萬科在北京拿地為什么這么受關注？

地產財富會

備受關注的萬科

重回北京拿地

結構性機會來臨

萬科將如何把握

2023-8-15

“大新聞，萬科在北京拿地了！”

在萬科拍下通州永順地塊的第一時間，媒體群里的小伙伴們奔走相告；此后幾天，行業圈子也因此沸騰，交流的話題少不了“你怎么看萬科北京拿地？”。

振奮！

這是許多行業小伙伴們的共同感受。

因為作為深耕北京多年的頭部房企，萬科在最近五年的地產壓力周期中選擇手持“謹慎牌”，更審慎地面對所有土地投資機會，已經四年半沒在北京拿地了。

如今萬科四年來首度北京拿地，或許意味著其眼中的北京市場重回“積極投資”標準。

萬科的判斷轉變，在不少人看來，相當于向市場注入了一劑強心針，如久旱甘霖，讓市場振奮。

人間四年半

地產一世紀

萬科在北京的上一次拿地，需要追溯至2019年2月，彼時萬科和國開聯合體以43億元競得豐臺區王佐鎮魏各莊地塊，也就是后來的萬科·雲廬項目。

而2019年2月，對于大部分地產從業者仿佛已是“上個世紀”。

彼時沒有疫情、沒有“三道紅線”、穆迪等持續給內房企降級的國際機構還在對中國房地產展望穩定。但萬科當時的“前瞻”卻和大部分人不一樣。

2018年9月萬科就率先喊出“活下去”，成為“把寒氣傳給每一個人”的高壓信號傳遞者。

這種超強的憂患意識，在當時令人詫異甚至被嘲笑；直到2022才被更多人認知到——這就是“學霸”得以多次穿越周期的先見之明。而緊跟萬科信號，未雨綢繆、適度縮表調整策略應對行業寒冬的部分企業，也因此贏得了相對從容的下行期調整空間。

萬科的憂患意識體現在拿地上，主要是通過調整拿地結構和提高拿地標準來降低風險。

正是受限于此，萬科在北京才多年未拿地。

93年進入北京至今，萬科經歷了北京市場的多個周期。不同于過去的高歌猛進和小型震蕩，最近的五年是北京最難熬的一個周期——地價高、限制多、競爭強、利潤低；這里甚至成為了一個“業內最消耗營銷總”的“高壓力”城市。

北京的高壓力周期里，萬科主動收縮，2019年2月后，連續三年多都沒在北京公開土拍市場露面。

直到2022年，情況才開始改變。

2022年6月，北京第二輪集中土拍，沉寂許久的市場掀起了“小高潮”，全場參拍房企高達30家。其中，三年多未現身土拍市場的萬科報名參拍了兩宗朝陽宅地，均位于崔各莊鄉奶西村地塊——各自獲得6家和4家房企或聯合體的報名，包括金茂、萬科與朝開聯合體、華潤與城建聯合體和首開等。

雖然，當時的萬科朝開聯合體并沒有“猛沖”勇奪地，但被萬科看中的這兩塊地后續市場表現都非常好——其中，由中建一局溢價13.31%以29.8億元的總價競得的地塊定名中建宸園，是2022年朝陽區1500w+高端市場銷冠 ；另一塊由首開溢價1.5%、總價40億元的地塊則是望京樾，開盤半年就沖上了全朝陽2022年住宅成交金額排名TOP3.

2023年，萬科則更積極地參與到北京土拍中，并主動宣告北京市場是全國最好的市場。

“萬科積極現身北京土拍市場。是一個重要信號。”一位業內朋友告訴我們，他認為，這個信號提醒從業者要趕在“牛鞭效應”之前抓住“新紀元”的紅利——于企業而言，是盡快拿到對的地；而于個人而言，是快速轉移到手上有地的房企去。

而萬科終于在北京拿地。他也比所有萬科員工都更振奮。不只是因為感謝萬科，用四年半的兩個信號燈讓他提前看清“兩個世紀的轉變”，延續了他的地產職場生命；更是因為看到“北京高壓周期”的逐漸結束。

看到萬科信號的人還有不少，因此成為“萬科粉”的他們也非常希望釋放信號的萬科能在北京成功拿地。8月9日競拍現場還有一個小細節——據說萬科競拍當天的落錘速度都比平時更快一些，莫非這工作人員也是一個“萬科粉”？

沒拿地的四年

萬科都在做什么

土拍上的沉寂，不代表行動上的沉沒。

沒拿地的四年半，萬科北京在非住宅領域持續布局，也不斷深耕做好手中的住宅項目：

長租公寓領域，北京泊寓新門店陸續開業——長期經營年輕人長租公寓，并且其中的集團用地項目從規劃、建設到物業運營全由萬科包攬，讓萬科對怎么做年輕人的社區這件事，比其他開發商具備更強的“手感”。

在持續和青年生活研究中迭代產品和運營，去年新開業“泊寓|院兒草橋社區”，在兩個月內3000間房源快速滿租，也顯示出萬科營造的生活確實獲得了年輕人認可。

城市更新領域，通過改造升級的望京小街，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區小巷中。

在協助政府將交通擁堵老舊街區轉型的過程中，萬科作為社會資本深度參與其中，多次調研走訪周邊居民和商戶以及阿里、美團、奔馳等片區頭部企業，將整個街區改造為多方共建共治共享的、科技、時尚、藝術的國際街區，最終帶動區域發展。

在這個過程中，萬科在新生代街區規劃、街區科學治理、融入智慧科技、打造夜間經濟地標等領域積累了相應能力和經驗。小街一些有趣的互動細節，如手勢控制的噴泉、會說話的垃圾桶、和孩子互動的蝴蝶投影，如若應用在社區里，應該也同樣有吸引力……

住宅領域，四年來萬科北京持續開發著觀承別墅、城市之光、萬科云廬、翡翠山曉、大都會濱江等項目。其中，號稱更懂年輕人的城市之光·東望作在今年完成全部交付同時，其均價也從4萬+漲至5萬+，體現出高品質大盤較好的保值增值能力。

現在看來，東望的本質是萬科解開了“80后新生代家庭從成立到成長，都既要想要還要什么”這道題。在品質基礎上，東望用一個高性價比、均好性強的、生活豐富的、可成長的超級新城去回應客戶并獲得了持續認可。

抓住結構性機會

萬科繼續瞄準年輕人

萬科沒拿地的四年半里，做的三件事都和年輕人有關，共同匯聚成一種獨特能力積累——更懂北京的年輕人，擅長和他們互動并在新一代生活新需求中尋求持續經營的長尾。

從這個角度看，通州永順這塊地，確實是萬科會看上的地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，位于通州、朝陽交界，該地塊形狀規整，距地鐵6號線物資學院站直線距離800米左右，滿足步行及騎行到達要求。該地隔壁新房項目開盤后月均流速50套左右，銷售去化表現較好，聚焦的是地鐵6號線上的首置人群。

周邊客戶為年輕首置人群這點，很契合萬科的能力點——給年輕人做愛住的房子。同時，萬科在通州開發的上一個盤——城市之光·東望今年完成了所有交付，也以社區生活兌現和增值表現，為其通州未來產品立下有效的口碑背書。

地產財富會在和幾位業內好朋友聊到萬科這塊地時，一位朋友透露，聽說萬科盯這塊地小半年了：

聽說萬科剛看到土地名單信息的時候，就開始關注這塊地了，并且前置性做了更多研究。

“萬科悄悄準備了這么多，就該他們拿地。”朋友表示，通州永順地塊，房企們其實“又愛又怕”，只有萬科不怕。

北京住建委數據顯示，期房銷售指導價同為6.5萬元/平方米的通州永順地塊6號線上“鄰居”項目，目前售出房源的網簽均價約5.87萬元/平方米，這給參拍房企帶來了一定壓力，估計也是該地塊競拍價格未觸頂的原因。

但在其他人“又愛又怕”的壓力里發揮自己的能力，才有“結構性機會”。

回顧過去，高標準的萬科其實一直盯著兩種地在拿：一是G2城市改善型客戶所青睞的土地——客戶基數好、投資回報好。二是抓準結構性機會進行精準投資——通過研究產業、人口和經濟發現機會，并通過自身能力抓住機會。

通州永順地塊，就是萬科北京2023的“結構性機會”之一。

而萬科拿下這塊地之后，這里也許會有更懂年輕人的社區和生活出現。

因為從當前的市場格局上看，降成本和價格戰路線明顯“此路不通”，萬科加入后大概率是選擇從生活方式入手，一起把年輕人的社區市場做大做強。

在北京多家開發集體全國學習卷產品的2023，擅長研究和學習年輕人生活方式的萬科，也有可能將集團在其他城市的年輕化生活內容和產品實踐帶到北京的新作品里，大家可以期待一下。

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