3月12日午后開(kāi)盤(pán)，地產(chǎn)股翻紅。萬(wàn)科股債齊升，令市場(chǎng)信心大為提振。

消息面上，前一天，市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)道顯示，年內(nèi)萬(wàn)科境外公開(kāi)債已償付了將近一半，剩下的5月及6月到期的兩筆境外債也安排好了3種兌付方式。

這是其中之一。更為重要的是，3月12日中午，微信群里還流傳有一條出自YY 評(píng)級(jí)的消息，威力巨大，讓市場(chǎng)相信，萬(wàn)科是真的穩(wěn)了。

01 萬(wàn)科“3月風(fēng)暴”時(shí)間線

3月份以來(lái)，萬(wàn)科陷入到各種傳聞之中。

先是3月初，市場(chǎng)傳，萬(wàn)科尋求非標(biāo)債展期，與新華資產(chǎn)的100億元的債務(wù)展期談判被拒絕。3月3日，新華資產(chǎn)發(fā)布聲明澄清，與萬(wàn)科的相關(guān)消息不實(shí)，一直與其保持正常的業(yè)務(wù)合作。而萬(wàn)科方面就此未進(jìn)行公開(kāi)回應(yīng)。

3月4日，萬(wàn)科遭遇股債“雙殺”，萬(wàn)科A開(kāi)盤(pán)跌近5%，旗下多只地產(chǎn)債下跌。

同日，資本市場(chǎng)傳出消息，萬(wàn)科正尋求一筆離岸無(wú)抵押俱樂(lè)部貸款，中銀香港作為這筆貸款的牽頭行，已就其參與部分獲得內(nèi)部批準(zhǔn)。另，萬(wàn)科已獲得一些保險(xiǎn)公司的口頭同意，將其未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)面臨行權(quán)的“保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃”推遲行權(quán)，條件是按時(shí)付息。

3月5日，市場(chǎng)還有傳言稱，萬(wàn)科計(jì)劃出售長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)泊寓部分股權(quán)，對(duì)此萬(wàn)科方面予以了否認(rèn)。

同日，萬(wàn)科回應(yīng)投資者稱，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。隨后萬(wàn)科A止跌，但地產(chǎn)債仍疲弱。

3 月 7 日，市場(chǎng)傳，因擔(dān)心萬(wàn)科的潛在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)家金融機(jī)構(gòu)高層赴深圳進(jìn)一步磋商萬(wàn)科非標(biāo)債務(wù)解決方案。

3月8日晚間，萬(wàn)科公告稱，已提前將3月11日到期的中期票據(jù)約6.47億美元本息全額存入指定賬戶。

隨之，萬(wàn)科多只債券上漲，股價(jià)也有所企穩(wěn)。

3月11日，市場(chǎng)傳路透社引述知情人士稱，金融機(jī)構(gòu)被要求盡快推進(jìn)對(duì)萬(wàn)科的融資支持，包括銀行要保障萬(wàn)科的融資，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要延長(zhǎng)萬(wàn)科私募債券的還債期限。

同日萬(wàn)科A相關(guān)人士向媒體介紹，萬(wàn)科年內(nèi)境外公開(kāi)債已償付近一半，剩下的5月及6月到期的兩筆境外債，會(huì)通過(guò)3種方式兌付，包括境外自有資金，境外子公司所獲得的境內(nèi)項(xiàng)目分紅或股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金，以及境外銀團(tuán)貸款，且境內(nèi)融資渠道很暢通。

3月11日晚，穆迪宣布撤銷(xiāo)萬(wàn)科的Baa3（投資級(jí)別的最低評(píng)級(jí)）發(fā)行人評(píng)級(jí)，授予Ba1的公司家族評(píng)級(jí)；下調(diào)高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)至Ba2，并把萬(wàn)科所有評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單。

3月12日中午，YY評(píng)級(jí)發(fā)布消息稱，有12家商業(yè)銀行正在籌集高達(dá)800億元的貸款，幫助萬(wàn)科償還到期債券。

這引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，3月12日午后開(kāi)盤(pán)，房地產(chǎn)板塊突發(fā)走強(qiáng)，地產(chǎn)股集體大爆發(fā)，萬(wàn)科A盤(pán)中一度漲近8%。

如果YY評(píng)級(jí)消息為真，那么無(wú)疑在向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：萬(wàn)科，穩(wěn)了。

02 為什么萬(wàn)科不能暴？

那么，為什么其他企業(yè)能暴雷，萬(wàn)科卻不能呢？

億翰智庫(kù)就此專門(mén)發(fā)表了一篇文章，認(rèn)為：

其一，萬(wàn)科作為官方站臺(tái)的企業(yè)，如果暴雷，信心修復(fù)無(wú)望，行業(yè)倒下的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多。

其二，如果萬(wàn)科暴雷，大眾放棄希望，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)很難修復(fù)到健康狀態(tài)，良性循環(huán)、新模式都將難以實(shí)現(xiàn)。

其三，如果萬(wàn)科暴雷，其他房企也會(huì)放棄掙扎，失業(yè)增多，金融鏈條風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)難以控制。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，在無(wú)數(shù)人心中，萬(wàn)科是風(fēng)向標(biāo)一樣的存在，在某些層面上也是一種信仰式的存在。

如果萬(wàn)科倒在外部流言蜚語(yǔ)中、倒在負(fù)面輿論發(fā)酵中，影響將是巨大的。

天風(fēng)證券認(rèn)為，若萬(wàn)科違約，將進(jìn)一步打擊投資者信心，惡化房企融資環(huán)境，甚至沖擊當(dāng)前對(duì)國(guó)有房企的脆弱信任，對(duì)房地產(chǎn)大盤(pán)銷(xiāo)售形成拖累。

一位金融圈專業(yè)人士還表示，創(chuàng)立于1984年的萬(wàn)科是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)軍者，也一直是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬(wàn)科不能倒，不是因?yàn)榇?，而是因?yàn)樗切袠I(yè)的“守門(mén)員”，關(guān)乎全局。

03 萬(wàn)科債務(wù)壓力大嗎？

那么，萬(wàn)科的債務(wù)壓力有多大？市場(chǎng)又在擔(dān)心什么呢？

天風(fēng)證券研究指出，聚焦到2024年來(lái)看，萬(wàn)科將到期的公開(kāi)市場(chǎng)債券規(guī)模達(dá)357億元，包括262.93億元的境內(nèi)外信用債及94.07億元的ABS。考慮到公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品具有一定的到期債務(wù)剛性，因而面臨的債務(wù)兌付壓力不小。

并且，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大背景（預(yù)售資金監(jiān)管），銷(xiāo)售能夠騰挪的用于凈償還債券的資金規(guī)模有限。此外，天風(fēng)證券指出，目前市場(chǎng)對(duì)股東支持萬(wàn)科的力度有擔(dān)憂。

而東方證券研究認(rèn)為，萬(wàn)科的基本面還是不錯(cuò)的。銷(xiāo)售依然保持韌性、擁有較大體量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，也在通過(guò)發(fā)行REITs籌資（華夏萬(wàn)緯REIT申請(qǐng)獲受理，首批計(jì)劃募資11.59億元），加之政策層面房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地，萬(wàn)科短期內(nèi)標(biāo)債信用風(fēng)險(xiǎn)較低。

廣發(fā)證券研究認(rèn)為，截止2023Q3，萬(wàn)科母公司貨幣現(xiàn)金余額260億元，對(duì)于2024年公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)及其他借款具備較強(qiáng)的保障能力。此外經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押比例較低（僅11%），也可通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸進(jìn)行融資（測(cè)算規(guī)模可超400億元）。

另?yè)?jù)市場(chǎng)公開(kāi)消息，萬(wàn)科也在積極調(diào)整組織構(gòu)架（如南方區(qū)域）節(jié)流，并通過(guò)出售商業(yè)資產(chǎn)回流現(xiàn)金（如將七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)以23.838億元出售給了香港領(lǐng)展房產(chǎn)基金）。

當(dāng)然，銀行力挺能解階段之危，真正能救房企的，包括萬(wàn)科，還是持續(xù)回暖的樓市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然今年1-2月萬(wàn)科累計(jì)全口徑銷(xiāo)售額約334.5億元，仍穩(wěn)居行業(yè)第二，但萎縮同樣明顯，同比2023年同期下降41.65%，同比2022年同期下降48.22%，同比2021年同期下降70.78%。

目前看，多城新房和二手房成交呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，由筑底開(kāi)始走向修復(fù)。但是這波行情能持續(xù)多久，還要繼續(xù)觀察。

3月12日晚間，市場(chǎng)又傳來(lái)最新消息：

彭博引述知情人士表示，萬(wàn)科正與持有其債券的多家債權(quán)銀行進(jìn)行溝通，以緩解自身面臨的資金壓力。知情人士稱，幾家主要債權(quán)銀行正在權(quán)衡，將持有的萬(wàn)科債券轉(zhuǎn)換為非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)，即“標(biāo)轉(zhuǎn)非標(biāo)”。這一計(jì)劃如果通過(guò)，有望幫助萬(wàn)科避免發(fā)生首次公開(kāi)債務(wù)違約，同時(shí)也防止房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步惡化。

知情人士表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和深圳市地方政府最近正參與相關(guān)方案的協(xié)調(diào)，所涉及銀行合計(jì)持有萬(wàn)科債券的本金規(guī)模達(dá)數(shù)百億元。