豪宅最重要的稀缺性，始終還是位置本身。

而在上海，說到位置最好的豪宅，毫無疑問就是矗立在外灘上的傳奇建筑——

洛克外灘源，上海最神秘豪宅

它直面陸家嘴+蘇州河、背靠半島酒店、毗鄰外白渡橋，別人以看到外灘為榮，而它就生在外灘。

然而這座傳奇產品，卻被冠以“神秘色彩”，永遠不知道什么時候賣、賣多少錢…

最近洛克外灘源傳出“樣板間定向邀請、驗資8000萬”的消息，捂盤多年后再次引發熱議。

而總爺仔細研究后發現，這座豪宅的開發商以及背后的神秘大佬，遠比產品更具傳奇色彩：

歐亞平，以及百仕達控股

今天總爺就和大家聊聊，上海最神秘豪宅背后的故事。

01

最神秘豪宅，上海捂盤狂魔

外灘是上海的歷史文化中心，而“外灘源”顧名思義，就是整個外灘的源頭位置——

黃浦江和蘇州河在此交匯，萬國博覽建筑群由此開端。

洛克外灘源一期由11棟歷史保護建筑+6棟現代建筑組成，2006年起開始開發，直到2023年才全面開放。

區別于傳統商業項目，洛克外灘源是以藝術文化為內核搭建消費場景，并采用公共開放空間模式完全向公眾開放。

而僅有的3棟住宅位于6棟現代建筑里，大多數住宅都位于7層以上，樓下是商辦部分。

洛克外灘源板塊內幾乎沒有住宅，都是重奢酒店比如半島酒店、華爾道夫酒店等，因此有人戲稱它是：

“住在景點里”

另外也有人質疑，與商辦混合影響居住體驗，但這些都不會影響它的稀缺性，兩大特點注定了它的收藏價值：

它第一個特點是數量夠少，可售住宅加起來只有27套，這也是上海外灘核心區僅存的住宅供應。

它第二個特點是產品夠豪，主力建面約370-470㎡，還有約510㎡的頂復，預計套均億元水準。

這座傳世豪宅一直牽掛著塔尖客群，最近幾年每年都會“傳言入市”，然而總是疾疾無終。

今年事情出現了變化，隨著新房限價逐步打開，樣板間也“突然”開放了，有可能正式對外銷售。

非常有趣的是，總爺扒了扒洛克外灘源背后的開發商，竟然是沉寂許久、異常低調的——

百仕達地產

不僅洛克外灘源，這家房企手里還有一張底牌，超級豪宅“寧國府邸”。

寧國府邸是位于上海長寧西郊，容積率只有1.0，由12棟中西合璧的四合院組成，面積段約為1000-1500㎡，地下面積超千平。

寧國府邸的建筑外觀非常奇特，清水寡墻形似“碉堡”，同樣來自設計師大衛·奇普菲爾德的性冷淡風格，有人給它起了個外號：

“提籃橋監獄風格”

但這樣體量、位置的四合院，實在太過于稀缺，總價至少是2億起步，低調到深藏功與名。

項目從2010年初開始施工，早已基本竣工，一直處于待價而沽的階段，今年也是再次“傳言”要入市。

手握兩大超級豪宅，今年一旦入市，百仕達無疑是上海樓市的大贏家。

而背后的神秘大佬歐亞平，輝煌的地產生涯，同樣是不乏傳奇色彩。

02

最神秘老板，左手倒右手

歐亞平，是地產圈最神秘的老板之一。

他早年曾是高校老師，通過貿易賺到第一桶金，1993年地產寒冬期入場，并靠著“全國地王”名揚港深。

21世紀初，歐亞平又在最鼎盛時間低調離場，轉戰資本市場和保險領域，迎來事業“第二春”。

但對于歐亞平來說，在三個事業發展階段，似乎從來就沒有離開過地產圈。

階段一：深圳起家，勇奪全國地王

和很多地產大佬一樣，歐亞平的成功也源于一次“豪賭”。

1933年，百仕達在深圳羅湖耗資9億拿下32萬平土地，開發了“百仕達花園”，一期銷售就套現了15億。

嘗得甜頭后百仕達繼續出手，2001年7.8億勇奪全國單價地王，并打造了深圳知名豪宅紅樹西岸。

至此百仕達收獲地產圈的第一桶金，并且將目光聚焦到上海。

階段二：重注上海，兩大捂盤狂魔

第一次出手在2004年，也就是現在的“洛克外灘源”。

當時外灘源綜合改造開發項目，美國洛克菲勒國際集團牽線資本高手歐亞平，百仕達進軍上海。

第二次出手2008年，百仕達另一座傳奇豪宅“寧國府邸”。

2008年百仕達斥資3.28億拿下長寧地塊，以非常“超前”的設計理念打造，如今這11棟超級豪宅還在待價而沽。

鮮為人知的是，2010年上海蘇河灣1號地爭奪戰，百仕達聯合體同樣參與其中，激戰115輪惜敗華僑城。

從此歐亞平“隱身”地產圈，并在保險界大展拳腳。

階段三：跨界保險，左手倒右手

真大佬，做什么都能成功。

2013年，平安馬明哲、阿里巴巴馬云、騰訊馬化騰“三馬”，共同發起成立保險公司眾安在線。

而站在“三馬”背后的大佬，就是眾安在線董事長、實控人歐亞平。

長袖善舞的他，生意足跡遍布各大領域，先后與李嘉誠、李兆基等都有過合作，不過本人卻異常低調。

2024年的一次“左手倒右手”，讓歐亞平再次被地產圈想起。

眾安在線發布公告，14.37億收購兩處外灘物業，單價竟超9萬/平，而交易對象就是歐亞平百仕達旗下的洛克外灘源。

左手的眾安財險，高價“接盤”右手的百仕達，兩家上市公司交易引發爭議，最后公告解釋口徑是：

“賣方并非眾安保險非執行董事歐亞平先生的聯系人。因此，就上市規則而言，賣方及其最終實益擁有人為獨立第三方。”

又是一次經典的資本運作，歐亞平這位地產圈最神秘大佬，讓這座開發20年的項目，算是階段性套現成功。

03

神秘色彩背后，藏得兩手好牌

可能很多人都好奇：百仕達到底還有什么存貨？

總爺翻看了他們去年中報，發現除了收租的商業外，真實可售的住宅，也只剩下洛克外灘源、寧國府邸。

兩個項目只有幾十套，但貨值近百億。

如何最大程度變現，成為百仕達急需解決的問題，畢竟已經等了近20年了。

去年上海逐步放開限價，翠湖六期21萬單價打破紀錄，這兩座豪宅只會更高。

趁著市場熱度，現在就是項目套現的絕佳機會，所以關于“樣板間”、“即將入市”的傳言甚囂塵上。

不過百仕達顯然已有對策，兩座豪宅自始至終就一個字原則：

「藏」

連續捂盤十幾年，通過“藏”營造出稀缺感氛圍，同時通過定制化的銷售包裝，實現最大程度溢價。

眾所周知，上海限價其實還是相對嚴格，翠湖21萬就是博弈的結果，25萬可能也能日光。

在大家眼中能賣到30萬的洛克外灘源，如果備案價低于這個水平，對于百仕達、歐亞平來說可能就“賣虧了”。

如何最終實現套現？或許只能尋求傳言中的“水下交易”。

這位手握這兩座超級豪宅的超級大佬，即將亮出最后的底牌，讓我們拭目以待。

對于兩大捂盤狂魔，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。