這么多年，成都城北樓市，是最受詬病，也最不被認(rèn)可的。

客觀講，城北和其他區(qū)域樓市的確存在差距。

相比很多人不看好城北，我們從實(shí)際分析，認(rèn)為未來幾年城北會(huì)迎來新一輪的快速發(fā)展，準(zhǔn)確說從2022年開始，城北已經(jīng)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

雖然城北樓市依然會(huì)存在諸多問題，但對(duì)自住而言，未來幾年城北會(huì)有很大的居住改善提升。

（文章城北，主要金牛區(qū)和新都區(qū)）

一、城北樓市的問題在哪里？

一個(gè)是分割影響，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)影響。

金牛區(qū)主要被分割影響，新都區(qū)主要被產(chǎn)業(yè)影響。

經(jīng)過多年產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)，金牛區(qū)早期很多影響區(qū)域居住環(huán)境的產(chǎn)業(yè)，要么改善提升，要么搬走，目前整個(gè)金牛區(qū)最大的問題，是區(qū)域地塊被分割得太厲害。

一方面是鐵路。

城北吃虧在鐵路建得早，初期設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)合理，但時(shí)代發(fā)展，現(xiàn)在問題一大堆。

首先，北邊鐵路基本在地面，而其他三個(gè)方向，部分鐵路相對(duì)晚修一些，大多都考慮到減少分割影響，要么有高架，要么提前有相對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)預(yù)留。

其次，另外三個(gè)方向，環(huán)城鐵路，基本在三環(huán)外或靠近三環(huán)內(nèi)側(cè)，唯獨(dú)北邊，二環(huán)路挨著就是密集的鐵路網(wǎng)。

城北，不僅鐵路網(wǎng)密集，同時(shí)設(shè)計(jì)也更落后，可以說，是把金牛區(qū)很多區(qū)域切割的零零散散，嚴(yán)重影響居住。

除鐵路，另一方面是金牛區(qū)和其他城區(qū)交界處犬牙交錯(cuò)。

相比起其他城區(qū)，金牛區(qū)和相鄰城區(qū)的邊界，應(yīng)該是最復(fù)雜的。

金牛區(qū)和郫都區(qū)、新都區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)的交界處，屬于你中有我，我中有你。

區(qū)域交界處，由于管轄權(quán)容易模糊不清，很多時(shí)候是城區(qū)發(fā)展的老大難問題。

不僅是區(qū)域容易在基礎(chǔ)建設(shè)、道路互通等各方面出現(xiàn)滯后。

雖然現(xiàn)在不少交界處已經(jīng)得到改善，但仍有大量交界處發(fā)展遲緩。

鐵路分割和邊界復(fù)雜的同時(shí)，金牛區(qū)發(fā)展早，區(qū)域內(nèi)老舊建筑、小區(qū)、街道太多了！

曾經(jīng)聚集大量人口、涉鐵單位，被稱為“鐵半城”，光二環(huán)路內(nèi)就集中了全區(qū)近千個(gè)老舊小區(qū)。

鐵路分割影響居住、交界處影響發(fā)展，老舊小區(qū)、街道，又一定程度影響了區(qū)域的成片打造和提升，諸多因素綜合影響了金牛區(qū)的樓市。

而新都區(qū)，主要問題在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

區(qū)域集中了大量的物流、倉(cāng)儲(chǔ)和商貿(mào)，這些產(chǎn)業(yè)能為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，也能提供大量就業(yè)崗位，但從居住角度，也帶來了諸多影響區(qū)域宜居性的問題。

最直觀的就是道路上大量貨車，塵土飛揚(yáng)，對(duì)居民出行也造成安全影響。

可以說新都區(qū)范圍內(nèi)，受物流、倉(cāng)儲(chǔ)影響比較大的板塊，宜居性很差，也極其不推薦大家考慮購(gòu)買。

也正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)影響，極大削弱了新都區(qū)的樓市競(jìng)爭(zhēng)力。

二、為什么說城北會(huì)迎來快速發(fā)展？

一是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展，從增量擴(kuò)張階段進(jìn)入了存量更新階段。

二是成都未來的主要發(fā)展方向是打造成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈。

存量更新階段，城北算最大受益者，因?yàn)槌潜鄙婕胺秶鷱V，重點(diǎn)多。

像量力鋼材城和鳳凰山的拆遷事宜，像諸多老舊小區(qū)、街道提升改造。

也是趕上了時(shí)候，放在以前擴(kuò)張階段，哪有那么多精力搞這些？

而成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，作為成都未來城市發(fā)展的重點(diǎn)目標(biāo)，火車北站作為其核心交通樞紐。

火車北站的改造，蓉北商圈的打造，是成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈成都方面，現(xiàn)階段非常重要的一步，也是提升帶動(dòng)城北近幾年快速發(fā)展的核心關(guān)鍵。

火車北站的改造，可以說無論是對(duì)區(qū)域城市界面環(huán)境、還是交通等配套，各方面都有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

其中我認(rèn)為有個(gè)亮點(diǎn)，是火車北站東西兩側(cè)的下穿。

這幾條下穿，能極大改善鐵路切割對(duì)城北帶來的交通不便影響。

而蓉北商圈的高能級(jí)規(guī)劃定位打造（成都蓉北商圈與春熙路商圈、交子公園商圈兩大城市級(jí)商圈并列，被定位為“核心商圈”）。

將會(huì)對(duì)整個(gè)城北，特別是金牛區(qū)帶來巨大的樓市正面影響。

曾經(jīng)城北由于城市發(fā)展階段不同，的確經(jīng)歷了發(fā)展滯后的情況。

但我們也必須要客觀的認(rèn)識(shí)到 ，起碼在這一輪的城市發(fā)展階段中，城北并沒有落后，我認(rèn)為這一輪的發(fā)展東風(fēng)，有條件帶動(dòng)城北的快速發(fā)展。

三、能不能在城北買房？

必須強(qiáng)調(diào)，我看好城北未來幾年的發(fā)展，但我認(rèn)為城北的房產(chǎn)，更多是務(wù)實(shí)的自住，有投資想法的就別太考慮，但如果你預(yù)算有限又想要自住配套相對(duì)較好，那么城北是一個(gè)很好的選擇。

因?yàn)槌潜睒鞘凶畲蟮膬?yōu)勢(shì)就在于價(jià)格，相對(duì)低的價(jià)格，換不錯(cuò)的配套。

當(dāng)然，也并非完全沒有機(jī)會(huì)。

金牛區(qū)，依次的機(jī)會(huì)排序是人北、茶花、國(guó)賓、鳳凰山、北部新城。

因?yàn)檫@些區(qū)域，受分割的影響相對(duì)較小，然后目前也都整理出了不錯(cuò)的土地資源。

我們認(rèn)為，金牛區(qū)的人北、以及二環(huán)內(nèi)后期的零星地塊的新房，未來在成都市場(chǎng)的機(jī)會(huì)是最大的。

其次是茶花板塊，然后是國(guó)賓、鳳凰山，最后是北部新城。

如果說城北哪些地方有價(jià)格提升的機(jī)會(huì)，這幾個(gè)板塊可能部分樓盤運(yùn)氣好還有點(diǎn)機(jī)會(huì)，特別是人北板塊。

至于新都區(qū)，說實(shí)話就目前的市場(chǎng)情況和區(qū)域情況說，我們認(rèn)為新都區(qū)房?jī)r(jià)能有不錯(cuò)提升表現(xiàn)的可能性非常小，但在居住提升改善上，未來幾年會(huì)有明顯的變化。

新都區(qū)對(duì)低預(yù)算的自住購(gòu)房者，還是很有吸引力的。

我相信其實(shí)很多考慮買新都區(qū)的購(gòu)房者主要也不是為了投資，而是實(shí)實(shí)在在買來自住。

就算不能在價(jià)格上有得賺，配套及整體環(huán)境的改善也同樣很有意義。

但必須要提醒一下，新都區(qū)買房一定要記住，買房前，多到周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，盡量找受物流、倉(cāng)儲(chǔ)影響小，集中打造的生活居住區(qū)域。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助?。?/p>