原創朱羅紀朱羅紀2025年04月18日 19:25廣東

聊一個很勁爆的新聞。

剛剛得知，大灣區“黃金內灣”第一城、萬科深業·灣中新城，將在最近推出僅有16席的稀缺大平層——名喚“嶼境”，延續萬科“瑧系”豪宅血統，單套面積約達256平米，2梯1戶，未來業主可270度坐擁七重景觀，俯瞰黃金內灣、深中通道等極致夜景。

這是在去年中深中通道正式通車之后，萬科面向大灣區高凈值人群推出的又一豪宅產品。據聞價格不菲，將打造為整條黃金內灣線上的高端產品之一。

萬科為什么這樣自信，敢于推出這樣的產品？什么樣的人群會買？它又適合什么樣的人群？

01

打開黃金內灣“未來之門”！

我先介紹萬科深業·灣中新城的整體價值。

這個項目已經被灣區許多人所知了，這是馬鞍島迄今為止單筆投資額最大的綜合性開發項目，它距離深中通道口只有約3公里，24公里便可到達深圳寶安機場、深圳前海等重要場所，這也令成為最受益超4000萬人口深圳都市圈外溢價值的項目之一。

這不是一個單純的房地產項目，而是一個建面高達175萬平米的濱海城市口岸綜合體，定位為未來整個黃金內灣的交通樞紐、會展中心、城市地標中心、商業中心。項目擁有一座未來預計客流量降達百萬的國際會展中心、一個碼頭（中山客運口岸）、2幼1小、占地約9.3萬平米的嶺南商業風情街，以及持續開發到如今3.0產品的品質住宅。尤要強調的是，項目還擁有兩座高度約達249米，未來將是整個黃金內灣的地標“雙塔”，與前海遙相呼應，寓意率先“打開黃金內灣‘未來之門’”。未來它將是珠三角這條百公里黃金內灣上非常閃光的地標象征，展示著整個深圳都市圈到了一個新發展水平。

經過萬科與深業強強聯手持續數年的投資，整個灣中新城項目當初的規劃在快速兌現中，周邊的城建與生活成熟度都在大幅提升。僅在去年，萬科在馬鞍島就為1730戶家庭交付了54萬平米的配套，包含了住宅、公館、公用大廈、獨棟、碼頭（中山客運口岸）等等。

項目擁有島上最大規模的商業配套也在今年開始陸續開業，為業主和區域提供服務。今年3月28日，灣中水街獲得簽約及意向品牌60多家，并已引入深業上城的操盤團隊——深業商管坐鎮，準備打造出繼深圳深業上城后的第二座“灣中上城”。灣中上城的IP樂園——魔法世界，匯聚變形金剛、芭比、小豬佩奇、小馬寶莉、史努比等10多個國際IP，預計今年7月開業。

萬科深業·灣中新城在過去3年里，陸續推出了豪宅1.0產品——中小面積看海高層，豪宅2.0產品——容積率2.0“有天有地有院子”的和苑產品，并且全都獲得市場熱捧——前者獲得2023年全國銷售面積第九的好成績，后者目前余貨只有不到5套，1年時間基本清盤，要知道和苑單套價格都要約650萬+。

02

黃金內灣高度稀缺大平層！

本次即將推出的嶼境，是灣中新城的豪宅3.0作品，延續萬科深圳“瑧系”豪宅精心鍛造精神！萬科過去10年里在深圳陸續推出以瑧灣匯、瑧山府、瑧灣悅為代表的“瑧系”豪宅，不斷精進，大獲成功，令萬科做豪宅的能力為市場所高度認可。傲境延續了這一“瑧系”精神，并更進一步，做出了萬科在馬鞍島上迄今為止更加高端、更加稀缺的設計

嶼境處于灣中新城高端組團——原墅小區的中央C位，是唯一一棟17層高的河海景觀大平層，極致視野無遮擋，遠則可觀深中通道與黃金內灣海景，近則坐擁寬達250-280米的水系公園。

建筑采用獨特的帆影設計，上下大面積玻璃幕墻，大堂與會所簡約現代大尺度，展現獨具一格的樓王氣質。材料非常舍得投入，外立面使用真石漆，搭配香檳金色鋁板與Low-E玻璃，尊貴大氣。

嶼境一共只有16席，面積大約256平米，戶型均面朝大海，坐擁270度視野，可遠觀整個黃金內灣、深中通道，也可俯瞰小區園林美景。戶型闊綽設計了2梯1戶、專梯入戶。戶型獨特設計在于客廳擁有270°轉角邊廳，通過玻璃幕墻引入室外景致。并采用餐廚客LDK一體化設計，空間感大方開揚。15.4米L型超長景觀陽臺則是又一大亮點，可以打造成一個空中花園或星空茶室。

據我觀察，沿著港深廣這條黃金內灣線，從沒有出現過小高層、低密度、2梯1戶的超級大平層。傲境的位置、產品、設計、用料，都決定了它是大灣區整條黃金內灣線上高度稀缺的產品，也將會再一次向市場證明萬科的頂級豪宅開發能力。

03

誰適合這樣的海景豪宅？

那么問題來了，如果你向一個深圳人推介這樣的房子，總價接近千萬。我想，他會瞪大眼睛問你：我為什么要去那里買？我瘋了吧。

一開始我也是這樣的想法，如果要我花1000萬買萬科瑧灣悅，我會考慮，我每天住那里，往返上班，但買在馬鞍島，對我的意義是什么？我開始想不到。但等我認真的思考之后，我發現事實并非如此。

顯然，萬科嶼境這樣的產品，不是普通住宅，它是給高凈值人群準備的。它首先定位是豪宅產品，擁有豪宅具備的基本要素。在全球市場，市場所理解的豪宅，必然要擁有：稀缺自然資源+原創性產品設計。比如在著名的“北緯22度”這條線上，產生了諸多世界級濱海度假勝地。在深圳，則如香蜜湖、深圳灣，也同樣如此。嶼境也擁有這些，它所擁有的黃金內灣海景極為罕見，你在嶼境即可欣賞對岸前海、尤其是整個黃金內灣的夜景，那種體驗不可多得。它的海景級別，和深圳西部海岸線是同等的，既可以得到城市級的便利，又可以得到度假般的放松。

在深圳，你想要欣賞到城市核心區的無敵稀缺海景，人們常常會把目光投注在深圳灣——前海——寶中這一條西部海岸線上，比如半島城邦、中信東角頭項目、以及月底即將出讓的寶中南街坊地塊等等。但不同的是，你隨便去跑跑樓盤就知道了，這條海岸線上的樓盤單價動輒都在10w+，同樣買250平米以上的大平層，常常要價4000-5000萬，乃至更高。即便你是富有人群，也會謹慎對待。

相比之下，嶼境擁有同樣稀缺的海景資源，同時又有巨大的價格優勢。可以說，對于大灣區那部分渴望獲得大面積豪宅居所的高凈值人群，嶼境正在創造另外一個數量極其有限的選擇。

它一定是小眾產品，市場常規觀念對理解這樣的豪宅產品，是蒼白的。市場常常會以增值評價作為唯一標準，但這樣風險真的好大，過往的樓市調整已經強有力的說明了這些，所以，我向來都是以實際使用為標準。只有真正可以讓我們居住使用并且從中獲得幸福感的物業，才是房子的根本。

我列舉如下幾類人群，就好明白了。

這類人群的共性一定是在深圳、香港這些國際城市都有了穩定的物業，上千萬的置業支出也是較低的資金占比，但同時他們的人生追求也發生了一些變化。

比如：有一類人群在香港，或者是在深圳工作的港人，他們到了一定年齡之后想要休息，不再以奮斗，而是以享受，作為人生追求。眾所周知，港人對中山的“隱居”生活情感深厚，許多港人都會選擇把后半生扎根在中山，體味山海樂趣，那這類物業會很適合他們。

再比如：有一類人群在深圳，也許還是企業主，他們本身在深圳中山有往來生意，也會有類似的需求。這樣的大平層物業，一方面可以滿足企業主商務會客的需要，另一方面也可以讓他們有一處身心放松的居所，以便于逃離大都市快節奏的工作生活壓力。

看下面嶼境的樣板房戶型實景圖，感受一下270度的無敵視野。

他們在購置這類物業的時候，首要考量的是如何生活才更能活得出自己。坦白說，人不到一定年齡、沒有豐富閱歷、達不到一定認知，以及不擁有充沛的財富，不可能會展開這些思考。

有人會問：那同時都滿足這些條件的人能有多少？

肯定不多，但是恰恰也不需要多，因為嶼境也只有16席，面向整個大灣區9000萬人口只要尋找它的16位業主。

04

深中通道將徹底改變馬鞍島！

最后，我來再談談我對馬鞍島的理解。之前我在一些文章里已經明確表達了我對此的樂觀態度《“100公里黃金內灣”，是大灣區未來十年的最大故事！》，我認為中山將因此全面融入深圳都市圈，價格成本較高的馬鞍島要比價格成本較低的惠州更有綜合競爭力。隨著深中通道開通接近1年，可以說我的看法被驗證了。

我記得開通前有一些觀點對深中通道的車流量表示擔憂，而我測算了這個A字型出海口各條大橋之間的距離之后非常樂觀。最新清明節的數字顯示：深中通道車流量已經達到約17.84萬車次，創歷史新高。而港珠澳大橋呢？車流量約2.33萬車次，前者已經攀升至后者的7.7倍。

所以，收費不是核心問題，需求才是。這個車流量，證明了不再需要繞道東莞與珠江西岸連接的深圳，對中山有巨大的需求，包括產業轉移和生活往來。

我再次強調：深中通道的建設，將會激活中山的“第二次歷史發展機遇”。馬鞍島的地位與價值將因深中通道而發生徹底改變，它最終將會變成深圳的“后花園”。

而萬科傲境，則有希望成為這100公里黃金內灣上的豪宅“明珠”。長遠看，深圳-馬鞍島會變成像紐約-新澤西那樣的關系，或者說，會變成像香港與深圳上世紀90年代的羅湖那樣的關系。馬鞍島的前景，將完全取決于深圳的經濟與城市基本面發展。

看深圳當下和未來的發展，雖然因國際國內的環境變化，有一些挑戰，但是整個城市的基本面依然很堅實，深圳依然是全中國乃至全球極其少有、可以有很高確定性的超級城市。影響房地產最重要的三個因素：人口的增加、企業的財富創造、公共配套的改善，深圳都在挑戰中默默進行改善。

比如人口，盡管人們在談論少子化，但未來的重點顯然是在城市競爭。如果你看城市，就會看到另一個事實：深圳的人口在繼續增加，并且吸引力更強了。

2024年，深圳常住人口規模增長到1798.95萬人，增量19.94萬人，高居全國首位，成為整個廣東省人口增長的主要推動力（占廣東2024年人口流入量的27%）。兩年來人們質疑深圳人口外流的聲音，不見了。2024年末，深圳社區登記人口2237.88萬人，同比增加74.11萬人，每天實時生活在深圳的人口超2300萬。深圳地鐵客流量每日超過千萬人次，已經不再是1年前的新鮮事，而是常事。

這是深圳的大底盤，也是我對深圳遠期依然充滿樂觀的大底盤。所以，在看到挑戰與問題的同時，我們也能夠看到更多的好消息。在市場調整的時候，人們常常忽視好消息。這時候，更需要我們去獨立思考，不要人云亦云。買房子是一個長期事件，人們買房子一般都要拿上個8-10年，是以，唯一要堅持的是長期主義思維，不能過度關注短期的市場波動。

作為一個新區開發的馬鞍島，它有著新區開發的所有特征：規劃出現——提前定價——規劃兌現——價值整理——消化估值——重新向上。它目前正處在為未來重新向上而積攢動能的關口，深中通道的開通，就是馬鞍島未來不斷蓄能的起點。只要深圳變得更加強大，馬鞍島就會被深圳需要，而且比以往任何時候都要更加的被需要。

而在面向未來的市場進程中，真正的好資產，你可以用“很好的價格”買到它，然后享受生活、耐心的等待。

萬科嶼境，是這樣的優質資產。它太稀缺了，放眼整個黃金內灣，只有這16席。未來你行船深中通道到馬鞍島時，左手邊可以看到“未來之門”的雙塔高聳，右邊則是前海中心的摩天輪轉動，交相輝映。那個時候，它的價值就會顯現出來。

這需要一些時間，讓我們耐心一些。

05

隆重預告！！

最新兩個新聞預告，有興趣的小伙伴，重點關注：

萬科深業·灣中新城|原墅嶼境，已在4月13日舉辦新聞發布會，并正式開放了實景樣板間，第一次面向粵港澳大灣區露出面紗！16席270°觀景稀缺大平層宣告馬鞍島新一代豪宅的面世！

萬科灣中會館將開放新的美學示范區，再次隆重推出建面約300-450平米濱海商墅，位于約10萬平米灣中上城的頭排C位，打造馬鞍島未來商業資產天花板！