10月樓市數(shù)據(jù)出爐。

依深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套，環(huán)比上升146.3%，創(chuàng)35個月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅認(rèn)購量達(dá)到13366套。

10月深圳全市二手住宅過戶6118套，環(huán)比上升91.7%，是2021年3月以來首次突破5000套！深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房錄得量8269套，創(chuàng)45個月新高，為2021年2月之后首次突破6000套。

做一個歷史對比。

1）二手房回歸歷史均值。

10月二手房6118套的過戶，創(chuàng)下了2021年3月以來43個月的單月最高記錄——2021.2深圳出臺了2.08住房指導(dǎo)價政策，導(dǎo)致3月出現(xiàn)了搶閘過戶潮，當(dāng)月過戶量6789套。

如果和2008年次貸危機(jī)以來深圳二手房13個年度的月均成交對比，那么，10月單月深圳二手房的過戶記錄超過了其中的5個年份的月均均值——2008年（月均3546套）、2011年（月均5055套）、2012年（月均4767套）、2014年（月均4771套）、2017年（月均5298套）。2004-2023年的20年里，深圳二手房累計(jì)成交量平攤月均大約是6208套，10月的成交量恰好也在這個水平附近。

可以說，疊加政策的大力支持與市場本身的觸底蓄能，深圳10月的二手房市場取得了好成績，開始回到了歷史上的正常狀態(tài)，不冷了，但也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有過熱。

2）新房回歸歷史均值。

再看新房。

新房成交量市場有兩個數(shù)據(jù)，一個是認(rèn)購量，一個是網(wǎng)簽量，如實(shí)講要做同口徑比較。之前市場用10月認(rèn)購量超過萬套和歷史上的萬套（網(wǎng)簽）記錄月份做對比（我也用了），是錯的，認(rèn)購量＞網(wǎng)簽量。

10月深圳新房成交量突破了4000套，是2021年11月以來近3年的新高——2021年11月成交量5644套。

同樣回溯到歷史平均成交，深圳單月過4000套是不錯的量。在2007年以來的歷史上按年度平均計(jì)算，只有2009年（月均5840套）、2015年（月均5538套）、2021年（月均4368套）這三個年份超過了。2005-2023年的19年歷史里，深圳新房月均成交量是3900多套，本年10月的成交量也恰好在這個水平附近。

答案和二手一樣，深圳10月的新房市場也是回到了歷史上的正常狀態(tài)，就是我在先前的文中說的，10月的成交是很火，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上什么“瘋狂”，政策層不需要擔(dān)憂房價重新大漲。

認(rèn)購量的確很龐大，超過13000套，但如上所言，不能和歷史上的網(wǎng)簽量做簡單比較。這個數(shù)字預(yù)示了11月的成交會繼續(xù)“好下去”，考慮到一部分認(rèn)購量已經(jīng)錄入網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)11月的新房網(wǎng)簽量大概率會比10月繼續(xù)增長。

3）今年成交量有望首次全面反超。

我一般使用新房和二手房的疊加，能夠反映出整個市場的需求規(guī)模變化。

歷史上，2007-2023年，深圳新房+二手房的月均成交量是9800多套，就是大約1萬套左右。10月，這兩者的加總是10271套。基本都一致，稍好一點(diǎn)。

從今年前10個月的情況看，深圳累計(jì)成交量是：新房23127套，二手房39080套。和2023年全年相比——新房成交31621套，二手房成交32768套，2024年前10月深圳的二手房成交量已經(jīng)超過去年全年（實(shí)際上在9月就已經(jīng)超過），并且超出了19.3%，而新房還有所不如，依然只相當(dāng)于去年低量水平的73%。

以目前看，2024年深圳二手房成交量大概率能夠超過5萬套，超過2021-2023年以及2008年已經(jīng)板上釘釘！——2021年、2008年深圳二手房成交量分別為40699套、42551套）。而新房則大概率超過3萬套，超過2023年應(yīng)該是可以的。

如此，今年深圳房地產(chǎn)新房、二手房成交量將實(shí)現(xiàn)2021年以來連跌3年的首次全面反超。自2021年以來，深圳房地產(chǎn)成交屬于歷史極低范疇，嚴(yán)重偏離正常值以下50%，2022年的二手房成交更是下探到2.2萬套的地量水平。

所謂量在價先，成交量的持續(xù)穩(wěn)定放大，會非常有助于房地產(chǎn)價格的止跌回穩(wěn)。這也是我10月8日在《》文中判斷，這一輪反彈會持續(xù)性強(qiáng)，以及不排除價格出現(xiàn)反彈的理據(jù)。

整體上看，我認(rèn)為對深圳的房地產(chǎn)的客觀描述應(yīng)該是：開始回歸正常化，并不過熱。所謂正常化，就是一個理性市場，不冷但也不過熱，好盤會賣得賊好，但差盤會賣得一般。這是個極好的信號，沒有比這更好的了（尤其對剛需而言）。

4）理解買賣雙方的心態(tài)。

理解買賣雙方的心態(tài)與操作，對于我們判斷市場的可持續(xù)性將非常重要。觀察一線，我認(rèn)為大家相對還是比較理性的。

從買家的心態(tài)來看，除了占比較低的外地客心態(tài)不太好捉摸之外，主流本地客的心態(tài)，我傾向于認(rèn)為是：長期積壓的購房需求的釋放。他們能夠入市，有賴于以下三個方向的變化。

第一是政策的方向性變化。并非是簡單的房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)政策調(diào)整實(shí)質(zhì)上不起太大作用。本輪政策的關(guān)鍵，是向人們釋放出整個經(jīng)濟(jì)政策的全方位逆轉(zhuǎn)（也許是階段性，也許不是），這一點(diǎn)我在9.26《》的文中講到了。政策重新回歸以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，開始對過往幾年的政策糾偏反正，這令人們關(guān)于未來的預(yù)期得以穩(wěn)定，也令市場燃起重大信心，尤其是先前一直持幣待購的剛需會有入市的勇氣。再有房地產(chǎn)的政策不斷放寬，首付與利率的持續(xù)下調(diào)，給了實(shí)際上的豐富選擇。

第二是市場本身的筑底蓄能。自2021年以來，深圳房地產(chǎn)慘到不能描述，3年的累計(jì)成交趕不上過去1年。這一方面在顯示調(diào)整具有巨大破壞性的同時，也在說明的確有越來越多的剛需都被積壓了。隨著價格的下探以及政策的逆轉(zhuǎn)，市場本身是有反彈修復(fù)的動能的。時機(jī)窗口到來，這個規(guī)模的釋放在短時間內(nèi)，可以是很巨大的。至于外地客，那些并不是市場的高音。

第三，價格到了可支付水平。從高點(diǎn)到現(xiàn)在，深圳普跌3-4成，腰斬、法拍房比比皆是。從我與前線操盤手和后臺粉絲的交流來看，剛需們在這個時候這個價格選擇入市，大多數(shù)不見得是為了投資/投機(jī)，或者說，他們?nèi)胧胁灰欢ㄊ怯X得：現(xiàn)在買房子，未來可以漲多少錢。更多應(yīng)該是：我需要一套房子，這個價格到了我能支付的水平，未來價格能再跌估計(jì)也就這樣（跌不了多少）了。再繼續(xù)等待下去，可以拖到無限遠(yuǎn)，又不知道是多久。這樣的心態(tài)，促使他們最終決定出手。

房地產(chǎn)市場今次出現(xiàn)的反彈不是揮之即去召之即來，而是來之不易，希望未來的政策不要再朝令夕改，珍惜市場規(guī)律，讓市場之手的力量正常的發(fā)揮作用，相信本輪反彈是非常有希望持續(xù)下去的。

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