今天（4月28日），北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)了濃墨重彩的一筆交易——中建智地聯(lián)合金茂、越秀地產(chǎn)及朝陽(yáng)城發(fā)以底價(jià)126億元，拿下朝陽(yáng)區(qū)平房及孫河地塊，創(chuàng)下北京土拍史上總價(jià)第二高的紀(jì)錄。

這一交易不僅延續(xù)了中建系房企對(duì)北京百億級(jí)地塊的“壟斷”態(tài)勢(shì)，更折射出當(dāng)前樓市分化加劇、核心資產(chǎn)爭(zhēng)奪白熱化的深層邏輯。

01

DICHAN SHIYIYAN

地塊解析：

朝陽(yáng)“黃金三角”的稀缺性與開(kāi)發(fā)想象

該地塊為“京土儲(chǔ)掛（朝）[2025]011號(hào)”地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“11號(hào)地”）。該地塊的計(jì)容建筑面積為28.3萬(wàn)平方米，由平房地塊（住宅）和孫河地塊（商辦）兩部分組成。地塊的地理位置可謂十分優(yōu)越了，毗鄰平房公園、星河灣生態(tài)公園，距地鐵6號(hào)線約1.5公里。

其中，平房地塊為住宅用地，計(jì)容建筑面積21.9萬(wàn)平方米，樓面價(jià)5.45萬(wàn)元/平方米；孫河地塊為商業(yè)辦公用地，計(jì)容建筑面積5.87萬(wàn)平方米。

11號(hào)地塊毗鄰平房公園和星河灣生態(tài)公園，所在區(qū)域已超過(guò)5年未有新房供應(yīng)。目前，周邊星河灣二手房掛牌均價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，天鵝灣掛牌均價(jià)約為8萬(wàn)元/平方米，其他小區(qū)的掛牌均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米至7萬(wàn)元/平方米。

5.45萬(wàn)元的樓面價(jià)，以中建智地的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)交付，可見(jiàn)該地塊的新房與周邊二手房的價(jià)差，紅利顯著。

另外，板塊的價(jià)值不言而喻，稀缺性可見(jiàn)一斑。朝青板塊很久沒(méi)有出新地塊了。

11號(hào)地塊緊鄰中關(guān)村朝陽(yáng)園、798藝術(shù)區(qū)等高德人群居住地，疊加平房公園生態(tài)資源，形成“產(chǎn)居融合”的稀缺生態(tài)。3公里內(nèi)，還能覆蓋京西大悅城（規(guī)劃中）、朝陽(yáng)大悅城等商業(yè)地標(biāo)，教育配套亦在加速落地。

十一郎預(yù)判，項(xiàng)目或延續(xù)中建智地“高端改善”路線，對(duì)標(biāo)中海朝陽(yáng)·ONE（單價(jià)12萬(wàn)元/㎡+），主打120-200㎡科技住宅，兼顧商辦部分的TOD模式開(kāi)發(fā)。

02

DICHAN SHIYIYAN

中建智地：從“廣撒網(wǎng)”到“聚焦核心”

至于此次地塊的競(jìng)得者，中建智地聯(lián)合體，更是一個(gè)不得不說(shuō)的存在。

中國(guó)建筑（601668.SH）作為全球最大的投資建設(shè)集團(tuán)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成“雙輪驅(qū)動(dòng)”格局。旗下最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)為中海地產(chǎn)，2024年以3106億元的銷(xiāo)售金額位列行業(yè)第二。

此外，中國(guó)建筑旗下還有“中建八子”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，包括：中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建東孚，中建五局旗下的中建信和，以及中建四局、中建六局、中建七局旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

而此次126億地塊的競(jìng)得者，就是“中建八子”的老大中建智地。

自2024年以來(lái)，北京共誕生4宗總價(jià)超百億的地塊，全部由中建系房企聯(lián)合體競(jìng)得，這樣，北京的土拍就形成了“中建吃肉、其他房企喝湯”的格局。

1. 2024年6月：中建智地聯(lián)合體以112億元競(jìng)得朝陽(yáng)17號(hào)地，含酒仙橋、孫河及中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)地塊； 2. 2024年11月：中海地產(chǎn)以153.3億元拿下朝陽(yáng)46號(hào)地，成為北京土拍總價(jià)之最； 3.2024年12月：中海再以110.5億元競(jìng)得豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊； 4. 2025年4月：中間智地聯(lián)合體再次以126億元地塊位列歷史第二。

由此可見(jiàn)，中建智地雖成立時(shí)間不長(zhǎng)，在北京市場(chǎng)，卻已經(jīng)長(zhǎng)成了幾乎可以與中海地產(chǎn)相較的重量級(jí)。

近幾年，中建智地借力北京“五環(huán)內(nèi)土地稀缺”政策，鎖定高凈值客群，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率與品牌溢價(jià)雙提升。在北京的拿地策略出幾大特征：

第一，區(qū)域聚焦。重倉(cāng)朝陽(yáng)（4宗百億地塊占3宗）、昌平（北七家鎮(zhèn)東二旗村項(xiàng)目），押注產(chǎn)業(yè)與政策紅利。

第二，產(chǎn)品不斷優(yōu)化升級(jí)。從剛需產(chǎn)品轉(zhuǎn)向高端改善，如一直銷(xiāo)售火爆的北京國(guó)賢府與朝陽(yáng)17號(hào)地項(xiàng)目，推出的產(chǎn)品均是強(qiáng)化科技系統(tǒng)與生態(tài)標(biāo)簽。

第三，多以聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式拿地。中建智地頻繁與金茂、越秀等品牌房企合作，這種操作方式不僅可以分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，還可以整合各家資源，一起做穩(wěn)北京新房市場(chǎng)。

中建智地126億奪地，既是央企資本對(duì)北京核心資產(chǎn)的“信仰充值”，亦折射出樓市從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值深耕”的轉(zhuǎn)型。

未來(lái)，隨著TOD與生態(tài)住宅的普及，北京樓市將加速分化——核心區(qū)資產(chǎn)持續(xù)稀缺，遠(yuǎn)郊依賴(lài)政策與軌交紅利，而開(kāi)發(fā)商唯有精準(zhǔn)卡位、產(chǎn)品創(chuàng)新，方能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍。對(duì)于購(gòu)房者而言，朝陽(yáng)此類(lèi)“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+稀缺性”三位一體的板塊，仍是資產(chǎn)保值的黃金選擇。

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