連跌18個月后二手房止跌上揚，這波小陽春能持續多久？

作者｜十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

3月16日，國家統計局發布了2月份70城的商品房價格指數，二手房價格指數在連續下跌18個月之后，止跌上揚了。

2月份，從一線城市的回暖，到強二線城市的止跌，無論新房、二手房價格整體均止跌轉漲，這是市場進一步修復的表現。

我們似乎看到了從去年底就不斷刺激樓市的政策利好，逐漸對冰封三年的樓市產生了作用。

不管怎么說，2023年的房地產市場，有了一個良好開局。

按照以往的樓市走勢，往往是“高開低走”或者是“低開高走”。那么，2023年的這一波行情能持續多久呢？

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DICHAN SHIYIYAN

2月樓市的暖意是業內人士都能感受到的。

從近期各地的市場行情可以觀察到，一些城市二手房交易非常好，甚至反彈勢頭超過當地的一手房交易行情。其都會對二手房的價格指數等產生積極的影響。

尤其是北京，二手房市場經歷了去年12月份疫情的“城市靜默期”和春節假期后，積壓的成交需求一下爆發，在2月份成交突破了1.5萬套，

創造了七年來的最高成交記錄。

前幾天，北京某樓盤的操盤手告訴十一郎：

今年2月，是公司賣的最好的一個2月。

的確是有點“久旱逢甘露”的樣子。

從去年年底，北京到處流傳著遠郊的房山要實施限購不限貸的“因區失策”。新房和二手房加起來超過10萬套的庫存量讓這個限購最嚴的城市也準備調整下姿態。

無論是房貸利率的極限下調，還是出臺的換房退稅，北京這座城市在經歷三年疫情疊加樓市周期的嚴峻形勢下，

開始了“小心翼翼”地“大膽求證”。

說小心翼翼是有原因的。“房住不炒”的大旗已經立起來了，不能姿勢變化太大，否則前功盡棄。

說“大膽求證”也是有道理的。開發商們的弦已經卡到嗓子眼了。

政策的春風在年后吹的人心里癢，忽如一夜春風來，一線城市樓市全面復蘇，開發商喜報一個接著一個。北京國譽燕園周末賣了36套；朝陽壹號一周賣了3.28億；橡樹灣二期周末賣了50多套；龍湖御湖境說一期告急：要漲價2%。

2月份北京新房網簽的TOP1，最后成了：

房山的中駿·云景臺。

當然，北京的火熱市場與今年春節假期是在1月份有很大關系，也與去年12月份北京樓市因新疫情政策導致房產交易大廳停止交易相關。

也許，我們對比過去三年12月份至2月份這三個月的數據，才能更清楚地看到如今的北京樓市表現處在什么樣的位置。

2020年12月~2021年2月 5萬套
2021年12月~2022年2月 3.5萬套
2022年12月~2023年2月 3萬套

也就是說，今年的北京樓市成交有所回暖，但整體上的熱度依然不如往年。

隨著這波積壓的需求快速釋放，3月的市場修復勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常振蕩。

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北京的好形勢也帶動了其他一線城市和強二線城市。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢復到了去年7月以來的最高點；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的歷史新高；就連深圳也賣了2509套房子，創下了近18個月以來的新高。杭州二手房成交量突破7000套，甚至超過去年“5.17新政”后一個月的成交量。

從國家統計局2月份房價指數環比漲幅和同比漲幅數據看，二手房環比上漲的城市數量明顯增加。其中1月份上漲的城市為13個，而2月份則為40個。

由此可見，除了一線城市和強二線城市外，其他二三城市也開始蓄力回暖了。這就可以得出一個推論：這波回暖有動力，可持續。

但此次的回暖與以往強刺激下的樓市反彈并不相同。

一線城市的“大膽求證”總是帶著緊箍咒。

1月31日，北京市印發了政府工作報告重點任務清單，其中第232條說，要完善“一區一策”調控措施。有了一區一策的設計后，各區馬上行動，一個遠郊區政府隔幾天就會關心下各個項目，銷售目標有沒有完成？

當房山“認房不認貸”的傳聞在民間瘋傳兩個月之后，房山的銷售面得到了大大改善。

然鵝，2月份的一天，房山官方就出面辟謠——并未有放開認房認貸的說法。

不僅是北京，深圳的“放松限購”也是套著一層膜。

2月初，有媒體迫不及待地向深圳市提問，將深圳樓市打入深淵的二手房指導價政策實施兩年，是否會有調整計劃。深圳住建局回應說，內部已根據市場形式對參考價重新做了一版方案。

只是接著又跟了句：

調整時間沒有定下來，是否發布也不一定。

一線城市不起調，三四線城市再使勁也唱不出偉大的贊歌。

在這欲說還休的市場行情下，此輪行情到底能持續多久呢？

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先來看政策面。

去年以來，出臺的各種金融政策、調控政策讓房地產市場有了一絲喘息的機會，房企的融資得到一定意義上的改善，利率下降到了歷史低位，進一步降低了購房成本，這一波操作下來，人們的市場預期有所改善。

但是，是否還有力度更大的政策出臺呢？

當北京辟謠房山放開認房認貸的時候，十一郎還堅定地認為，這又是一條“辟謠的，都會成真”的“小道消息”，但這次房山區政府并未按照套路來。

所以，政策頂是否已現？北京市場或者其他一線城市，是否已經解渴？

一線城市的調控又陷入了一場微妙的博弈中。

但十一郎勸你，永遠不要去賭政策頂是否到來，就像炒股票永遠不要想著抄底一樣。對于真正想買房或者想換房的人來說，政策都只是外因。

再來看消費與全民經濟。

三年疫情已經改變了人們買房的邏輯和認知，甚至改變了人們的消費習慣。這輪行情成持續多久，更重要的是大家是否有信心，就業是否穩定，收入是否持續。

買房不再是房地產一個市場的事，而是需要各個產業和需求來配合才能完成的。

當經濟企穩向好，大家的收入可以持續增加，消費信心再次回升，或許，這輪行情可以持續。

當潮水褪去，最終考驗的還是信心。