閑來聊聊我的上海房子買賣經歷，僅供參考。

我是2021年6月份開始準備置換的，一套在楊浦閑置的房子賣了準備換到大寧，這樣離父母可以近點。

為了這次的置換，我是費了很多心思，也看了無數的樓盤，當然對于房價的走勢，我本來工作就一直在跟蹤。

其實上海的房價，能看懂宏觀的形勢是一方面，另一方面是每個區他都有自己的價格，每個區里的小區還有一套價格，然后小區里的每個房東還有一套價格。

啥意思，就是這三套價格都在一定程度上會獨立波動。

我是在上海土生土長的，30多年看著上海從里弄的油條大餅發展到現在的高樓大廈，現在除了郊區，只要是中環以內的，基本上都有一套成熟的商業體系在運轉。

黃浦區有人民廣場，有外灘，有新天地，靜安有大寧，有西藏北路，有不夜城，有武康路，徐家匯有百腦匯，長寧有古北，有中山公園。

好了，那你要來對比，長寧中山公園好還是武康路好？說實話，挺難的。因為周邊的配套設置大家都差不多啊，你有三甲醫院我也有，你有地鐵我也有，你有高架我也有，尤其對于上海某塊地方住慣了的人來說，他會覺的自己住的那塊地方是最好的。

拿我來講，我在靜安大寧住慣了，附近地鐵醫院久光商城都有，但是你能說楊浦五角場就很差嘛？也未必，我大學在五角場住了4年也感覺挺不錯。

哪怕說我換到閔行，臨港，那里也都有成熟的商業配套了，在上海你跑哪里都是一堆商圈。所以，在上海買房很難去做區之間的比較，說白了，你愛買哪買哪，除了湯臣和檀宮之類都不會有太大區別。

再來說說小區，我發現有個問題，有些買家不重視房型和樓層，而是非常看重小區品質，尤其是女性，比如大寧板塊的慧什么湖，很多人就是會沖著這個樓盤的品質去買，然而這個小區里大部分的房子都是南北不通的，也就是靠北沒有窗戶，我稱為悶屁股戶型。而且廚衛都是那種手槍型，很難處理。

這種戶型，一到上海潮濕天氣，大概率會出現發霉的問題，從墻壁到櫥柜。但是隔壁的一個小區，可能是因為樓盤品質名氣沒他響，成交量一直賣不過它，可是戶型非常正氣，還是南北通風，外立面和物業管理也不差，但隔著一條馬路就是賣不過它。而且這兩個小區都是不到20年的房齡，也算不上是老破小。

所以，在小區和小區之間，也有一個價格的波動，至少在我看來，很多小區雖然名聲不響，但是居住屬性，性價比真的很好。并不是商業上吹虛的所謂高端樓盤就真的有居住舒適度了，至少我看過的樓盤，比如普陀的中遠什么城，上海什么大寧城很多都是這種類型。

然后是小區里的房東，其實我以前一直以為，只要參照小區過往同戶型的成交均價就可以大致談到房東的心理價位了，事實證明我幼稚了。

我第一次聊的房東是一對中年上海夫妻，男的悶聲不響，女的典型上海中年婦女，情緒化嚴重，心態不平穩，她掛牌900萬，坐下談開價890萬不能讓了，我說你這房子稅多而且是樓梯的2樓，完全沒太陽，人家4樓電梯房也就900萬，她不肯，然后軟磨硬泡談了一個多小時，她最終說了句，那這樣吧，我再下來1萬889。

我可去他媽的，我當場站起來走人，上百萬的房子你他媽1萬的幅度跟我討價，擱這和我買菜呢？

隔了一個月，上海疫情嚴重，市場成交低迷，這老女人主動降到了850萬，但是沒用，仍然沒人買，她心態失衡又調到880萬。

好了，我又和另外一位房東談。這個房東就不一樣了，92年的小伙子，外地來上海打工，500萬買進的，4年不到，現在要脫手，這個稅非常高，他也有自知之明，掛牌925，但是坐下來一聊，我還沒開口，他主動說，我愿意先降價15萬。

好家伙，這就人和人的差距，我直接給當場整不會了，完了還有更刺激的，我說你是底樓，而且稅很多，在你降了15萬的基礎上，我覺的還要再降40萬才行，而且里面的個稅要你自己承擔。

我心想，這房東估計要妞妞捏捏和我說些不情愿的話，結果他就，好！那就這個價格成交，然后沖我笑笑。

這他么我徹底崩潰了，頭一次殺價成功，還讓我感覺還虧了的，我心想，到底是他真的覺得價格可以，只是因為人品性格好，所以不還價，還是因為價格我開的還是太高了？反正這一前一后，兩個房東真的反差太大了。

所以講，哪怕在同一個小區里，同一種戶型和樓層，能有300個房東，它就能給你搞出300個不同的價格。

除非你買一手房，否則，價格都是談出來的，你不去談，房東永遠那個價格掛著，你去談，什么價格都有可能。

上海買二手房，很大程度上不是考驗你對行情的預判能力，而是你的談判能力，你對市場信息接收速度和機會把握的能力。至少在最近這一年里是這樣的。

就在我觀察的這幾年里，已經有三套房子都是因為房東賭博而急拋，價格真的是打骨折，直接腰斬，但是房子當天出來就沒了，可以說在一定程度上，買二手房，你在戰術上的能力會和在戰略上的判斷一樣重要。

上升周期宏觀形勢重要，現在震蕩陰跌，就是看戰術發揮了。

最后聊聊我對房產宏觀的看法，不構成買賣建議。

過去中國20多年的高速發展，很多國家都喊奇跡，甚至我們自己都會覺的是奇跡。

所以，要明白一點，奇跡是不可復制的，奇跡也不會是常態。

這是2022年和2008年的本質區別，所以不要聽信任何中介或者煤體鼓吹房價今年會馬上狂漲。

高速發展時期，人均收入大幅增長，富人大量涌現，GDP最高甚至10%往上持續多年，現在呢？還剩多少?幾年疫情下來，服務業遭受重創，失業率居高不下，收入不僅不增長還要減少，現在已經不是談論工作前景的問題了，很多人是沒有工作。

包括生育率持續下跌（結婚率都一塌糊涂），人口死亡率暴漲（更多房子空出來），上海二手房供應量從2022年下半年開始每個月都在增加，同時新樓盤還持續開發。成交量則是持續下跌，去年12月的成交量很冷，這個慣性會持續到2023年1月。

如果不遠的將來發生經濟危機，普通人現在能做些什么準備呢？ - 知乎 (zhihu.com)去年6月份的時候，我對于上海房市是認為還看不到底的，持有現金最好。

現在仍然看不到很清晰的底，但是，我覺的很快了。

如果和股市一樣，那第一個政策底很快就會到了，可以看到一些三線城市已經放開了限購，包括首套房的利率下調新的政策也在路上，未來還能用的工具不多了。

第二個就是疫情現在放開后，短期是有陣痛期，但是長期來看，群體都感染康復后，不會再是個大問題。

第三個就是本身的經濟周期，2020年算衰退開始的話，那么差不多3年的時間，不說能起飛，但至少能見個階段性底，尤其是對于上海這樣的強一線城市，房子企穩的速度高于全國。至于說全面復蘇那還早了。

所以現在好的地方就是，所有利空的事情都明朗了，都能看的到，算的清楚了。至于市場底部在哪里，這個不好判斷，還是持續的關注下帶看量，成交量，這說明一切。

現在上海無論是買家還是賣家，置換改善都是主力軍。在這里面，已經賣掉老房子，手握大量現金的人，又是最吃香的一批客戶，但數量已經不多了。

如果你是這樣的客戶，請務必利用好這個優勢。光是這個付款方式，殺他個20~30萬沒問題。

因為上海的一手，二手房已經陷入了一個死圈了，一手的買家都是二手房的房東，而二手房的房東又需要別的二手房房東賣了房子來給他套現。

所以，現在只要2022年高位賣了二手房的房東，他們現在不動手，這市場流動性就很難動起來，好好利用這一點，狠狠的殺價。

至于外地來人，要大量貸款的工薪階層，那我覺得，去其他城市買，比如武漢，深圳，說真的，很可能你是抄到了歷史大底，既能減輕你的債務杠桿（尤其當前收入不見增長的環境），也具備了投資價值。