工業園區改造如今早已不是什么新鮮事了，唯有能打造出獨特亮點，且經得住時間淬煉、歷久彌新的項目，才稱得上真正的成功。位于寶山的智慧灣項目，歷經十余年發展，如今已推進至五期建設階段。在前期政府大力扶持的基礎上，該項目已步入自我生長、良性循環的發展軌道，實現了實現了科創、文創、商業、辦公、休閑等多種業態的有機融合，集裝箱集市、后備箱市集也已形成一定規模并產生廣泛影響。作為起步較早的城市更新項目，智慧灣身上的工業改造印記正逐漸淡化，正蛻變成為一處充滿生活氣息、娛樂氛圍濃厚的休閑勝地。

01

博物館+——打造差異化名片

工業廠房改造成各類藝術展館，如今已成常見操作模式，像灰倉、藝倉等便是典型案例。不過，在園區內嵌入博物館的情況仍較為少見。

在上海，已有此類項目落地。位于楊浦濱江的永安棧房舊址西樓，被改建為世界技能博物館，該館于2024年正式對外開放；而坐落于黃浦濱江原江南機器制造總局舊址上的工業博物館，也已動工建設，預計2027年開放。

相比之下，智慧灣的中國3D打印文化博物館起步較早，早在2017年便已開放。從時間維度看，它走在了前列。同時，區別于傳統的陳列式博物館，該博物館自帶科技屬性，現場除了知識性的參觀和學習外，還可以互動參與3D 打印各種物品，小到玩具，大到人像等，大大增強了項目的體驗性和參與感，尤其是吸引了以家庭為單位的群體。除了作為科研基地，3D打印博物館還推出了研學半日營活動，并打造了3D 打印農場，進一步擴充產業鏈，將技術運用到生產端，最終傳達到消費端，轉化為各種玩具、工藝品等，實現了自我循環和價值實現。

除了3D 打印，其所在建筑還引入了鈴鐺博物館，雖小眾卻趣味十足。同時，3 樓在建的手杖博物館也即將開放。園區有意識地在打造并形成博物館集群，以此增強項目的差異化，形成獨特的定位，從筆者兩次前往的實際感受而言，取得了一定的效果。

02

建筑物+——繪著多巴胺世界

園區建筑形態主要由兩類構成：一類是原有的工業廠房與倉庫，另一類則是具備靈活組合特性的集裝箱建筑。

對于原有工業建筑，在結構與空間布局上，基本保持了整體原貌。尤為引人注目的是，原本以灰色為主色調的工業空間，在各類店鋪招牌的點綴下，搖身一變成為色彩斑斕的商業天地。流動攤位的巧妙融入，更為建筑增添了幾分趣味與活力。

而園區的集裝箱部落，更是別具一格。嚴格來說，集裝箱應歸類為構筑物，其易移動性和靈活組合的特點，為建筑設計提供了更多可能性。在長陽創谷等改造項目中，集裝箱往往只是作為零星點綴出現。

然而，在智慧灣，集裝箱真正實現了規模化應用，形成了獨具特色的“部落”。數百個集裝箱自由組合，色彩斑斕，赤橙黃綠青藍紫依次排列，從南向北望去，宛如一幅巨大的調色板，鑲嵌在蕰藻浜北岸。這些集裝箱還巧妙地構建了兩層云上空間，匯聚了眾多創意辦公、商業、音樂等企業和商家，集裝箱集群本身也成為了一道亮麗的風景線。

03

園林+——工業風的小橋流水

同樣值得一提的是，園區所呈現的綠色發展理念，綠色經濟、綠色產業在此可以近距離地加以感受。

從東入口步入園區，北區主要由原倉庫改造而成，僅搭配少量集裝箱建筑。園區內橫平豎直的道路，原是為貨物運輸而建的工業遺跡。改造后，道路的外向運輸功能逐漸淡化，更側重內部使用，除滿足人流需求外，景觀與美化功能愈發凸顯。諸如櫻花大道、桂花大道等，皆以花卉命名。時下正值櫻花盛放季，櫻花大道自然成為賞花熱門打卡地。

此外，麥當勞的薯條斑馬線設計，為平面道路增添了立體與趣味元素。與北區不同，道路南側以集裝箱建筑為主，或兩層或三層，高度與原工業廠房相協調。這些建筑被綠植環繞，道路界限模糊，仿佛在綠色中自然生長，建筑與自然完美融合。其中，最令筆者印象深刻的是毗鄰的3D打印橋及人工湖。盡管整體風格充滿工業氣息，卻毫無違和之感，反而吸引眾多游客駐足橋上，親身體驗工業風與科技感交織的“小橋流水”。這座橋在自然與人工、工業與園林之間架起溝通的橋梁，也成為園區的標志性景觀之一。

04

商業+——潮流與品牌結合

若你未曾聽聞智慧灣項目，想必也見過星巴克集裝箱店的照片。這家概念店正坐落于本園區內，其成功絕非偶然。在集裝箱這一極具工業風特色的載體中，融入自帶影響力的品牌，并選取咖啡這一熱門消費品，看似矛盾的組合，實則是對上海市消費需求與特點的深度考量。上海是一座對咖啡情有獨鐘的城市，咖啡消費群體覆蓋各個年齡層，從青年到老年皆有涉獵。同時，新鮮感也是當下人們愈發渴望卻又難以尋覓的體驗。集裝箱與星巴克的結合，恰好滿足了這些需求，因而大獲成功，無形中極大地拓展了項目的影響力與輻射范圍。

除了這一標志性商家，園區在招商方面歷經多年不斷探索與調整，已形成自身獨特的定位與特色。園區并未一味追求高端品牌，而是著重引入中端大眾化的連鎖品牌，且多數品牌具備寵物友好屬性。例如，新近開業的Popeyes炸雞店，以及賽百味（Subway）、達美樂披薩（Domino’s）等西式快餐品牌，霸王茶姬、喜茶等茶飲品牌，大米先生等中式快餐品牌，還有泰歡喜等東南亞及其他風味品牌。

此外，筆者觀察到，園區外緊鄰的聯誼路臨街店鋪，如今已有大量空置，業態也已降級為家電維修、門窗制作等，這與園區內人潮涌動的景象形成了鮮明對比。園區商業已具備一定的規模效應與虹吸效應，這些充滿煙火氣、接地氣的商業形態，在滿足園區內辦公人群需求的同時，也吸引了周邊居民前來消費，形成了一個無邊界的大社區，進一步模糊了地域界限，營造出強烈的在地感與場所感，自成一方天地。

05

活動+——新鮮體驗的源泉

擁有消費者固然是好事，但這還遠遠不夠。如何吸引消費者反復光顧，才是經營者需要深入思考的核心問題。而不斷策劃和舉辦各類活動，正是破解這一難題的關鍵答案。如今，活動已成為智慧灣的日常運營標配，形成了系統化的運作模式，并且以月度為單位進行更新迭代。

比如，每周五、六、日及節假日都會舉辦的后備箱集市；四月份即將上演的藝術劇場《冰雪奇緣》演出；藝術書店推出的“銀描古意，鏨花成畫”非遺體驗活動；還有上海國際象棋等級賽、斯坦星球親子研學游、詩詞大會等精彩紛呈的活動。此外，現場還有投沙包、套圈、抽獎等各類趣味小活動，讓人情緒高漲、樂在其中。

活動不斷掀起熱潮，吸引著越來越多的人群。園區就像一臺波浪制造機，持續為人們帶來新鮮感。無論是被吸引而來的首次消費者，還是在熱潮過后依然留下的回頭客，都至關重要——前者有助于擴大消費者群體，后者則能增強消費者的粘性。在當下這個體驗經濟時代，唯有不斷制造活動、販賣活動，不斷創造新鮮感、販賣新鮮感，才能真正吸引消費者，讓經營得以長久持續。

檢驗一個項目是否成功的標志之一，就是看其是否真正實現了“建筑物只是載體和形式，內容才是本質”的理念，并最終吸引目標人群前來消費。而這，也正是智慧灣項目的精髓所在。

（文中未標注來源的照片由智慧灣提供）

文章作者：“上海城市更新”特約撰稿人

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨

*本文為原創文章，版權歸作者所有