這兩天，10萬億化債的消息刷屏了。

　　有網友問十一郎，10萬億這數聽著巨大，都說這錢是在給地方政府減輕地方債務的，那到底什么叫化債？ 這10萬億化債對房地產市場有什么樣的影響？

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　先來看官方的消息。

　　在11月8日全國人大常委會辦公廳舉行的新聞發布會上，財政部部長藍佛安介紹，從2024年開始，中國將連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。

　　再加上這次全國人大常委會批準的6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。

　　同時也明確，2029年及以后到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。

　　藍佛安表示， 2028年之前，地方需要消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元，化債壓力大大減輕。

　　以上消息，打個不太恰當的通俗的比方就是：

　　爸爸給兒子做擔保，要求銀行給兒子再寬限幾十年，同時降點利率，讓他慢慢還。

　　這里的爸爸是中央，兒子是地方。

　　至此，直指地方債務和樓市高庫存兩大核心癥狀的貨幣政策和財政政策都已出臺，十一郎認為，未來，地方債與房地產行業都會逐步企穩。

　　為什么這么說呢？

　　10萬億化債，本質上是以低息債務替換原有高息債務，同時，拉長還款周期，債務沒有消失，還債主體也沒變。

　　什么意思呢？

　　其實就是爸爸給兒子借的錢降點利息，原來兒子貸款的利率可能是5%，現在給降到了1.5%，然后再把還款的時間拉長了，原來是要10年還清，現在告訴兒子可以20年還清。 大概就是這么個意思。

　　這樣做有兩個好處：

　　1.兒子的債務并沒有消失，這樣他依然是有壓力的，所以以后花錢不敢那么大手大腳，動不動就給寵物買蘋果手表。

　　2.兒子感受到了爸爸的溫暖，不再破罐子破摔，心里重新搞事業的干勁又被燃起來，有了奮斗的動力。

　　這樣的“化債”手段可比直接給兒子還債，要更健康。

　　所以，官方才說，這一化債舉措意在減輕地方財政壓力，促進城市基礎建設。當然，這在很大程度上對房地產行業也會產生積極的影響。

　　為什么這樣講？ 10萬億元只是開始。 財政部部長藍佛安在新聞發布會上還表示，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

　　隱性債務置換工作，馬上啟動。

　　發行特別國債補充國有大型商業銀行核心一級資本等工作，正在加快推進中。

　　專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在推動加快落地。

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　話說回來，先看看10萬億化債方案到底怎么回事，十一郎給大家劃重點。

　　首先，經過本輪債務置換之后，游離于一般公共預算體系之外的隱性債務將徹底“顯化”。 同時，中央還將對地方政府可能出現的新增隱性債務進行大力度督察，未來地方政府的舉債將持續規范化。

　　十一郎了解到，這是政府部門首次披露政府全口徑債務規模，此前從未公開隱債。 藍部長提及，“2023年底全口徑負債85萬億，國債30萬億， 地方債40.7萬億，隱債14.3萬億，政府負債率67.5%。 ”

　　隱性債務是什么？ 地方政府可以直接發債，但有限額，地方發展所需資金不能完全滿足，地方政府就會向各種有關聯的平臺、公司、企業融資借錢，債務不透明，就很難受監管，形成隱性債務。

　　現在通過債務置換的方式，讓地方政府通過正規渠道發債獲得資金，把這些隱性債務該還的都還了后，通過發債券形成的債務就透明，可監管了。

　　第二，是化債，不是消債，最終大量降低利息支出成本，拉長還款周期。

　　隱債規模降至2.3萬億元，每年節約利息接近1700億元。 藍部長提到“2028年之前，地方需消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕”。

　　降低利息成本方面，十一郎了解到，十年期國債利率一般在3%這個水平區間。 但是，形成地方政府隱性債務的融資渠道五花八門，銀行貸款、資管計劃等等不一而足，這些融資渠道的利率遠遠高于政府債券，7%、8%利息不罕見，10%左右的也有，而且還款周期還短。

　　藍部長提到五年累計可節約成本6000億元左右，由于化債降成本具有累積效應，我們按照五年2.8、2.8、2.8、0.8、0.8萬億節奏估算，最終化債完成后，每年節省的利息成本接近1700億。

　　其本質，是通過提高地方債務限額的方式，用專項債資金，置換地方政府原有的隱性債務。 用這些資金，地方先把到期應該償還隱性債務還了，然后地方政府未來再去償還這部分新增債券。 債務并沒有消失，償債主體也仍然是地方政府。

　　考慮到與今年以來穩健偏寬松的貨幣政策營造的低利率和充裕的流動性相配合，本次財政增量政策在實際中的執行效果還將更好，宏觀政策取向一致性的要求得到了很好的貫徹。

　　第三，地方債務風險的釋放能夠為未來政府舉債，特別是中央政府舉債創造更多空間，提升經濟抵御外部風險挑戰的能力。

　　10萬億化債方案落地后，地方政府拿著發債籌集來的錢，把金融機構的結構化融資、高息短債等很大部分隱性債務債務清掉，拆掉金融系統的炸彈，化解金融領域的風險。 這樣一來，地方政府舉債就有了更大空間。

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　　DICHAN SHIYIYYAN

　　了解到以上內容后，相信大家對此次10萬億化債對房地產可能產生的影響就有了更深的理解。

　　十一郎認為，直接的影響有兩個。

　　第一，專項債資金可以用于收購閑置土地、收購存量房源，債務限額調整后，地方可發行的專項債額度變高。

　　第二，國內房企融資成本會降低，緩解現金流壓力。

　　這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產企業的資金周轉和項目開發。 而這在未來勢必有利于消化樓市存量。

　　更多的影響是間接的。 政策方面，房地產市場的政策空間更大了，未來更多更重磅的政策會加碼落地。 部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢。

　　供地方面，926政治局會議對房地產明確提出嚴控增量。 這點能落地的話，樓市增量降低，存量消化就會好些。 此前地方政府大量供地，很大一部分原因是賣地還債。 而10萬億化債方案落地，地方政府單位時間內償債壓力減輕，賣地還債的必要性就降低了。

　　城市發展方面，地方財力不足，交通、能源等基建工程必然放緩。而房地產行業又特別依賴于城市有效資產建設的進度，且房地產業作為支柱性產業，穩定的樓市對于地方財政收入的重要性越來越大。

　　有了化債方案，地方政府對于城市基礎設施建設、規劃落地的進度會加快，這對房地產行業的價值無疑是很大的。

　　此次10萬億化債方案，不僅力度空前，并且能夠接續發力，將為房地產市場信心回穩和經濟向好注入強大動力。

　　——The End——