學(xué)區(qū)很重要，舒適也很重要。

6月25日，西安各區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)陸續(xù)公布了2024年西安市義務(wù)教育學(xué)校的學(xué)區(qū)劃分方案。

對(duì)已經(jīng)交付的小區(qū)和成熟區(qū)域來(lái)說(shuō)，按照穩(wěn)定原則，學(xué)區(qū)變動(dòng)幾率非常小。不確定的是在售小區(qū)和發(fā)展中的開(kāi)發(fā)區(qū)的學(xué)區(qū)劃分，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

需要明確的是，西安所有已交付小區(qū)都是“學(xué)區(qū)房”。只要你買(mǎi)了房，孩子在義務(wù)教育階段肯定有學(xué)可上，這點(diǎn)是毋庸置疑的，區(qū)別就是上哪所學(xué)校。

所以大家關(guān)心學(xué)區(qū)劃分，并不是關(guān)心能不能劃到學(xué)校，而是能不能劃到“好學(xué)校”。

雖說(shuō)學(xué)區(qū)每年都會(huì)劃分一次，劃定之后也不是一成不變，而且在售小區(qū)交付之后才正式劃分學(xué)區(qū)，但即便是劃定一個(gè)范圍，也足以影響到小區(qū)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和未來(lái)的二手房?jī)r(jià)格預(yù)期。

對(duì)高新三期絲路科學(xué)城來(lái)說(shuō)，目前最受關(guān)注的，無(wú)疑是高新三十一小和高新十一初的學(xué)區(qū)劃分，原因懂的都懂。

今年這兩所學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)有已經(jīng)交付的碧桂園·高新云墅（一期）和中天新希望·未來(lái)印，有在建的中海·學(xué)仕里，有在售的中建悅廬和招商·雲(yún)墨，也有待入市的越秀鐵建·樽樾。

招商·雲(yún)墨，是招商2023年12月以觸頂搖號(hào)方式摘得的一宗約49.533畝住宅用地，樓面價(jià)高達(dá)約15023元/㎡。地塊東側(cè)正對(duì)面一路之隔就是高新十一初，東南側(cè)約100米是高新三十一小。

這個(gè)距離再結(jié)合去年的學(xué)區(qū)劃分，招商·雲(yún)墨被劃入這兩所學(xué)校基本沒(méi)什么懸念，如今正式確認(rèn)也算是給業(yè)主和意向購(gòu)房者吃下了一顆定心丸。

我們一直在說(shuō)，名校之所以是名校，除了師資力量過(guò)硬之外，更重要的是生源質(zhì)量，所以沒(méi)必要“神話”名校，也不能輕視名校，因?yàn)榇_實(shí)是一個(gè)好平臺(tái)。

那么除了名校光環(huán)之外，招商·雲(yún)墨本身是不是值得買(mǎi)呢？

招商·雲(yún)墨共有三個(gè)戶型，分別是建面約119㎡、建面約137㎡和建面約143㎡，今天，我們就以招商·雲(yún)墨建面約137㎡戶型為例來(lái)感受一下。

友情提示：以下內(nèi)容為作者在參觀樣板間時(shí)看到的情況，僅代表個(gè)人感受和看法，供大家參考討論。招商·雲(yún)墨為毛坯交付，本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實(shí)拍圖片旨在方便介紹戶型及改造細(xì)節(jié)并加深記憶，僅供參考，并非項(xiàng)目交付承諾。具體交付標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)以買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)，后文不再贅述。

為什么選擇這個(gè)戶型？首先，建面約119㎡三室兩廳兩衛(wèi)雖然也不小且不便宜，但是次臥和書(shū)房的開(kāi)間尺度都不到3米，對(duì)有孩家庭來(lái)說(shuō)談不上居住舒適度；而建面約143㎡戶型和同門(mén)兄弟如出一轍，我們此前已經(jīng)詳細(xì)介紹過(guò)這個(gè)戶型（），所以這次選擇了建面約137㎡戶型。

從戶型結(jié)構(gòu)圖來(lái)看，招商·雲(yún)墨建面約137㎡戶型為四室兩廳兩衛(wèi)格局，南北雙陽(yáng)臺(tái)，南北錯(cuò)層露臺(tái)。南向面寬約12.5米，三開(kāi)間朝南，南北通透格局，動(dòng)靜分區(qū)，全明設(shè)計(jì)。

入戶之后廚房、餐廳、客廳、陽(yáng)臺(tái)從北到南依次排列。

右手邊是預(yù)留的玄關(guān)位置，因?yàn)槭强繅︻A(yù)留，所以玄關(guān)柜可以像樣板間一樣通頂做的比較長(zhǎng)，增加儲(chǔ)物空間。

還有一種方式就是將玄關(guān)柜直接連著儲(chǔ)物柜向南一直連到陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)墻面都做成一體化柜體，整體性更好，空間利用率也能更高。

廚房可以做成開(kāi)放式，視覺(jué)效果更好，也能更通透。樣板間就是一個(gè)開(kāi)放式廚房，將餐廚區(qū)完全融合，做了一個(gè)西廚島臺(tái)（操作臺(tái)）+餐桌的一體化設(shè)計(jì)，顏值確實(shí)沒(méi)得說(shuō)。

也可以根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)做成常規(guī)半封閉式廚房，把廚房門(mén)放在玄關(guān)對(duì)面，餐、廚獨(dú)立；或者在玄關(guān)對(duì)面再做一個(gè)背靠背的柜子，兩側(cè)都能儲(chǔ)物，將廚房門(mén)放在餐廳位置，雖然通透性差一點(diǎn)、餐桌小一點(diǎn)，但更生活化一些。

客廳開(kāi)間約5.2米，這個(gè)尺寸可以比肩自家建面約143㎡的寬廳，南向直接連通270°L型采光面的陽(yáng)臺(tái)。

這個(gè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.5米，未來(lái)自然是要直接裝進(jìn)客廳的，增加客廳進(jìn)深和有效利用面積，最終整個(gè)客廳的進(jìn)深能達(dá)到約5.15米，基本就是一個(gè)正方形。

這樣的尺度如果單純做會(huì)客空間沒(méi)問(wèn)題，而且讓業(yè)主有里有面兒，也可以稍微改造一下，讓會(huì)客空間緊湊一點(diǎn)，做成客廳+多功能空間的組合。

如果是奇數(shù)層的話，會(huì)有一個(gè)南向面寬約6.5米的L型露臺(tái)，連接主臥套房和南向次臥。

偶數(shù)層露臺(tái)在北側(cè)，面寬約4.3米，連接書(shū)房（北向陽(yáng)臺(tái)）和公衛(wèi)。

選南向還是選北向，這個(gè)就看個(gè)人喜好了。

這個(gè)戶型的優(yōu)點(diǎn)就是贈(zèng)送面積比較可觀，南北雙陽(yáng)臺(tái)都是只計(jì)一半面積，露臺(tái)和飄窗全贈(zèng)送，算下來(lái)得房率就非常高了。

北向陽(yáng)臺(tái)連接書(shū)房，開(kāi)間都是約2.6米，從書(shū)房的尺寸和未來(lái)使用考慮，這個(gè)陽(yáng)臺(tái)幾乎沒(méi)有留用的必要，最終都要被裝進(jìn)書(shū)房，招商的裝修示意圖是這樣標(biāo)的，樣板間也是這樣做的。

除書(shū)房外的另外三個(gè)都是臥室，其中兩個(gè)次臥面積相差不大，都是10㎡出頭，南向次臥出的多一點(diǎn)，北向次臥出的少一點(diǎn)，兩孩家庭的話，可以給兩個(gè)孩子一人一個(gè)獨(dú)立臥室，不偏不倚。

南向次臥和主臥套都是有飄窗的，而且飄窗可以保留也可以砸掉，個(gè)人建議主臥可以考慮保留或者改造成儲(chǔ)物空間，次臥最好不要保留，增加有效利用面積。

前文我們說(shuō)過(guò)，南北雙陽(yáng)臺(tái)分別被客廳和書(shū)房擴(kuò)進(jìn)去，晾衣服可以在露臺(tái)，但是洗衣服的問(wèn)題得解決，所以樣板間把洗衣機(jī)裝在公衛(wèi)位置了。

這個(gè)公衛(wèi)是預(yù)留的三段式干濕分離，可以稍微改造一下變成四段式，加一個(gè)洗衣機(jī)+烘干機(jī)的位置。從樣板間呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，這種設(shè)計(jì)有可行性，唯一需要考慮的就是馬桶預(yù)留空間要比樣板間大一點(diǎn)，否則對(duì)胖子不太友好。

最后我們說(shuō)一下這個(gè)主臥套房。主臥套房面寬約3.5米，整體進(jìn)深約6.5米，是個(gè)雙面采光設(shè)計(jì)，共有3個(gè)采光面，一個(gè)南向，兩個(gè)側(cè)面。

樣板間在主臥門(mén)口做了一個(gè)通頂小柜子，可以當(dāng)成一個(gè)臥室的獨(dú)立玄關(guān)，掛點(diǎn)日常經(jīng)常穿的衣服或者干脆當(dāng)成一個(gè)純粹的儲(chǔ)藏柜都可以。

主衛(wèi)是三段式設(shè)計(jì)，進(jìn)深約1.75米，窗子非常大，幾乎和進(jìn)深差不多，采光通風(fēng)效果不用擔(dān)心，靠窗位置還有一個(gè)贈(zèng)送的飄窗，如果喜歡享受生活，你甚至可以裝一個(gè)小浴缸。

出了主衛(wèi)還有一個(gè)采光窗，是預(yù)留的衣帽間位置。如果做步入式衣帽間，就不要留南向的飄窗，將床南移，給衣帽間留足空間。

這個(gè)采光窗可以像樣板間一樣做成梳妝臺(tái)，也可以不留，直接做成衣柜空間。

整體來(lái)說(shuō)，這個(gè)面積段和戶型算是踩到了舒適改善的門(mén)檻上，和建面約119㎡戶型相比，空間更大，舒適性自然更高，而且從功能性來(lái)講，和建面約143㎡差別也不是很大。

如果預(yù)算足夠的話，那自然買(mǎi)建面約143㎡戶型，畢竟戶型設(shè)置更好，而且是四開(kāi)間朝南，但是預(yù)算不是那么足，那么建面約137㎡也能達(dá)到舒適的需求，而且同樣的樓層總價(jià)要便宜幾十萬(wàn)。

從雲(yún)墨1#和9#樓的備案價(jià)來(lái)看，以15樓為例，建面約137㎡和143㎡戶型的總價(jià)價(jià)差達(dá)到了30多萬(wàn)，根據(jù)雲(yún)墨的車(chē)位價(jià)格，能再買(mǎi)兩個(gè)充電車(chē)位了。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」踩盤(pán)稿件，無(wú)商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，文章僅供參考討論，文中所配樣板間實(shí)拍圖僅供參考（拍攝時(shí)間：2024年5月23日），不作為項(xiàng)目的交付承諾，具體以最終呈現(xiàn)或交付為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

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