最近，上海樓市爆出了一個大新聞，在土拍連拿3塊地后——

保利發展，在上海干出了727%超高認購率，刷新上海年度認購率紀錄！

與此同時，總爺發現保利在上海的多個項目都展現出明顯的熱銷跡象，帶動了整個上海樓市氛圍的回暖：

上海樓市，似乎正在開啟反攻序幕

東外灘的保利外灘序BUND45，以727%超高認購率，創造上海2024年度認購率紀錄。

靜安的保利永興里認購率也達到驚人的247%；甚至在被認為冷清的大虹橋，保利虹橋和著的示范區開放2日，就涌入超過1800人次到訪。

數據顯示，11月上海二手房成交達27050套，不僅刷新今年單月成交紀錄，更是創下了3年多來的新高。

前兩天，“上海房產交易中心擠爆”的視頻刷屏網絡，甚至一度登上微博熱搜，足以可見上海樓市情緒的高漲。

從之前中海領邸·玖章、前灘公館、露香園等項目接連熱銷，到央企一哥保利項目全面雄起，上海樓市逆轉的預期越來越強烈。

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保利地王，打破年度紀錄

當時間回溯到4個月前，保利發展溢價21.2%、樓面價88462元/㎡，拿下楊浦平涼社區地塊：

激戰60輪，斬獲楊浦地王

彼時市場新政刺激力度有限，樓市并未呈現出明確回暖信號，所以當保利在楊浦逆勢加碼，不少業內人士也直呼“看不懂”。

僅僅時隔4個月，保利發展就用打破紀錄的727%認籌數據，狠狠回擊了市場上的質疑聲：

稀缺性+差異化，上演了一次精彩的操盤反攻

一方面是洋房的稀缺屬性，內環內+正濱江+低密洋房，將地塊價值預期不斷拉升。

其中BUND45容積率約1.2，BUND88容積率則為1.8，這樣低密洋房產品不僅居住舒適，更重要的是未來難以再有。

另一方面是產品的差異化打造，保利在拿地前就對洋房產品進行了深入研究。

建面約100㎡的3房產品，戶型擁有完整寬適的餐廳空間，并在主臥+北次臥都配置270°飄窗，3個朝向可享受L型轉角視野，深得上海客戶喜愛。

建面約131㎡四房產品，整體設計為南向3面寬+大采光面，主臥是私密性極強的獨立套房，四葉草戶型避免了空間浪費，屬于內環獨一檔的闊綽真洋房。

正是基于產品精研，保利發展7月拿地，十一期間就開放示范區和樣板間，4個月打破上海認購率紀錄，產品爆破能力十分驚人。

再加上中海領邸·玖章剛剛開盤結束，大量中海“落榜生”焦慮地發現，可備選的樓盤并不多，保利外灘序BUND45就是當下幾乎唯一的優質選擇，為樓盤添了一把火。

如今再回顧4個月前土拍，保利當時舉牌競價到60輪拿地王的自信邏輯，就非常清晰了。

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全面開花，引領樓市逆轉

不僅在楊浦屢創佳績，保利發展同時在上海全面開花，引領本輪樓市逆轉。

近期的保利·永興里，以247%的超高認購率，也打破了靜安區紀錄。

極致戶型+越級奢裝，成為內環內“空間王者”

一方面是王者級的空間表現，得益于出色的空間排布，主力戶型做到78-79%的高得房率，對比競品幾乎給客戶立省百萬。

在收納方面更加精益求精，100㎡3房戶型設計了十幾處收納空間，合計面積超過15㎡，總容量更是超過30m3。

另一方面是王者級的奢裝標準，廚房標配嘉格納歐標13套洗碗機、三灶頭黃銅的灶具、定制中式雙吸導煙與油杯的吸油煙機，衛生間配置唯寶智能馬桶，高儀龍頭頂灑。

總爺關注到一個細節，他們的墻紙也不普通，細看是由絲綢和淡雅金線制成的阿瑪尼墻紙，細節處見產品功底和誠意。

正是在戶內空間極致打磨下，保利·永興里實現靜安內環一眾競品中的突圍，在板塊競爭中占據絕對優勢地位。

如果說市區兩個項目，讓大家見識到保利產品打磨能力，那么近期外環紅盤保利虹橋和著，則讓大家再次感慨其強大的前瞻眼光。

這兩年北虹橋產業和配套加速兌現，居住氛圍逐漸成熟，保利選擇果斷出手落子北虹之星——

保利·虹橋和著，引領北虹橋板塊崛起

項目不僅占據地鐵優勢，產品同樣遙遙領先，實現對新房和二手房競品的全面降維打擊。

所有同行都在卷示范區、卷主入口，保利用奢華酒店式手法，創造了約100米的震撼門庭，奠定了地標級城市封面的第一印象。

他們用約120米中軸迎賓線，串聯起豐富的生活場景，尤其是主軸之上的大樹聚場，與中庭水景形成呼應。

他們還推出了板塊稀缺的128㎡大4房戶型，四開間朝南面寬約13米，搭配約270°轉角飄窗，形成了IMAX影院級視野。

要知道，這塊地下半年才剛剛完成受讓，短短幾個月實現如此大的聲浪，保利發展的效率不得不服。

03

上海樓市，明確前進方向

現在看保利發展在上海的最新動作，你會發現他們的戰略邏輯非常清晰：

堅定拿核心地塊，堅定做高品質產品

厚積薄發的保利發展，旗下多項目盤迎來認購率、銷量、到訪量的爆發，無疑是證明其前瞻布局的眼光、產品策略的成功。

當然樓市的大背景也不能忽視，總爺關注到自從11月以來：

上海樓市正以超乎想象的速度逆轉

最近總爺就看到，很多五大新城開折扣、優惠策略的樓盤，幾乎是一夜之間收回了政策，讓很多猶豫中的客戶猝不及防。

如果聚焦中內環，那么反轉則更加徹底：

中海領邸·玖章，552套房源吸引1556組認購，當天售罄很多人都沒能買到；而中鐵世博濱江云境，據說如果不驗資+建檔，甚至樣板間都沒機會看到。

在總爺看來，目前上海樓市特別是內中環上行的預期明顯：

一方面這是土拍情緒的傳導，土拍拉升了市場和客戶的預期，大家對明年新房市場價格上漲形成共識，于是紛紛選擇在此時出手。

另一方面是二手房市場回暖，讓上海整個置換鏈條加速運轉，更多的改善客戶有資金、有資格去看房選房，加速了改善市場的回暖。

以保利發展為代表的上海巨頭，本來項目就多、品質也好，這次迎來業績的大豐收可以說是厚積薄發：

堅持優質地段、一流產品、尊重客戶，就能得到市場青睞

對于開發商來說，在全面轉型改善需求和高端需求的大背景下，如何做出有競爭力的產品成為關鍵。

對于廣大買房人來說，無論你對上海樓市判斷如何，都必須要正視市區新房可能回暖上漲的現狀了。

對于本輪樓市調整，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。