5月17日，房地產(chǎn)被提升到了前所未有的政治高度，史詩(shī)級(jí)的國(guó)家救市政策出臺(tái)。

但5月的樓市數(shù)據(jù)以及絕大多數(shù)城市的人們對(duì)市場(chǎng)的直觀感受都顯示，市場(chǎng)整體溫度上升，微乎其微。

或者說(shuō)，樓市表現(xiàn)仍然是非常局部的高熱，而絕大部分市場(chǎng)依然冰凍。

以杭州為例，近期十多個(gè)紅盤(pán)輪番上場(chǎng)，濱江興耀·潮起觸發(fā)頂格社保+5年限售，中簽率低至4.85%，建發(fā)中糧·朗云、綠城·沁百合、濱江·翡翠嘉運(yùn)府均觸發(fā)社保排序。

但絕大多數(shù)新房已經(jīng)不需要搖號(hào)了，大量二手房?jī)r(jià)格仍在下跌。剛剛交付的杭州亞運(yùn)村，二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于三年前搖號(hào)時(shí)的期待值，掛牌價(jià)普遍在5.5萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/㎡。

面對(duì)如此市場(chǎng)局勢(shì)，人們又在期待著會(huì)有新政策出臺(tái)。

回顧過(guò)去近一年的政策和市場(chǎng)走勢(shì)，可以清晰地看出，一直在經(jīng)歷“官方救市政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)仍然慣性下行”的過(guò)程。

幾乎每個(gè)月，人們都在期待著未來(lái)甚至下個(gè)月召開(kāi)什么會(huì)議、出臺(tái)什么重磅政策，以此希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度能有大幅度回升。

坦率地說(shuō)，就房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，政策工具箱里的工具已經(jīng)不多了。

特別是下個(gè)月的重要會(huì)議，是最高級(jí)別的政治路線(xiàn)和經(jīng)濟(jì)政策的會(huì)議，會(huì)有宏觀經(jīng)濟(jì)政策和深化經(jīng)濟(jì)體制改革方面的重要內(nèi)容，但一般不會(huì)涉及到具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該怎么救？

救市的鑰匙到底在哪里？

01

一個(gè)重要的參考指標(biāo)——消費(fèi)者信心指數(shù)，近兩年已經(jīng)跌落至25年來(lái)的最低點(diǎn)。

消費(fèi)者信心指數(shù)在2022年3月后斷崖式下跌

圖源：中經(jīng)數(shù)據(jù)

過(guò)去25年中，無(wú)論是2003年的SRAS，還是2008年的全球金融危機(jī)，甚至2020年的武漢封城，消費(fèi)者信心指數(shù)都遠(yuǎn)高于現(xiàn)在。

購(gòu)房置業(yè)，對(duì)于絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，既是最大的投資，也是最大的消費(fèi)。

在消費(fèi)信心如此低迷的階段，多數(shù)家庭很難有信心進(jìn)入樓市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)信心的表現(xiàn)窗口?；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)的走勢(shì)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)互為因果關(guān)系。

02

十幾天前公布的最新金融數(shù)據(jù)同樣證實(shí)了，人們消費(fèi)和投資信心的崩潰。

2024年前5個(gè)月，住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款（房貸）增加8598億元。

按此速率匡算，2024全年住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款或僅2萬(wàn)億元左右，這一數(shù)據(jù)僅為高峰2021年（6.08萬(wàn)億元）的三分之一。

而人民幣存款卻增加9萬(wàn)億元。其中，住戶(hù)存款增加7.13萬(wàn)億元。

存貸款的巨大反差證實(shí)了，人們?cè)诂F(xiàn)階段無(wú)論是投資還是消費(fèi)，都趨于極端保守。

至于消費(fèi)信心，為何在近兩年來(lái)突然斷崖式下跌，以及如何提振人們的信心，這是只能由官方來(lái)回答的問(wèn)題，或許是重要會(huì)議的重要議題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅僅是依靠出臺(tái)房地產(chǎn)政策就可以救的。

僅僅救房地產(chǎn)市場(chǎng)，解除限購(gòu)也好，降低首付、降低利率也好，都非治本之策。

比起治標(biāo)更重要的是治本，而治本之策是，恢復(fù)人們的預(yù)期和信心。