續的資本結構，能夠持續運營，同時也解決了境外債權人的顧慮。剩余現有債務兌換為新的以美元計價公開票據(新票據)，期限為自重組生效之日起的2年-8年。

據悉，歷經數月與債權人小組的溝通磋商，融創境外債重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

03

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老孫還是那個老孫。曾經自掏腰包救公司，如今為了還債，他許下了“七年之約”，在未來7年或更長時間內，還會逐步出售部分資產，增強公司整體資金流動。

債務的重組已經走到了尾聲，隨著各地保民生的紓困資金逐漸到位，融創的停工項目也將逐漸進入交付期。在市場逐步復蘇的前景下，老孫的翻身仗又看到了曙光。

最終，融創是否可以完全擺脫困局還是要看市場的復蘇情況。如今，經濟整體購買力不足，這是阻礙房產需求回暖的最大因素。

不過，隨著各種金融等利好政策不斷落地，疫情新形勢下焦點又重回到經濟建設上，我們沒有理由懷疑體制優勢帶來的資源調動和組織能力。

老孫預判明年6月的期限，或許押注的正是這一點。

今天，萬科郁亮在股東大會上說，目前行業最需要信心，這幾個月下來，

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