3月31日，萬科A（SZ00002）公布了2022年的最新年報，這份年報向投資者展示了很多財務(wù)方面的蹊蹺。萬科對聯(lián)營公司、合營公司擴大了借貸規(guī)模，卻收獲了過往三年最少的股權(quán)投資收益，成為一個重要的疑點。

從2020年到2022年，過去三年中，2022年萬科（SZ00002）對聯(lián)營公司、合營公司投入力度最大的一年。雖然當(dāng)年，萬科對聯(lián)營公司、合營公司的股權(quán)投資減少了11.48億元，但是在股東借款方面，對聯(lián)營公司和合營公司的資金凈投入（其他應(yīng)收款-其他應(yīng)付款），卻高達941.14億元，比2021年的736.06億元多出了整整205億元，是過去三年中最多的一年。

然而，巨量的資金投入，并沒有幫助萬科提升合營公司、聯(lián)營公司的凈利潤。2022年年報顯示，當(dāng)年度來自聯(lián)營、合營公司實現(xiàn)的公司權(quán)益利潤為-8.0 億元，而2021年這一指標(biāo)是 48.9億元，2020年是97.4億元。投入最多的資金，卻換回了最少的權(quán)益利潤。這一做法，不僅引發(fā)疑問，萬科為什么會愿意甘當(dāng)“活雷鋒”，出錢出力投入巨量資金，卻最終把利潤讓給合作伙伴。

對聯(lián)營公司、合營公司借款大幅增長

因為稅收籌劃的需要，房企對項目公司的資金投入往往是兩個方式：一個是股權(quán)出資，另一個就是股東借款出資。通常股東借款出資的規(guī)模金額和比例，都要超過股權(quán)投資款。

如果是合作項目，房企往往按股權(quán)比例，決定股東借款比例。通常來說，房企對聯(lián)營、合營項目的借款規(guī)模，要遠遠超過股權(quán)投資金額。就以2022年為例，公司對合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的股權(quán)投資余額只有1298.95億元，但應(yīng)收聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的款項總金額卻有1539.02億元。

而公司的應(yīng)收聯(lián)營、合營企業(yè)款的余額卻高達1539.02億元，是股東投資余額的1.18倍。

在應(yīng)收聯(lián)營、合營企業(yè)款大幅增長之時，對聯(lián)營、合營項目的應(yīng)付款卻有明顯減少，金額超過了47億元。

一增一減之下，萬科對聯(lián)營、合營企業(yè)的凈借款增加了超過200億元。然而，多增加了200億的凈借款，只是比去年多獲得了2.47億元的利息收入。如果以14.44億元的凈利息收益（應(yīng)收款的利息收入-應(yīng)付款的利息支出），去除以205億元的凈借款，換算年度的收益率。可以發(fā)現(xiàn)借貸給合營、聯(lián)營企業(yè)的借款，收益率只有1.44%。

這一切，都讓外界看不明白萬科真正的目的：為什么要將有限的資本大量投入給聯(lián)營、合營企業(yè)，去換取股權(quán)投資的虧損和借款利息的低收益呢？

要知道萬科截止2022年12月31日，有息負債總規(guī)模合計 3141.1 億元，存量融資的綜合融資成本高達4.06%。

一個注冊登記了111家企業(yè)的神秘號碼

為什么萬科獲得了低于融資成本的收益，卻還在大規(guī)模的投入資金給聯(lián)營、合營企業(yè)？證券之星房產(chǎn)頻道以投資者名義問詢了萬科的傳媒部門，但是后者未能給以回復(fù)。

但是，萬科公布的應(yīng)收聯(lián)營公司、合營公司列表，卻給出了很重要的線索。通過這些線索進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科聯(lián)營、合營企業(yè)的合作股東的最終控制實體，工商登記的注冊電話號碼都是同一個。

這一線索，不得不讓人猜測，這些所謂的聯(lián)營、合營子公司，與萬科集團和萬科的管理層團隊有著怎樣的聯(lián)系。

深圳市東方欣悅實業(yè)有限公司（以下簡稱“東方欣悅”），是今年萬科新增借款比較大的公司，資料顯示，截止2022年，這家注冊資金只有3.61億元的企業(yè)，萬科對后者的應(yīng)收賬款的賬面余額是25.92億元。而萬科在上述公司的股權(quán)只有10%。

然而，進一步通過啟信寶查詢東方欣悅的大股東的控股公司——深圳市泰欣翔匯實業(yè)有限公司，卻發(fā)現(xiàn)這一公司所使用的登記號碼——13600198620，竟然有111家企業(yè)使用這個號碼進行了工商登記注冊。而其中之一就有萬科云城商業(yè)有限公司。

更令人驚奇的是后者使用了萬科的商標(biāo)。進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科曾經(jīng)短暫入股過公司，在2020年5月曾經(jīng)是這一公司的單一大股東，然后在當(dāng)年的12月17日又蹊蹺離開了。

更令人驚奇的是東方欣悅不僅和萬科云城商業(yè)有限公司使用同一號碼進行工商注冊登記。其他的萬科合作伙伴中，也有相當(dāng)一些企業(yè)是用這個手機號碼進行的工商注冊登記。

天津和諧家園建設(shè)開發(fā)有限公司，是萬科另一家增大了借款力度的企業(yè)。這個項目除了萬科之外，還有兩家股東，一個是沿海家園，另一個就是深圳市廣匯達置業(yè)投資有限公司。而巧合的是，這家公司的注冊登記手機號，也是13600198620，然而深圳市廣匯達置業(yè)投資有限公司和萬科云城商業(yè)有限公司、深圳市泰欣翔匯實業(yè)有限公司并非同一股東，也不是一個法定代表人。

今年增加投資的北京綠城銀石置業(yè)有限公司，也是同樣的情形。這一公司的最終控股股東深圳市錦地投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙），也使用13600198620這個注冊號碼。

實際上，使用13600198620注冊，又和萬科集團合作了多個聯(lián)營、合營項目的企業(yè)，絕非僅僅只有上述提到的這幾家企業(yè)。在111個同號碼注冊企業(yè)里，還有包括了深圳市錦琇康城有限公司這樣的萬科大合作伙伴，后者參與了惠州慧通置業(yè)有限公司、南京萬浜房地產(chǎn)有限公司、惠州市科卉投資開發(fā)有限公司等聯(lián)營、合營企業(yè)。

正是因為用13600198620這個號碼注冊的公司，與萬科存在大范圍、高密度的合作，引起了外界對萬科聯(lián)營公司、合營公司管理體系的好奇。13600198620背后的主人究竟是誰，能讓萬科會不顧及收益，不計得失、不計收益地向用這個號碼注冊的公司大規(guī)模“輸血”，提供遠遠超過注冊本金的開發(fā)資金投入？

真相也許只有等萬科高管層自己公布才能知道。