恒大2021年暴雷后不久，一位碧桂園高管有天突然跟我說，如果不是2018年工程事故曝光，我們可能比恒大死得還慘。

　　比較早曝光碧桂園工程事故的，有那篇《五星級的代價》。之后，這家在全國1000多個縣城有兩千多個項目的宇宙房企，踩了剎車。

　　碧桂園開始收縮戰線。放在民企幾乎全軍覆沒的今天，大家可能覺得并不違和。但那是房地產正烈火烹油的2018年：

全國上下都洋溢著積極樂觀的氣氛。

　　2018年這一年，碧桂園實際銷售額接近1萬億。恒大賣了5500億，融創4600億。一大堆中小公司只恨自己不夠勇，瘋狂加杠桿，喊出兩千億、三千億的目標。

　　接下來的故事，大家都知道了。2021年，恒大暴雷，然后是花樣年、當代，新力，世茂，融創……民營房企在兩年時間里，幾乎全線坍塌。

　　碧桂園堅持到2023年，才宣告違約。雖然殊途同歸，但一位高管還是跟我說，那場事故：

讓我們因禍得福。

　　有類似經歷的，還有一家閩系房企。

　　2017年，世紀金源老板黃如論涉嫌行賄，被撤銷福建省政協委員資格。之后，他在公眾視野里，消失了好幾年。

　　黃老板兒子黃濤接班，全面收縮。幾年過去，到了2024年，世紀金源竟然是唯一未暴雷的閩系民營房企。

　　因禍得福的公司，不僅僅是世紀金源。還有家房企，同樣因為老板的消失，活了下來。

　　1

　　7月初，有網友在新城股吧里問：老王到家了嗎？

　　五年前的7月3日，上海市公安局普陀分局發布警情通報，稱接到一位女士報警，其女兒被朋友周某某從老家帶至上海一酒店，在房間內遭到男子王某某猥褻。

　　這個時年57歲的犯罪嫌疑人王某某，就是老王——新城老板王振華。

　　欺男霸女、為富不仁，是中國人最難接受的富人形象。何況這起惡性事件的受害者，還是女童。這件事引起渲染大波，一位頭部房企董事長當時跟我說：

本來地產商名聲就不好，他做這種駭人聽聞的事，又把這個行業推向深淵。

　　事發后，老王辭去新城董事一職，不再擔任公司任何職務；一年后，他被以猥褻兒童罪，判處有期徒刑五年。

　　五年時間一晃而過。

　　外界都在算，如果從被羈押算起，老王應該在今年7月初出獄了。不過對于這些猜測，新城保持沉默。

　　包叔問了一圈，老王的確7月初出獄了。但他很少露面，在公司僅找過一些高管談話。

　　這五年，并非老王的第一次消失。

　　新城起家于江蘇省常州市武進區。1993年，老王和4位合伙人靠著不到100萬元資金起家并做大，2015年上市，2017年進入：

千億軍團。

　　早期合伙人中，有個人叫湯宇平。湯宇平曾持有新城2%的股權，1998年被王振華11.6萬元買斷。

　　20年后，湯宇平將新城和老王告上法庭。他說當年并沒有轉讓股權的意思，股東會議紀要上的簽字，也不是自己簽的，他也沒收到錢。

　　湯宇平要求享有那部分價值數億的股權。但法院駁回了湯宇平的請求。

　　老王第一次的考驗，出現在2016年。這年1月21日，老王被常州市武進區紀委帶走調查。被查的前一年，他第二次當選：

常州市道德模范。

　　老王被帶走時，常州官場很不太平。2015年12月，常州人大常委會副主任沈瑞卿被查。

　　此后，常州市武進區區委副書記凌光耀、常州市農業委員會副主任吳小琴也都被查。

　　2010年，新城成為江蘇省首個百億房企。2011年1月20日，新城舉辦了聲勢浩大的表彰大會，老王獲得“突出貢獻企業家”獎，頒獎者就是：

沈瑞卿。

　　2

　　最近新城的架構，又有了調整。

　　西南大區被并進了西北大區，西南大區之前管轄的昆明公司，被劃給華南大區；原來的江蘇大區，被并入了滬蘇大區。

　　經此調整，新城的10個大區，合并成了8個。而且照這個市場趨勢下去，年底還會繼續合并。

　　新城員工都覺得，公司能活到現在，這一切得拜老王出事：

因禍得福。

　　在2016年老王第一次被帶走之前，新城完成“B轉A”，正式登陸A股。28歲的王曉松成為當時A股最年輕的總裁。

　　王曉松是老王的兒子。2009年從南京大學畢業后，一直在新城體系內任職。本以為王曉松這次要臨危受命，結果只是短暫的過渡。

　　不到20天,老王就結束調查了。但老王回來沒多久，“接班人”小王就走了。

　　2016年10月，王曉松通過郵件發了一封十分感性的離職信，宣布要離開公司，追求自己的夢想，體現不一樣的人生之旅。

　　讓這個“富二代”說走就走的，是愛情。當時小王有個心儀的對象，但老王不認可。父子關系一度很僵。

　　后來，小王和那個姑娘結婚生子。父子關系也慢慢緩和——畢竟老王只有一個兒子。

　　2018年8月，小王回到公司，第二次擔任總裁。一年后，老王再次被公安機關帶走，王曉松兼任董事長。

　　這一次，小王真的是臨危受命了。

　　老王進去的前一年，2018年，深耕長三角三四線城市的新城，賣了創紀錄的2210億，位列全國房企第八名。

　　當時的新城還像其他房企一樣，正處于高速擴張中，年銷售增長率一度達到90%，負債規模也龐大。

　　老王進去后，新城突然面臨“硬著陸”的風險。

　　有一陣子，人力資源部頻繁收到離職申請。有高管在一天里接到好幾個獵頭的電話，一些中層和基層人員也被同行挖角。

　　不光人心散了，業務也受到巨大影響。一些金融機構暫停了融資，很多區域負責人發現，本來跟地方政府談好的合作：

對方忽然反悔了。

　　小王不得不迅速割肉求生。

　　從2019年7月開始，新城不斷出售項目，當年回籠資金超過100億。

　　因為是救急，這些項目大多是低價轉讓的。一個接盤方曾跟包叔說，新城的項目質量確實不錯，人員素質也挺高。

　　當時他是笑著說的。

　　兩年后，信貸環境收緊，房地產市場風險大規模蔓延。這家笑著收購了新城項目的公司，在2022年爆雷了。

　　陰差陽錯，因為一件惡性案件，新城成為了受益方。

　　3

　　今年5月，小王在股東大會上說，新城在公開市場“爆雷”不太可能發生。

　　新城能堅持到現在，已經很不容易了。現在還健在的上市民營房企，除了龍湖、濱江、美的置業之外，也就他們了。

　　小王掌舵后，馬上宣布降負債，減成本——不再巨額拿地，并進行裁員優化。2019年底，新城的凈負債率，由49.21%下降到了16.36%。

　　2021年，新城又把各區域的住宅和商業事業部合并，并在之后一年對總部架構進行了調整。業務層面，除了快速消化住宅存量外，商業地產項目也在推進輕資產化。

　　由于動作快，新城在房地產風險全面爆發前，完成降負債、縮表。去年，新城的銷售額降到了760億，在手現金：

190億。

　　新城的管理層，也發生了很大的變化。

　　2020年3月，分管商業地產的陳德力、分管人力的袁伯銀相繼辭職，公司的聯席總裁三去其二。從萬達來的曲德君接替了兩人的職務。

　　三年后，曲德君因涉萬達反腐案辭職，辭職前一度失聯；另一位聯席總裁，后來又擔任總裁的梁志誠，去年1月辭職。

　　包括小王在內，新城的核心高管共有4人，兩個80后，兩個70后，只有監事會主席陸忠明，是新城的老人。

　　另一位老人，63歲的呂小平，如今擔任非獨立董事。11年前小王就任新城地產總裁時，接替的，正是呂小平。

　　王振華的痕跡，則被迅速抹去了。

　　丑聞曝光后，新城官網和官微均刪除了有關老王的新聞、圖片和視頻，母公司新城發展官網上涉及老王的內容，也被悉數刪除。

　　有很長一段時間，很多網友在新城的微信和微博評論區留言，進行譴責、謾罵。那段時間，新城不得不關閉了評論。

　　只有在上市公司披露的財務信息中，才能看到老王。到去年底，王振華在新城持股比例是：

67%。

　　小王只持股0.02%。

　　除此之外，有關老王的一切事情，都處理得悄無聲息，包括他的出獄。

　　和他有關的，也只有出事后公司發的那封公開信了。里面有句話說，社會公義，是人類能夠共生發展的底線。任何人觸犯了它，都必須受到懲罰。

　　2017年初，有媒體問起王曉松出走后的接班人問題。當時還是董事長的老王說：

我覺得現在還比較年輕，還能夠繼續再干十年。

　　老王是打算干到2027年的。

　　作為新城的實控人，老王仍有能力對公司施加舉足輕重的影響。但經歷這場惡性案件后，他想再次走到前臺，也沒那么容易了。