北京樓市進入交付大考季，恰逢雨季，新房交付水平參差不齊，減配現象很多。比如某10萬＋項目貨不對板，大門插板不對齊，門縫很大，衛生間下水管外露，燈管裸露；

比如二環某豪宅項目甲醛超標；

比如房山、門頭溝某項目車庫漏水、南五環某項目車庫漏水等，外立面不平整等，這類也是目前維權的主力因素。

交付減配越來越多，業主信心越來越不足，新房開始扛不住價格，買房人也因此變得越來越猶豫。在這樣的背景下，什么樣的板塊還值得買房人去關注？

作為大興生活了很多年的業主，十一郎今天來聊下大興買房該怎么選？

大興當下的買房邏輯就是地鐵沿線，就是西紅門、黃村、8號線德茂、瀛海、亦莊線舊宮、大興線義和莊。

大興買房板塊排序

大興買房的第一熱門板塊是西紅門，它位于大興新城和亦莊新城之間，與主城區交界，能輻射北京南部的購買力。板塊剛進入成長期，完善需要5年左右。

西紅門東板塊優勢是商場（薈聚＋宜家＋山姆）、地鐵4號線＋19號線南延線（規劃建設中）、自駕上京開高速，直接上三環、二環、方便到主城各個產業區。另還有黃城根小學＋北京八中、地鐵文化公園、體育公園等很多生態資源、西紅門醫院新院區、北大第一醫院大興院區，基本可以滿足日常的就醫需求。

西紅門板塊主要承接來自豐臺、西城的外溢需求，以及金融街的剛需和10號線沿線的產業區的通勤人群。

西紅門已發展了20年，房價有天花板，未來升值潛力不會特別高。

二手房房價5萬元/平，瑞海家園、興海家園、宏盛家園、宏大南園、宏大北園、世嘉博苑、鴻坤理想城禮域府、鴻坤理想城曦望山、理想家園、興都苑小區等，都是區域內居住品質不錯的次新房，值得一看。

新房指導價6.6萬/平，特價房均價在5萬＋/平。缺點就是新房供應太多，前期高價買入的客戶現在破發，將來到二手房市場，內卷比較嚴重。比如中建玖玥府、橡樹灣三期。

玖玥府目前項目網簽參考價為63480元/m2，主推108m2三居，設計方正，南北通透，客廳和臥室均朝南，實現全明格局，擁有轉角270°廣角觀景飄窗，餐客廚一體化設計，次臥外側有拓展空間，可增加使用面積，提高戶型的性價比。

御璟星城元啟，依然帶著6.6萬/平的指導價，但十一郎聽說，開盤可能直接干到6萬以下。傭金點位據說很高。最小戶型是80平三居，主打一個低總價三居，主力戶型都是95-110平三居。

十一郎了解到，全部臥室都是靜音門。十一郎最喜歡的是88平三居，收納功能很強。

總價來看，西紅門主要還是以剛需為主，600-700萬比較合適，再往上就不要來看西紅門的房子了。

第二熱門板塊無疑是黃村、清源路板塊。

這個板塊是大興區置業買房的核心，4號線地鐵、學校有北京小學大興分校、大興一幼、北京老牌三甲醫院廣安門醫院南院、大興區醫院、大悅春風里、興旺公園等生活配套完善。板塊的主要買入人群都是黃村本地改善。

上一波新房集中供應是4年前年限競房年代，招商雍和府、金地旭輝江山風華，去年開始陸續入住。當年江山風華限競房限價5.58萬元/㎡，實際價格5.4萬/㎡。

新房有大興星光城，單價4.5~5.3萬/平。大興星光城113平三居，入戶門正對兒童房門，私密性欠佳；主臥衛生間，馬桶和淋浴區分列兩側，開門去淋浴間的路線有點尷尬，要先關上衛生間的門才能打開淋浴間的玻璃門。

如果預算比較吃緊，可選星光城，總價門檻更低一些。

曉月和風，純洋房社區，單價4.8~5.8萬/平，戶型以三居四居為主。

如果對地鐵依賴度更高，星光城距離地鐵會更近更方便。

第三熱門板塊：觀音寺板塊

如果預算不到500萬，西紅門東站往南兩站地觀音寺站，周邊即將入市的新房，京璽還有去年的項目中鐵興創逸境，可以作為西紅門的平替。

中鐵興創逸境，均價5.35萬元/平米左右。

京璽120平樣板間實拍

京璽共12棟，712戶，戶型包括79平兩居、89/99平三居、111/120平四居，都是南北雙陽臺設計。

南側是已封頂的12年一貫制學校，目前學校還尚未確定引入誰，不過小道消息說是一所名校。西側規劃幼兒園用地。

北側是新媒體產業基地，19號線規劃的觀音寺站向北一站地。周邊規劃基本都處于落地期，未來可期。

第四熱門板塊，另一條是地鐵亦莊線、8號線圍繞的區域德茂、瀛海、舊宮等板塊。

瀛海劃歸亦莊后，利好還沒兌現，等亦莊核心板塊漸趨完善后，瀛海就能發展一波，比如大的商業街區。

教育是目前制約瀛海進一步發展的最大障礙。周邊公立學校只有一所中教實驗學校（九年一貫制），初高中配套嚴重匱乏。

中海寰宇時代旁邊還有一塊建設用地沒有上市，緊鄰地鐵，在區域內位置最好，屬于瀛海鎮最后的壓箱底的土地，不過何時出讓是個未知數……

南海子公園隨拍

板塊優勢是北京最大的濕地公園南海子公園、中海環宇坊、紅星醫院。

產業上，附近的中日創新合作示范區，是大興要重點發展的產業。大興為此預留了8號線南延和S6兩條軌道線路。地鐵8號線，遠期據說會有個31號線在此設站。

德茂板塊有和錦誠園、熙悅雲上、合生me悅。

2024年7月18日，熙悅雲上現房不動產權證下發，57套房轉為現房。現房網簽均價58142元。

去年10月交房的和錦誠園現房網簽均價5.04萬/平。

合生me悅，7月網簽均價降到6萬以下，5.76萬/平，低于其總體6萬+的網簽均價。

地產街21號提供的業主拍攝圖

目前業主維權點比較多，比如外立面不平整、地下車庫漏水、園林、大門減配等問題。很多媒體報道了相關事宜。

地產街21號公眾號報道指出，8月11日，北京商報記者實地探訪時注意到，合生me悅項目墻體外立面在陽光的照射下，仍有多數樓體存在褶皺的情況，當太陽被遮擋時，則會呈現出水印的痕跡。

近期，十一郎親自去到合生me悅現場，看到外立面幾乎沒有鼓包現象。

合生me悅實拍圖

地下車庫的確有些地面積水，部分墻面確實有發霉點。

現場情況是，開發商已啟動排風設備進行排風除濕。

有資料顯示，墻面發霉點有部分原因可能是回填土沒壓實，或局部混凝土振搗不密實。

網上說的大門問題，開發商應該已經啟動在升級。

還有業主之前提到“犬牙交錯”的路，目前已經看不到了。

相信業主維權的目的是希望房子越來越好，而開發商積極解決問題也是為了能夠和業主共同交付美好的家園。

十一郎了解到，目前合生珠江系還沒出現債務違約，是規模民營房企中的少數幸存者，能撐到現在不容易，能交房還可能提前交房也不容易。

舊宮板塊，整體產業不如亦莊核心區，而且分化嚴重。

舊宮北的德賢公館離城區夠近，劣勢是沒有軌道交通。

舊宮東有舊宮唯一的地鐵站，而且是拆完重建的，所以環境、商業等城市界面很好，空地還有很多。

第五熱門板塊是義和莊板塊。

義和莊板塊以念壇公園為輻射，周邊是生物醫藥基地板塊，有醫藥產業打底，4號線義和莊地鐵站。目前區域內在售新房有未來云城、德賢華府，全部降至4W+，主力在售新盤頤和公館生扛5萬+大旗，最新網簽5.02萬/平。

頤和公館距離地鐵最近，未來云城距離黃村火車站700米，德賢華府（2.5公里左右），據說周邊還規劃了S6號線、20號線。

板塊內幾乎沒有大型醫療資源。

商業配套日常沒問題，有泰禾里、聯港城市廣場。但未來云城有自持2萬方的商業。

教育配套還是值得一提的，現有幼兒園、小學、中學，還有新的規劃教育用地。

最后是大興新城西片區板塊。

興城之星樣板間實拍

大興新城西片區，現階段配套很差，適合改善、有車一族。興城之星150～270平大平層，網簽均價4.5萬/平，而大興城建在這個板塊的其他兩三個新項目，入市價大約也不會高過興城之星。

最后關注下新地塊。7月23日，大興區大興新城核心區DX00-0101-051、052地塊、黃村七街DX00-0201-0248、0255地塊R2二類居住用地等地塊進行線下競拍，由于只有一家企業報名，最終被興創置地以32.17億底價拿下，未來銷售指導價5.9萬/平。

西紅門東板塊還有一個地塊未拍。未來新房仍有很多可選，大家如果不著急的可以再等等。

結語：

買房人能在市場冷熱分化的背景下挑對板塊，只能算踏對第一步。更多的買家只能是在“夠得著”板塊里，選一個最優解。

如果你正在考慮大興的新房，那加十一郎咱們私下先聊一下，選出幾個最優選項，再逐個擊破，90%以上新盤有些獨家的消息，我是真能搞到。

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