就在今天，上海第七批次土拍激戰(zhàn)繼續(xù)。

今天三塊地延續(xù)了昨日勢(shì)頭，幾家國(guó)央企互相競(jìng)價(jià)難解難分、大幅度溢價(jià)拿地：

兩天10塊地成交，7塊地溢價(jià)，總攬金約307億！

昨天與新楊思地塊擦身而過(guò)后，保利發(fā)展成為今日土拍的最大贏家。

保利發(fā)展先是以總價(jià)32.9億、溢價(jià)26.55%摘得唐鎮(zhèn)地塊，刷新唐鎮(zhèn)地價(jià)紀(jì)錄。

隨后保利發(fā)展又聯(lián)合上海建工，以總價(jià)28.7億、溢價(jià)17.18%搶下東外灘地塊。

在最后壓軸競(jìng)拍中，保利發(fā)展以總價(jià)15.2億、溢價(jià)16.27%斬獲江浦公園地塊。

今天總爺就和大家聊聊，保利發(fā)展“帽子戲法”成色如何，各大國(guó)央企為何敢于溢價(jià)拿地。

01

保利發(fā)展

帽子戲法，勢(shì)在必得

老大哥保利發(fā)展昨日空手而歸，今日成為絕對(duì)主角，其實(shí)是意料之中的事：

他們本次報(bào)名參與4塊地，其中有3塊都在今天

昨日在“新楊思地王”史詩(shī)級(jí)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，保利發(fā)展聯(lián)合體也是幾乎一路跟到了最后，足以可見(jiàn)其對(duì)上海持續(xù)深耕的決心

首先是上午唐鎮(zhèn)地塊的爭(zhēng)奪，這塊地是二號(hào)線(xiàn)唐鎮(zhèn)站上蓋，也最近幾年唐鎮(zhèn)出讓的位置最好的一塊宅地。

地塊北側(cè)的2個(gè)新盤(pán)，分別是華發(fā)半島華庭、安高·申宸院，兩個(gè)樓盤(pán)都賣(mài)得很火，引發(fā)千人搖號(hào)。

大家對(duì)板塊的價(jià)值潛力形成共識(shí)，于是可以罕見(jiàn)地看到，上海樓市的前五位巨頭難得同框，一起參與了這塊地的角逐：

保利發(fā)展、招商蛇口、中海、華潤(rùn)置地、綠城&金茂

最終經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)爭(zhēng)，保利發(fā)展以總價(jià)32.9億、溢價(jià)26.5%摘得唐鎮(zhèn)地塊，毫無(wú)懸念地成為唐鎮(zhèn)新地王。

考慮到之前板塊新房單價(jià)突破7萬(wàn)，這次又大幅度拉升樓板價(jià)，期待保利發(fā)展可以為唐鎮(zhèn)帶來(lái)一次全新的產(chǎn)品升級(jí)。

緊接著，在楊浦地塊東外灘地塊爭(zhēng)奪中，保利發(fā)展再次讓大家見(jiàn)證了其強(qiáng)大決心。

本次出讓的東外灘15-01地塊，位置極為優(yōu)秀和核心，緊靠著超級(jí)紅盤(pán)中建壹品浦江之星，走路就能到達(dá)美團(tuán)、嗶哩嗶哩總部。

無(wú)論是產(chǎn)業(yè)配套、交通區(qū)位，還是濱江人文環(huán)境，這都是今年楊浦最矚目的地塊之一，自然也吸引了巨頭們參與競(jìng)拍，包括：

保利發(fā)展&上海建工、招商&越秀、中海、華潤(rùn)置地

最終又是保利發(fā)展笑到了最后，他們聯(lián)合上海建工，以總價(jià)28.71億、溢價(jià)17.1%搶下東外灘地塊。

一方面，保利發(fā)展對(duì)東外灘極為熟悉，今年7月他們剛剛以8.85萬(wàn)/㎡摘得“楊浦地王”，推出了代表其最高產(chǎn)品力的「保利·外灘序」。

另一方面，他們?cè)俅芜x擇與老搭檔上海建工攜手，雙方曾合作開(kāi)發(fā)紅盤(pán)「保利建工海玥天匯」、「保利建工·海玥錦上」等 ，彼此存在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

總爺觀察到，在拿地后第一時(shí)間上海建工就發(fā)出海報(bào)，可見(jiàn)對(duì)本次拿地非常重視。

本輪土拍的壓軸地塊，是楊浦O2-07江浦公園地塊，同樣引發(fā)了很大關(guān)注度。

這塊地位于著名的江浦社區(qū)，配套成熟交通便利，緊鄰軌道交通12號(hào)線(xiàn)、18號(hào)線(xiàn)江浦公園站。

與此同時(shí)，地塊不遠(yuǎn)處就是熱銷(xiāo)超200億的神盤(pán)仁恒·海上源，再加上地塊體量較小，安全性也比較高。

相比東外灘的幾幅地塊，江浦公園地塊生活氛圍更加成熟，幾乎提前鎖定超級(jí)紅盤(pán)

也正因?yàn)槿绱耍@塊地參拍熱度不低，甚至連很少出現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)的本地城投，也親自下場(chǎng)也參與其中，參拍企業(yè)包括：

保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地、越秀、上海城建

最終保利發(fā)展上演帽子戲法，以總價(jià)15.2億、溢價(jià)16.27%斬獲江浦公園地塊。

今年上海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局異常激烈，而保利發(fā)展始終能夠位列前五，老大哥始終是上海市場(chǎng)頂梁柱之一。

除了長(zhǎng)期深耕和產(chǎn)品提升，土拍市場(chǎng)的果斷出手也必不可少，上演帽子戲法后，保利發(fā)展為明年備足了貨值。

02

土拍復(fù)盤(pán)

預(yù)期拉升，巨頭主導(dǎo)

現(xiàn)在回顧上海第七批次土拍，無(wú)論是房企的參拍熱情，還是溢價(jià)率表現(xiàn)，都大大出乎了很多人意料。

1. 土拍熱度利好樓市，拉升新房?jī)r(jià)格預(yù)期

其實(shí)最近三年，上海宅地供應(yīng)已經(jīng)大大減少，市場(chǎng)信心明顯不足。

這次看到頭部央企為了熱門(mén)地塊，不惜競(jìng)價(jià)上百輪，不斷刷新板塊紀(jì)錄，無(wú)疑是為上海樓市注入了強(qiáng)大信心。

比較直觀的體現(xiàn)就是，昨天新楊思地塊刷新紀(jì)錄后，板塊未來(lái)預(yù)期被拉升到11萬(wàn)/平。

據(jù)說(shuō)這次認(rèn)籌新楊思·上園的客戶(hù)，感到非常的幸運(yùn)，這就是對(duì)新房市場(chǎng)最直接的利好：

土拍市場(chǎng)的熱度，會(huì)直接傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)

盡管上海樓市仍存在不確定性，這些頭部國(guó)央企敢于出手拿地，至少代表著開(kāi)發(fā)商層面的積極態(tài)度。

2. 上海樓市新格局，國(guó)央企主導(dǎo)產(chǎn)品升級(jí)

本輪參拍房企多達(dá)20家，除了少量托底、拼盤(pán)的房企，絕大都是實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)央企巨頭。

其中出手最頻繁、拿地決心最強(qiáng)的9家國(guó)央企，也是目前上海市場(chǎng)絕對(duì)主力：

中海、招商、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、金茂、綠城、越秀、保利置業(yè)、象嶼

除了這幾家巨頭之外，還有很多國(guó)企也頻繁參與，比如浦發(fā)、安徽高速等國(guó)企，代表著長(zhǎng)期深耕上海的實(shí)力國(guó)企。

還有部分首入上海的央企，也展現(xiàn)出十足的黑馬成色，比如拿下南大地塊的中建七局，代表著上海樓市的新銳勢(shì)力。

就在不久前，上海公布了12月第八批次集中土拍清單，7幅地塊靜待各路國(guó)央企的持續(xù)加碼。

在投資收縮的大背景下，各大房企敢于重倉(cāng)上海、溢價(jià)拿地，也說(shuō)明了誰(shuí)才是全中國(guó)最適合投資的城市。

為了能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)拿地后的利潤(rùn)，各大房企也勢(shì)必會(huì)拿出更有誠(chéng)意的產(chǎn)品，上海新房品質(zhì)即將迎來(lái)新一輪產(chǎn)品迭代。

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