大概十年前，包叔跟一家民營(yíng)房企老板在霄云路一家餐廳吃飯。聊到風(fēng)頭正盛的閩系房企，手下不斷被閩系挖走的老板搖頭說(shuō)，按這個(gè)趨勢(shì)：

中國(guó)地方政府的負(fù)債，都將轉(zhuǎn)到閩系房企頭上。

那會(huì)沒(méi)幾個(gè)人相信這位老板說(shuō)的話(huà)，包括老板自己。

2019年福晟暴雷，這家民企也去參與了并購(gòu)談判，但始終不敢簽協(xié)議。結(jié)果半路殺出了世茂，一把將福晟梭哈了。老板后來(lái)在電話(huà)里跟我說(shuō)：

這帳真算不過(guò)來(lái)呀，為什么許世壇敢接呀？

許世壇也是胡建走出來(lái)的二代。

都說(shuō)閩語(yǔ)歌有三大主題——老娘要男人，老子怎么那么慘，老子一定會(huì)成功。而在上一輪周期里，閩系房企就是那群相信自己一定會(huì)成功的人。

他們帶著“高杠桿、快周轉(zhuǎn)、猛擴(kuò)張”的六字真經(jīng)橫掃全國(guó)。泰禾的院子、福晟的飛虎隊(duì)，世茂的并購(gòu)……巔峰期，有16家房企殺入百?gòu)?qiáng)，9家房企銷(xiāo)售額破千億。

胡建人，一度讓全國(guó)的房企們都懷疑人生。

胡建人常說(shuō)“愛(ài)拼才會(huì)贏”。可地產(chǎn)江湖的牌桌上，能拼的，最后的未必是贏家。21年之后，閩系老板們集體上演《大敗局》，紛紛成為老賴(lài)。以前是愛(ài)拼才會(huì)贏，現(xiàn)在是：

愛(ài)拼會(huì)進(jìn)ICU。

當(dāng)初杠桿加得歡，如今天臺(tái)排成班。退潮之后才發(fā)現(xiàn)，一切都是老天賞飯吃。

但2021年之后，有一家閩系房企逆勢(shì)擴(kuò)張，從行業(yè)二十名開(kāi)外殺進(jìn)了前十，2024年銷(xiāo)售額1335億，排名行業(yè)老七，儼然成了“閩系幸存者聯(lián)盟”話(huà)事人。

那家房企的名字叫建發(fā)。它能夠幸存并迅速壯大，因?yàn)樗菄?guó)企，也因?yàn)樗詭е}系兇猛的基因。過(guò)去幾年建發(fā)的行業(yè)曲線(xiàn)，堪稱(chēng)國(guó)企版的《狂飆》。

但這位看似風(fēng)光的閩系老大哥，這幾天卻對(duì)“親兒子”，動(dòng)了家法。

1

2025年剛過(guò)完年，建發(fā)就開(kāi)始掀桌子了。

上周，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的董事長(zhǎng)趙勝華被一紙調(diào)令，“貶”為總經(jīng)理。新任董事長(zhǎng)，則由母公司——廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)委派。

空降的新掌門(mén)叫王文懷。他是建發(fā)集團(tuán)27年老兵，曾把虧了十年的君龍人壽扭虧為盈，江湖人稱(chēng)“填坑專(zhuān)業(yè)戶(hù)”。

像當(dāng)年管理君龍人壽一般，王總這次也是拎著“刀”進(jìn)場(chǎng)的。新官上任三連擊——總部部門(mén)合并、城市公司全撤、裁員縮編。一套組合拳打得同行直呼：

國(guó)企狠起來(lái)，連自己人都砍！

聯(lián)發(fā)的總部合并了多個(gè)職能部門(mén)。設(shè)計(jì)與研發(fā)合并，投拓并入財(cái)務(wù)。區(qū)域則通過(guò)合并與調(diào)整，設(shè)立10個(gè)事業(yè)部：

所有城市公司被團(tuán)滅了。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)的朋友說(shuō)，上面對(duì)原來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)班子不滿(mǎn)意，不僅換了新領(lǐng)導(dǎo)，還強(qiáng)化了總部權(quán)力，順便洗牌。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)隸屬于建發(fā)集團(tuán)，后者是廈門(mén)最重要的國(guó)企。自2017年以來(lái)，建發(fā)已經(jīng)連續(xù)8年入圍《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)，去年排名：

第85名。

在建發(fā)集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中，房地產(chǎn)是最重要的部分——貢獻(xiàn)了集團(tuán)大部分的利潤(rùn)。建發(fā)集團(tuán)旗下有兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，分別是聯(lián)發(fā)集團(tuán)，和建發(fā)房產(chǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，今年元旦剛過(guò)，建發(fā)房產(chǎn)也做了一輪架構(gòu)調(diào)整。

華東、海西、東南三大區(qū)域的董事長(zhǎng)，均調(diào)回總部任職。這三大區(qū)域，未來(lái)可能不再設(shè)董事長(zhǎng)一職。東南區(qū)域的總經(jīng)理，也調(diào)回總部。

地方大員的嫡系，根基也被削弱。華東、海西兩大區(qū)域的總經(jīng)理對(duì)調(diào)，東南區(qū)域原投資總提拔為副總經(jīng)理，主持區(qū)域內(nèi)的工作。

這一招“明升暗降”，削權(quán)的意圖再明顯不過(guò)。中國(guó)房地產(chǎn)公司，以前都是諸侯割據(jù)，城市總都是土皇帝，現(xiàn)在都是中央集權(quán)：

把地方總削成光桿司令。

2

這兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度調(diào)整，民營(yíng)房企大批倒下。作為國(guó)企的建發(fā)，迅速崛起，看上去也是既安全，又有進(jìn)取心。

但這都只是看起來(lái)而已。

去年8月，位于建發(fā)大本營(yíng)廈門(mén)的縵玥長(zhǎng)灘項(xiàng)目，悄悄把備案均價(jià)降到2.99萬(wàn)元每平米。

建發(fā)房產(chǎn)在2021年6月拿到這塊地，總價(jià)48億，樓面價(jià)3.3萬(wàn)元每平米。當(dāng)年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)，定價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。后來(lái)去化太差，價(jià)格一降再降。現(xiàn)在項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)不到2.9萬(wàn)了：

三年多也沒(méi)賣(mài)完。

還是去年8月，廈門(mén)另一個(gè)項(xiàng)目云啟東方，也推出一批“特價(jià)房”，單價(jià)4萬(wàn)1。

這個(gè)項(xiàng)目是2023年7月拿的地，首開(kāi)以樓面價(jià)4.52萬(wàn)/平米的底價(jià)競(jìng)得，然后拉來(lái)建發(fā)和金茂共同開(kāi)發(fā)。

中國(guó)三大國(guó)企背書(shū)，客戶(hù)還是不買(mǎi)單。如今距離拿地僅過(guò)了一年，項(xiàng)目?jī)r(jià)格就降到成本以下。據(jù)說(shuō)東道主的臉上掛不住，要求中介在宣傳的時(shí)候：

不要提建發(fā)。

有朋友評(píng)價(jià)，在國(guó)資房企中，建發(fā)是業(yè)績(jī)導(dǎo)向最強(qiáng)、壓力最大的一家。正因如此，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，建發(fā)卻逆勢(shì)擴(kuò)張。

最近三年，建發(fā)房產(chǎn)的拿地金額都排進(jìn)了行業(yè)前五，高于他們的銷(xiāo)售額排名。

但行業(yè)整體下行，再好的投資也容易踩坑。這兩年，建發(fā)不僅在很多城市虧本賣(mài)房，質(zhì)量也飽受詬病。

建發(fā)房產(chǎn)在上海開(kāi)發(fā)的蘇河望項(xiàng)目，由于質(zhì)量問(wèn)題過(guò)多，曾被近500名業(yè)主發(fā)函控訴，控訴材料長(zhǎng)達(dá)：

34頁(yè)。

這幾年，建發(fā)房產(chǎn)的利潤(rùn)也越來(lái)越薄。去年前三季度他們賣(mài)了800多億，歸母凈利潤(rùn)只有16億，為母公司建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)利潤(rùn)則只有：

不到7億。

2022年8月，建發(fā)房產(chǎn)原董事長(zhǎng)莊躍凱、原總經(jīng)理施震曾因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被查，后來(lái)兩人都被指控：

徇私舞弊，致使國(guó)家利益遭受特別重大損失。

3

作為建發(fā)集團(tuán)的親兒子，1983年成立的聯(lián)發(fā)，早年是廈門(mén)特區(qū)建設(shè)的“包工頭”，修路蓋樓招商引資，攢下第一桶金。

1997年，建發(fā)集團(tuán)接手聯(lián)發(fā)集團(tuán)，并確立其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的戰(zhàn)略定位。

作為兄弟公司，無(wú)論在規(guī)模還是知名度上，聯(lián)發(fā)集團(tuán)都不及建發(fā)房產(chǎn)，但這幾年，他們同樣在面臨銷(xiāo)售難題。

今年年初，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在福州的君樾府項(xiàng)目降價(jià)賣(mài)房。這個(gè)項(xiàng)目在2020年底拿地，共376套住宅，4年都沒(méi)賣(mài)完。

這次降價(jià)后，項(xiàng)目的價(jià)格為2.3萬(wàn)元每平米，僅比拿地時(shí)的單價(jià)高了：

401元。

這還是精裝現(xiàn)房。

2016年8月，財(cái)務(wù)出身的趙勝華接過(guò)董事長(zhǎng)大印，8年時(shí)間，把聯(lián)發(fā)集團(tuán)的銷(xiāo)售額，從123億干到400億。規(guī)模是沖上去，但利潤(rùn)摔了下來(lái)。

2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在實(shí)現(xiàn)400億銷(xiāo)售的同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)降到了7200萬(wàn)元。

這一年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)計(jì)提了14.80億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。規(guī)模大得多的建發(fā)房產(chǎn)，則計(jì)提14.51億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

受此影響，這兩家企業(yè)的母公司建發(fā)股份，去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1664.5億元，歸母凈利潤(rùn)：

還不到兩億。

2024年前三季度，聯(lián)發(fā)集團(tuán)“再接再厲”，繼續(xù)虧損。

別的國(guó)企做地產(chǎn)是印鈔機(jī)，聯(lián)發(fā)做地產(chǎn)，是碎鈔機(jī)。建發(fā)的朋友說(shuō)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)劃歸到建發(fā)集團(tuán)后，始終保持獨(dú)立建制。但由于近幾年業(yè)績(jī)拖后腿，這次可能要面臨整合了。

4

正由于存貨減值等問(wèn)題，廈門(mén)證監(jiān)局曾在去年4月向建發(fā)股份發(fā)出一份警示函。除了指出公司財(cái)務(wù)核算存在薄弱環(huán)節(jié)外，還強(qiáng)調(diào)：

對(duì)個(gè)別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內(nèi)部控制存在缺陷。

廈門(mén)證監(jiān)局還對(duì)包括時(shí)任董事長(zhǎng)鄭永達(dá)、時(shí)任總經(jīng)理林茂在內(nèi)的部分管理層采取監(jiān)管談話(huà)措施，并記入證券期貨市場(chǎng)誠(chéng)信檔案。

但這好像并沒(méi)有影響一把手的升遷。

4個(gè)月后，鄭永達(dá)辭去建發(fā)股份董事長(zhǎng)職務(wù)。鄭永達(dá)擔(dān)任這一職務(wù)超過(guò)4年。期間，建發(fā)股份在土拍市場(chǎng)攻城略地，出盡風(fēng)頭。

去年底一條新聞顯示，他已經(jīng)調(diào)到建發(fā)集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理，并訪(fǎng)問(wèn)了新西蘭的一家企業(yè)。

林茂接替了董事長(zhǎng)。在擴(kuò)張方面，新任管理層的表態(tài)頗為謹(jǐn)慎，多次強(qiáng)調(diào)“以收定支、以銷(xiāo)定投”的拿地策略。

林茂在去年下半年的一次投資者交流會(huì)上說(shuō)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和庫(kù)存規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充：

以保持風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。

但在土地市場(chǎng)，建發(fā)的身體還是很誠(chéng)實(shí)的。

今年1月2日，北京開(kāi)年土地第一拍，建發(fā)以90.4億元摘得海淀區(qū)朱房地塊。而整個(gè)2024年，建發(fā)在北京的權(quán)益銷(xiāo)售金額還不到80億。

這塊地的爭(zhēng)奪頗為激烈，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到：

247輪。

聯(lián)發(fā)也沒(méi)有閑著。去年年底他們聯(lián)合新加坡豐隆集團(tuán)，豪擲90億拿下上海黃浦新天地歷史風(fēng)貌地塊，據(jù)說(shuō)要對(duì)標(biāo)新天地。

世茂暴雷后，我那房企老板朋友后來(lái)打電話(huà)給我說(shuō)：

因?yàn)槭烂召?gòu)福晟，我曾經(jīng)差點(diǎn)懷疑自己的專(zhuān)業(yè)度。

牛市拼膽量，熊市拼爹量。沒(méi)膽沒(méi)爹的，拼的是棺材板質(zhì)量。

那家民營(yíng)房企，至今沒(méi)有暴雷。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”