請把講得清的，講講清楚

圖片來源：越秀地產官網

今天和各位看官一起來聊聊廣州老牌房企——越秀地產。

乍一看還是不錯的，目前的中國地產公司TOP9，廣州市場TOP1；財務安全穩健，“三道紅線”保持“綠檔”；總資產超4200億元，總土地儲備超2500萬平方米。

然而，光鮮之下，也不得不面臨壓力。根據近期越秀地產發布的2024年中期業績及前八個月的銷售資料，上半年銷售額554億元，同比下降33.8%，僅完成全年1470億元目標的38%；而前八個月銷售額704.31億元，未及全年50%。

今年只剩下4個月的時間了，但銷售任務卻還剩一多半。但在中期業績會上，董事長林昭遠表示，公司管理層經過研究，決定不調整全年銷售目標。

我們回過頭來看看林董對全年目標不調整的堅持：2024年7-12月，越秀總銷售金額須達到916億元。7月和8月已實現銷售約150億元，月均銷售75億元，還不及上半年的月均92億元。

千億哥很是意外，最后四個月，越秀地產要沖刺766億元（也就是月均銷售191.5億元）。

在目前的行情之下，按照克而瑞中國排行榜來換算的話，4個月要打破TOP8濱江集團前八個月的總銷額（723億元），可謂是極具挑戰性。

林董堅持的背后原因究竟是什么？

按公開報道所述：林昭遠指出，上半年公司銷售指標達成率偏低，有一個因素是今年新推的盤比較少，尤其上海、杭州新開的盤會集中到今年的第三、第四季度；而新開的盤，去化保障更強，這為下半年計劃的達成提供了較好的條件。

這份堅持和信心有很大一部分是上海和杭州的未知預期所賦予的，重擔就在越秀地產華東區域總經理詹瑞林身上了。千億哥預見的結局：完成了，風光無限，完不成，拖集團后腿。

圖片來源：越秀地產官網

不過，有部分熱心網友則指出，作為越秀地產的重鎮，林董下半年重點期待的華東區域中，上海項目維權最近卻接連不斷，詹瑞林領導下的華東區域，究竟是風風光光，還是成了拖后腿？不久后便有結論。

PART 01

越秀地產的地獄級挑戰

“在當下市場，越秀地產的目標，著實屬于地獄級了，比大頭還難打?！睉皇逡贿呁嬷鳳S，一邊和千億哥調侃。

的確，正如前面所說，在目前市場沒有明顯大反轉的情況下，4個月要完成766億元，等同于每個月要接近200億元的銷售額。

“其實銷售下滑很正常，保利發展今年上半年都同比下滑了26.81%，而且保利發展也不對外提及年度銷售目標。”懟叔對這個目標的達成持懷疑態度，“要知道越秀地產去年下半年才賣了580多億，今年下半年必須要同比去年銷售額上漲56.85%（330多億）才能勉強踩到目標線”。

對于這個目標，就連越秀地產的管理層實際上也有一些遲疑。資本經營部總經理姜永進在業績會上就表示：“面對一個持續下行和充滿挑戰的房產市場，完成這樣的目標，會面臨一定的難度和壓力。”

其還指出，“公司決定不調整銷售目標，就是要在公司內部以這個目標來進一步考核我們的團隊，堅持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年的銷售目標。我們還是能堅持平衡的現金流是正的。下半年越秀地產將砥礪前行，精準營銷、精準定價、精準投訴、經營管理，以優秀的業績為股東創造價值?！?/p>

“實際上，聽聽字里行間，堅持永不放棄，盡最大努力，也就是表明態度，字面意思的背后，就是我竭盡所能，時也，命也，運也，非吾之所能也。”懟叔還不忘稱贊，越秀地產里面應該有國學大師，情緒引導得恰到好處。

圖片來源：越秀地產官網

不過，萬事總要有個數據對比來支撐吧，根據之前業績報顯示：2023年全年，越秀地產完成銷售1420.3億元，相比2022年增長13.6%，2023年中銷售完成836.3億元，完成了全年的58.88%。

所以，今年目標任務不調整，千億君判斷兩方面原因：

1、2023年全年超額完成銷售目標（目標為1320億元），超額超過100億元，所以今年銷售目標只是在去年完成額上增長50億，尚屬合理，同時土儲方面，買入的地塊質量不錯；

2、林董特別提及華東方面，其實2023年購入上海的三個地塊位置極佳，其中位于普陀的越秀蘇河和樾府首開124套當日基本售罄（總金額超過17億元），后期項目或許還能創造“日光”可能。

PART 02

越秀華東去年業績下滑，翻身就看今年了

對于上半年銷售不如預期，林昭遠在業績會上解釋稱：“我們上半年指標達成率偏低，有一個因素就是今年新推的盤少，尤其在上海、杭州的盤?！?/p>

從區域看，越秀地產在大灣區實現合同銷售金額約261.1億元，約占總合同銷售金額的47.1%，其中，在廣州實現合同銷售金額約230.5億元，約占總合同銷售金額的41.6%。另外，該公司在華東地區實現合同銷售金額約128.8億元（同比2023上半年減少57.5億元），約占總合同銷售金額的23.2%。僅占廣州的大約一半。

反觀這兩年華東區域的表現，2022年華東地區銷售收入429.5億元，2023年降至373.8億元（上海貢獻約135億元，杭州貢獻約161.8億元），與集團整體銷售連續上漲背道而馳。

今年如果無法挽回下滑之勢，詹瑞林的區域公司在集團的地位是否會出現動搖，不得而知。

行業統計數據來看，越秀入滬三年了，在克而瑞上海最新一期的1-8月的權益銷售額榜單中，越秀地產排名第31位，還是最新入榜者。杭州表現要好點，同為權益口徑，1-8月越秀地產排名第8。

圖片來源：克而瑞上海、克而瑞浙江區域公眾號

從銷售來看，今年兩地業績貢獻明顯不足。然而更讓千億哥驚嘆的是，在上海的越秀項目，從業主的話來說，似乎在引發一場“口碑討伐”風暴。

近期，保利越秀和樾天匯業主在其公眾號發布《關于越秀地產華東區域總經理詹瑞林及越秀旗下上海錦鈺置業有限公司的舉報函》，文中甚至提及有業主將此函郵寄到了廣東省委第四巡察組。

這份舉報函，羅列了8條舉報信息，千億哥看完后，認為第三條舉報信息（偷工減料，以次充好，施工質量存在嚴重問題）是可以查得清，也講得清的。在施工問題上，外墻氣凝膠問題，外立面防水問題，房屋滲水問題，工地施工管理問題，2023年被上海住建委公開通報分包商未取得資質證書等，都進行了羅列。而從業主與房企之間的溝通來看，實際上雙方的矛盾情緒也很激烈。

這僅僅是第一個，再看看第二個，越秀保利聯合開發的嘉悅云上，更是因為涉嫌虛假宣傳，被政府部門立案調查。

最后來到了越秀在滬的首個項目天樾園和，這也是越秀在上海的首個項目，也翻車了。

在此，千億哥不得不豎起大拇指，三個項目，居然全部引發業主維權，真是一個大大的“服”字。

后期，越秀上海還有項目新開，不知道到時候銷售的情況如何了，那些業主們會不會通過自己的現身說法，讓更多買房人了解了解越秀項目在上海到底口碑如何呢？也希望這些業主的合理訴求可以最終實現。

千億哥再說一句，現在上海樓市基本沒有一二手倒掛了，所以還是要多看看開發商的實力，再看看他們曾經開發項目的口碑，最后更要了解他們對待業主的態度，畢竟誰也不想花了千萬，卻糟心地搬新家。

我們將持續關注越秀華東公司的開盤情況及集團的任務進度。