從全球來看，房地產業在絕大部分國家都是支柱產業。這不僅是因為它對GDP增長、財政收入和就業有著直接且巨大的支撐作用，更因以它為核心形成的綿長、復雜、交互影響的多層次、立體性產業鏈體系與資本流動在一國經濟中占據著戰略地位。房地產市場不僅承載著現代經濟運行所需的基礎條件——土地開發的功能，也提供了房地產這種人類最大宗的、直接占據現代社會財富價值七成以上商品的交易系統，更為科技創新提供了巨大而廣泛的應用場景。1997年亞洲金融危機后，中國房地產業獲得了較快發展，在多個國民經濟發展規劃和國家級重要文件中，都承認了房地產業的支柱產業地位。但2016年后，因為房價上漲引起的輿論沖擊以及實施緊縮性調控政策的需要，國家基本不再強調房地產業的支柱產業地位，相關文件也大多回避了這種說法，“去房地產業”的傾向非常明顯。自疫情發生后，房地產市場劇烈波動，并對國民經濟造成嚴重拖累，威脅到社會運行秩序和國家安全。這表明，重新討論房地產的產業性質，肯定它對國民經濟穩定、健康發展的支撐作用，不僅是認識經濟規律和當前經濟形勢的需要，也對制定科學的政策，推動房地產市場“止跌回穩”，進而穩定經濟與社會形勢有重大意義。

一、支柱產業的基本含義與特征

支柱產業（Pillar Industry）是指在一國經濟中占據重要地位，對國民經濟起到重要支撐作用的產業。它不僅在GDP增長、就業、財政收入、技術進步等方面具有顯著貢獻，而且能夠整合進而帶動其他行業一起向前發展。支柱產業以及由其帶動的產業體系的發展，通常表現為一國或一個地區經濟增長的主要驅動力，對整個國民經濟具備強大的輻射和帶動效應。根據產業經濟學的理論，支柱產業在經濟發展中發揮著“發動機”作用。

基于我的理解，支柱產業一般應具有如下五個特征：

第一，貢獻度高。支柱產業對一國GDP、財政收入、就業、出口收入等重要經濟指標中的大多數，具有直接而且重要的貢獻。亞當·斯密（Adam Smith）曾指出，經濟發展的根本動力來源于能夠產生價值的產業，支柱產業恰恰具有較高的價值增值能力。例如，在很多工業化國家的GDP創造中，機械制造業常占據主導地位，顯示出它在現代經濟體系中的支柱作用。

第二，帶動性強。支柱產業的另一個重要特征就是具有強大的“產業關聯效應”。根據邁克爾·波特（Michael Porter）在《競爭優勢》一書中提出的“鉆石模型”理論，一個產業的發展能夠通過供應鏈和產業鏈的聯動帶動相關行業，如基礎設施、原材料和技術服務行業的發展。例如，在德國，汽車工業不僅為社會提供了巨大就業量和收入，同時通過對鋼鐵、橡膠、電子等行業的需求，產生了強大的產業鏈聯動發展效應。

第三，資本需求大。大部分支柱產業表現為資本密集型行業，對土地、機械、建筑和研發等方面會產生較強的投資拉動作用。保羅·薩繆爾森（Paul Samuelson）認為，資本密集型產業的發展能夠進一步促進資本積累，提高技術生產效率和產出水平，從而進一步帶動經濟增長。由于其生產規模大、技術密集，因此資本投入量較一般行業要大得多，這也是確保其生產效率和競爭力優勢的需要。

第四，對就業影響大。支柱產業不僅涉及到自身的生產、服務、銷售等多個環節，又通過產品生產和技術研發、支撐、應用，形成多層次、龐雜、綿長的產業鏈協同運轉體系。這不僅意味著自身對勞動力產生的直接需求，也使整個產業鏈協同運轉體系產生了大量不同的就業崗位，從而創造出眾多直接和間接的就業機會。由于產業鏈綿長復雜，對不同行業、不同工種、不同技能、不同專業背景、不同知識層次的勞動力都創造出廣泛的就業空間，使得勞動力崗位需求豐富多彩。這種就業影響的廣泛性和深遠性，決定了支柱產業對勞動力市場的重要性。

第五，穩定性與抗風險能力強。支柱產業通常具有較高的穩定性和抗風險能力，能夠在經濟波動中保持相對平穩狀態。弗里德曼（Milton Friedman）在“永久收入假說”中提到，消費者和投資者對經濟穩定性的信心，依賴于核心產業的穩定性。他所說的核心產業其實就是支柱產業的另一種說法。在美國次貸危機期間，科技產業就通過創新活動，實現自我修復，使美國經濟得以迅速復蘇，表現出支柱產業對維護經濟長期健康發展的功能。

二、房地產業作為支柱產業對經濟發展的重大影響

人類經濟活動聚集于城鎮區域以來，城鎮土地與房屋便成為社會財富的主要載體。進入現代社會后，房地產業的市場化、商品化程度進一步提高，其地位也越來越重要，已完全符合支柱產業的特征，并對國民經濟持續發揮著關鍵而穩定的影響。

首先，房地產業對GDP產出貢獻巨大。這一點大家都認可，但貢獻率該怎樣計算呢？通常直接按照增加值（房地產行業直接生產的價值）計算，但這很不科學，還必須考慮它對關聯的多層次、網狀、立體產業鏈的整合與帶動作用，即投資乘數效應。因各國房地產產業鏈的完備程度差別巨大，該乘數效應的確不好計算。例如，中國大陸建材產業體系發達、完備，房地產業對它的乘數效應很大；而在新加坡、新西蘭及香港這些國家和地區，建材生產活動很少，甚至幾乎不存在，房地產業對建材業的乘數效應就很弱。因此，大家看到的房地產業對GDP的貢獻率，都是只考慮了房地產業增加值，被嚴重低估的。盡管如此，在大多數國家，其貢獻率仍處于各產業前三名。以疫情之前、處于穩定增長狀態的2019年為例，美國、英國、加拿大、澳大利亞房地產業的貢獻率分別約為13%、11%、12%、13%，其中在美國排名第一，高于制造業（11%）和金融保險業（7.8%），英、加、澳三國房地產業的產業貢獻率也都排在前三位中。

其次，房地產業的發展也帶動起巨大的資本需求。據聯合國一項統計，自1976年以來，年度中用于建造房屋的投資占GDP的比率，各國一般處于6%～12%之間，新加坡甚至高達12%～26%；所形成的固定資產占同期形成的固定資產總值的50%以上，其中用于住宅建設的投資一般占GDP的3%～8%，占固定資產形成總值的20%～30%。在美國，房地產投資占GDP的比率通常年份大約在13%-14%%。加、澳、英三國的房地產投資占GDP的比率也相對較高，加拿大在近期的房地產投資熱潮中，僅其中的住宅投資占GDP的比率就多在9%以上。隨著人口增長及需求增加，該比值還會上升。在中國，房地產投資占GDP的比率曾長期處于15-20%之間。但近期受調控影響，呈現低迷狀態。從微觀上看，與一般商品相比，房地產不僅單價高，而且總價數額大。以中國為例，從單價來看，每平方米土地或房屋的價格，少則千元，多則幾萬元、十幾萬元，繁華地段商業地產常有“寸土寸金”之說。從總價上看，一棟幾千至上萬平方米的樓房，僅建安工程造價就高達幾百萬元至上千萬元，上億元的也屢見不鮮。在中國，一些城市綜合體的投資規模常高達幾十億元甚至上百億元。巨大的投資規模使得房地產業成為典型的資本密集型產業。

再次，房地產業超強的產業關聯性滋生出超強的就業創造力。這是需要重點闡述的。中國現在有各類房地產相關企業約220萬家，若平均每家有10人就業，就達2200萬人。更重要的是，房地產業與建筑、建材、金融、商貿、家居裝修、物業管理、旅游酒店、教育、健康醫療、文化娛樂、物流配送、科技等行業，通過前向、后向和側向關聯，建立起綿長、復雜、立體性的產業關聯網絡，而這些行業各自又包含著復雜的產業鏈網絡，都可細分成很多行業，涉及眾多企業和經濟活動，勞動力需求巨大。如建材業包括鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁、化工建材等大大小小上萬種建材產品，其中鋼鐵又包含冶煉、采礦、勘探、運輸等行業，建筑鋼材又可分為鋼結構用鋼和鋼筋混凝土結構用鋼筋，鋼結構用鋼主要有普通碳素結構鋼和低合金結構鋼，品種有型鋼、鋼管和鋼筋，型鋼中有角鋼、工字鋼和槽鋼。鋼筋混凝土結構用鋼筋，按加工方法可分為熱軋鋼筋、熱處理鋼筋、冷拉鋼筋、冷拔低碳鋼絲和鋼絞線管，按表面形狀可分為光面與螺紋鋼筋，按鋼材品種可分為低碳鋼、中碳鋼、高碳鋼和合金鋼等。這種復雜、細密、立體的產業分工及協調運轉體系，創造出大量、多專業、多工種、多層次的就業機會，估計在中國涉及上億個就業崗位，由此不難理解房地產業用工與整個就業市場之間“一榮俱榮、一損俱損”關系。

最后，房地產相關稅收在世界主要國家都是財政收入的重要來源。這些國家的房地產開發、經營都涉及到企業稅，類似于中國房地產開發公司、代理公司、策劃公司等繳納的各種稅收，但房地產稅收更大部分是個人與企業在交易、持有房地產時繳納的稅收。在美國，地方政府依賴持有環節的房地產稅來支撐公共服務開支，該稅種的征收按市值計算，稅率因州和城市而不同，大約在0.5%-2%之間。房地產轉讓時，部分州和城市需繳納轉讓稅，稅率在0.1%-2%之間。出售投資性物業時，需支付資本利得稅，最高稅率約為20%。部分州僅對房地產稅的依賴度就高達50%。與房地產有關的交易與持有稅收，在英國包括中央政府收取的印花稅、資本利得稅、增值稅以及地方政府征收市政稅；在加拿大包括房地產轉讓稅、資本利得稅和財產稅；在澳大利亞則包括印花稅、資本利得稅和土地稅。這些稅種的含義、稅率和計算方法在各國各不相同，但合計征繳數量都很大，是地方財政的最主要來源。

從多個角度均能推導出房地產業具有支柱產業地位這一結論。綜合來看，在包括中國在內的幾乎所有市場化國家，房地產業不僅在GDP、就業和財政收入方面貢獻領先，也是形成居民財富的主要來源，還通過帶動產業鏈發展進一步支撐著國民經濟運行。在國家經濟安全和社會穩定管理中，與房地產市場有關的調控和管理事務從來都是極其重要的工作。

三、中國需要房地產業作為支柱產業，繼續長期、穩定、健康發展

20世紀90年代末“亞洲金融危機”之后，中國房地產業在規模上獲得了快速發展。在大約20年的時間里，它總體上處于供需兩旺的狀態，表現出支柱產業的明確地位和全面特征，極大改善了全民的居住條件和全社會的辦公、商業條件。但由于房價上漲帶來了輿論壓力，國家對房地產業的調控也不斷強化，民間和學術界對其支柱產業地位也出現了強烈的否定傾向，“支柱產業”的提法在文件中消失了。理論與實踐都已證明，房地產業目前仍是中國的支柱產業，中國經濟也需要它支撐著繼續穩定、健康、可持續發展。

第一，從提振經濟增長和穩定社會秩序方面看，需要房地產業繼續發揮支撐作用。

房地產業通過綿長、復雜、多層次、立體化的產業鏈網絡，把整個國民經濟從不同層次、不同角度深度勾連、嵌合在一起。從這個意義上說，房地產業決定著國民經濟的穩定性和發展質量。在正常狀態下，房地產業貢獻巨大，從前些年市場穩定發展時期的情況看，房地產業創造出上億的直接、間接就業機會和65%左右的地方本級財政收入，以及決定著30%-40%的GDP的實現（包含乘數效應的影響）。當房地產投資與交易暴跌時，影響的不僅是行業本身，還通過產業關聯，把整個國民經濟拖入困境，GDP產出大幅收縮，全社會可能因失業、收入下降、債務增加而陷入不穩定狀態。近幾年房地產市場的震蕩與宏觀經濟景氣度的衰減，充分驗證了“房地產業興，則經濟興；房地產業衰，則經濟衰”的道理——這也是被世界各國發展實踐充分證明的經濟規律。從中國目前的情況看，只要房地產市場不能有效恢復、健康發展，很多人就找不到工作，并通過產業關聯，使更多人失去工作或收入下降，各種違約會增加，信貸質量會下降，經濟秩序受到威脅，治安會惡化，民間糾紛與沖突會大量增加。所以，沒有房地產開發與交易秩序的恢復，保不住良好的經濟與社會秩序。

第二，從穩定財富價值和恢復大眾信心角度，需要房地產業繼續發揮提振作用。

從財富積累看，許多國家房地產價值占該國總財富的一半左右或更高。英國曾有一項調查估計，房地產價值占該國總財富的比率高達73.2%。在中國，從家庭來看，房地產價值大約占家庭財富的7成左右。從全社會看，以房價尚算穩定的2021年的數據推算，全國商品房銷售均價為10139元/平方米，商品房交易面積179433萬平方米，僅此一項當年交易對應的財產量就達約18.19萬億元。若把存量房都折價計算，全國房產財富規模至少有三、四百萬億。全國城市與建制鎮中未建造房屋的土地的價值還未包括在內。對這么基礎性、巨量的資產，其價格漲跌不僅對政府的財政收入影響顯著，而且對大眾心態、投資與消費支出和社會秩序也具有重大影響：價格上漲會帶來“財富效應”，業主的凈資產增加，投資與消費信心會增強，家庭支出上升，全社會的交易增加，進而對經濟增長起到促進作用。反之，價格下跌則可能導致“資產縮水”，甚至引發恐慌性拋售。業主會減少投資與消費，市場狀況進一步惡化。當房產是家庭主要資產時，在失業、收入下降但還必須還月供的條件下，業主可能陷入生活困境甚至信心崩潰。所以，從穩定財富價值和提升大眾信心角度看，確保房地產業穩定、健康發展，十分必要。

第三，只要經濟存在波動，就需要實施宏觀調控，而房地產業則是調控的重要著力點，這正是由其支柱產業地位決定的。

房地產業是資本密集型產業，且通過前向、后向和側向關聯，建立起綿長、復雜、立體化的產業鏈網絡，對GDP增長、就業和財政收入的影響顯著。一般說來，房地產業穩定增長時，整個國民經濟增長也會比較穩定、健康；當房地產業快速增長時，往往產生較強的“乘數效應”，使經濟呈現繁榮景象；反之，若房地產市場下行，則會加重經濟下行壓力。因此，房地產業也就有了經濟“穩定器”與“加速器”的功能，成為宏觀調控的重要抓手和著力點。20世紀70年代開始，美國就通過低利率等政策推動房地產市場繁榮，從而改善了就業與經濟狀況。但未把握好節奏，在2008年，由于按揭政策過松和次級貸款證券化等原因，引發了全球金融危機。而此后美國按揭貸款政策的收緊，又造成了房地產市場的衰退，進而拖累了經濟的恢復。這次金融危機也波及到中國，但中國通過調整財政政策和貨幣政策，刺激房地產交易和投資增長，有效扭轉了經濟下行趨勢。這說明房地產政策在短期內對經濟具有顯著擴張與收縮作用，必需科學、靈活把握。在今后的經濟調控中，特別是振興經濟時，仍需要房地產業作為著力點，發揮重要作用。

基于理論分析、行業發展狀況和目前樓市的情況，還可從更多角度論述中國房地產業的支柱地位具有長期性這個判斷。有些人認為中國的房地產供給已過剩，有些人認為中國的城市化過程已趨于結束，還有些人認為中國的人均居住面積已達到發達國家的天花板水平，從需求上難以支撐房地產業繼續發展，因此，房地產業的支柱產業地位已難維持。房地產業的確不會再像高峰時期那樣發展，但結構性的短缺需求、改善性需求和城市更新改造活動仍然存在，對應的投資需求仍很大。所以，這些說法看似很有道理，其實都是值得商榷的，以后我會專文討論。

注：本文原載于2024-11-18日《中國房地產報》