今天，杭州全面取消限購了。

對很多人來說，這都是好消息。

對杭州本地的一哥，濱江集團尤其如此。

最近的濱江，似乎處在風口浪尖上，有關它的小作文時不時在坊間流傳。

大概是人紅是非多，就在幾個月前，濱江還是優等生的典范。

比如今年1月，濱江集團以一張“春節放假20天”的通知，刷新房企福利天花板，讓無數打工人艷羨不已。

但時隔3個月后，杭州一哥可能沒想到自己會以截然不同的方式再度登上熱搜。

4月中旬，江湖傳聞，“杭州某頭部房企在和省屬國企洽談”。

緊接著，路邊社消息說，該頭部房企就是濱江集團。

更為巧合的是，就在不久前，濱江集團的控股股東濱江投資，法人發生變更，由“戚金興”變更為“莫建華”；而在今年更早的2月6日，濱江集團董事會也公告稱，法定代表人由“戚金興”變更為“張洪力”。

這讓傳聞的可信度似乎又增加了幾分。

傳聞愈演愈烈，濱江集團只能通過各種方式“辟謠”。

比如，非常官方的答復：“沒有傳聞中的接洽或談判被其他企業收購或入股等情況。”

再比如，老板戚金興非常硬氣地回應：“企業發展是最好的回應，而不是用回應來回應。”

01

其實，2023年濱江集團的銷售并不差。

2023年，濱江集團實現銷售額1534.7億元，與2022年持平；位列克而瑞百強榜的第十一位，比去年上升2位。

從銷售規模看，濱江集團是純民企里唯二實現千億以上的房企，另一個是大家都知道的龍湖。

但銷售的穩健并沒有給濱江帶來利潤的增長。

4月27日，濱江集團公布2023年年報：

公司實現營收704.4億元，同比增長69.7%；歸母凈利潤25.3億元，同比下降32.4%。

可以看到，濱江2023年的營收和利潤，出現了剪刀差。

在2023年以前的5年，濱江的歸母凈利潤一直保持著較高增速，2019年為34.03%，2020年為42.69%，2021年為30.06%，2022年為23.6%。

2023年，是近五年來濱江集團首次出現歸母凈利潤下滑，大概是2020年的利潤水平。

3年前，也就是2021年，在濱江的年度業績網上說明會上，老板戚金興在回答投資者提問時說：

公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

當年，濱江的凈利潤規模是30.27億，同比增長了30%。

利潤率如此之低，最主要的原因，還是濱江過去兩年在杭州拿了不少高價地。

2021年5月7日，杭州首批集中供地時，濱江+融信聯合體成為當天土拍的最大贏家。當天上午，聯合體以24.81億元競得蕭政儲出[2021]28號地塊，溢價率29.83%；以18.46億元競得蕭政儲出[2021]32號地塊，自持比例17%，溢價率29.45%；以48.38億元和80.85億元的價格，分別競得江干區另外兩宗住宅用地。

換言之，僅5月7日一天，融信+濱江聯合體在杭州土地市場上砸下了172.5億元。這些地的價格都并不便宜。

可以看到，高溢價兇猛拿地，濱江的利潤空間正在逐漸被壓縮。

大幅計提資產減值，是這兩年房企業績爆雷的主要原因。

濱江也不能例外。

年報說，利潤大幅下滑的原因，是公司做了大額計提，共計43.07億元，含計提信用損失準備5.27億元及存貨跌價準備37.8億元。而2022年這兩個數字分別為1.56億和7.02億。

短短一年增加了30億的存貨跌價準備，杭州一哥也感受了市場的刻骨寒意。

而大額計提這一步，直接讓濱江的凈利潤減少了21.75億。

02

戚老板曾經無數次對外說，杭州是全國最好、最健康的城市之一。

這話原本沒毛病。

即便是在地產行業進入寒冬的2022年-2023年，杭州依然是全國樓市最好的城市之一：

2022年、2023年杭州的新房成交量都是10萬+套。

而這兩年，同樣是濱江集團彎道超車，業績起飛、沖進行業前十的兩年。

但進入了2024年，杭州樓市的火熱行情卻突然熄了火。

據杭州官媒數據，今年一季度，杭州新房成交14845套，成交量同比猛降46.8%。且2024年前4個月，杭州的新房一直被二手房壓著打。

尤其是3月份，杭州二手房成交高出新房2000多套，這在過去8年以來是沒有過的（期間只有3次二手房成交高于新房，但也只高出了一點）。

且值得注意的是，杭州二手房的火熱行情也是以價換量的結果。

根據國家統計局的數據，3月份杭州的二手房價格同比下跌5.1%，打破近三年最大跌幅紀錄，此前這個數據已經連續跌了4個月。

據杭州貝殼研究院的統計，杭州十個行政區的二手房均價全部下跌。跌得最慘的臨安區，均價跌幅高達21%，濱江區、錢塘區、西湖區以及余杭區的跌幅均超過了10%。

總結起來就是一句話，杭州人現在不是新房買不起，而是二手房更有性價比。

新房二手房不理想，開發商對杭州的熱情也在下降。

4月29日，杭州今年第四批次的5宗住宅土地，1宗地塊提前終止出讓，4宗地塊成交，收金117.5億元，平均溢價率為2.1%。這4宗地塊中，1宗地塊底價成交，1宗地塊以低溢價0.7%成交，2宗地塊的溢價率超13%。

4月中旬，杭州拍出的8宗地塊僅1宗微弱溢價，其余全部底價成交。

總體來看，杭州樓市顯然進入了一個調整的階段。

03

給幾組2023年的數據大家感受一下濱江的“含杭量”：

總營收704.4億元，杭州一城的收入就占到了65.17%，達到了459億；

濱江在杭州的銷售金額超1200億，占全年1500多億銷售的比例接近80%；

新增的33個項目中，杭州有27個，占比81.81%；

濱江在杭州的市占率已經達到25%；

2024年1-4月杭州土地出讓金523.7億元，濱江拿地金額188億元，穩居榜首……

可以說，濱江已經把杭州深耕到了極致。

在上升周期，濱江跟著杭州一起起飛。

但一旦下行周期開啟，濱江面臨的可能又是另外一種境地。

首先是自身項目的去化。截至2023年末，濱江的存貨規模達到了1726.98億，且杭州項目占比高，受當地房地產市場和政策影響較大。杭州的新房市場短期難有起色，這給濱江的銷售提出了更高的要求。

其次是外來房企的競爭也在加劇。2024年，建發、龍湖都相繼在杭州大手筆拿地。這些房企也是以高端產品力著稱，濱江雖然有本地化的優勢，但在本就下行的市場里，又新增了實力強勁的對手，濱江的壓力可想而知。

最后是市占率。上文已經提到，濱江在杭州市場的市占率已經達到了25%。在杭州這樣的新一線城市，全國性的房企也是兵家必爭，濱江這個市占率要再往上，困難程度也可想而知。

所以，讓無數人艷羨的濱江，也開始收縮福利了。

據每日經濟新聞報道，4月8日，濱江內部流出一份《關于調整各區域員工薪酬結構及進一步科學化KPI考核指標的通知》，通知中表示，“為進一步優化員工薪酬體系，科學化KPI指標，加強對團隊績效目標完成度的考核，經工會方案確認，并提報經營層、董事會批準，新版員工薪酬結構的調整將于四月開始執行。

據濱江集團內部人士向媒體透露，新標準是：固定工資降低35%，并轉成年底績效的形式發放。

結語：

濱江集團2008年在深交所上市，至今已經是16個年頭。

從恒大暴雷起，這個行業的每個人都不易，從這點來說，作為為數不多的民營企業之光，濱江能穩健發展到今天，實屬不易。

但濱江的老板似乎也犯了一個錯誤：行業泥沙俱下，總有房企認為，自己可以是那個例外。

用另外一句話來說，依托杭州這個超級城市，濱江在過去幾年實現了彎道超車，但問題是，彎道超車更多的是翻車。

在杭州市場火熱的那些年，行業接連不斷的問題并沒有讓戚老板有所警醒。

可杭州市場的火熱，深圳、上海、北京曾經也有過，但這幾年調整最劇烈的，也是從這些城市開始。

濱江毫無疑問是一家好企業，但萬科、融創這些曾經的行業龍頭，哪一個不是曾經覺得自己無所不能？

至少，復盤來看，借助杭州市場，濱江原本可以讓自己更好點，而不是去拼命下注，強行博弈不那么確定的明天。

這就是房地產的殘酷：

一切都逃不過周期。一旦失去了行業的beta，個體的alpha也無法改寫命運。