西安樓市突然這么火爆？西安絲路軟件城（軟東片區(qū)）綠城熙海棠開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到78%？數(shù)據(jù)來(lái)源于綠城宣傳海報(bào)。

這個(gè)結(jié)果估計(jì)讓很多人沒(méi)想到，從項(xiàng)目本身來(lái)看，如此火爆有點(diǎn)“匪夷所思”，最終需要通過(guò)住建網(wǎng)簽量來(lái)判定。

為什么這樣說(shuō)有點(diǎn)“匪夷所思”呢？因?yàn)榫G城熙海棠與以往的“網(wǎng)紅樓盤(pán)”不同，在地段、配套、價(jià)格方面都不占優(yōu)勢(shì)，甚至還存在明顯不利因素存在......

因?yàn)橐灿蟹劢z咨詢(xún)這個(gè)樓盤(pán)，那么接下來(lái)就站在購(gòu)房者的角度，我們來(lái)分析一下綠城熙海棠項(xiàng)目。

其一、地段區(qū)位

從項(xiàng)目西三環(huán)以東、科技五路以北的位置看，屬于絲路軟件城東片區(qū)，整體開(kāi)發(fā)程度有限，值得一提的就是高新第十四小學(xué)、高新十五小學(xué)、高新第四完全中學(xué)幾處教育資源，屬于區(qū)域共享。

2021年高新軟件新城升級(jí)為絲路軟件城，把魚(yú)化寨南片區(qū)劃入板塊，近幾年絲路軟件城的土拍也主要集中在這邊，屬于拓荒階段；按此前規(guī)劃這里會(huì)有一座公園與軟西的人才公園連接。

從目前來(lái)看，南側(cè)也就是公園規(guī)劃地塊位置是陜西天主教神哲學(xué)院，屬于宗教場(chǎng)所不作評(píng)論，從目前來(lái)看拆不拆遷？何時(shí)拆遷？相關(guān)信息寥寥，未來(lái)或許會(huì)長(zhǎng)期存在。

所以，從這個(gè)角度看對(duì)區(qū)域環(huán)境改善或形成制約，那么在宣傳中標(biāo)注的“公園視野”重點(diǎn)到底是在公園？還是在視野上嗎？值得商榷，應(yīng)該理性看待。

不過(guò)大家同樣看到的是軟件新城用地性質(zhì)的不斷調(diào)整，所以未來(lái)如何很難去確切的說(shuō)，只能走著瞧。

再一個(gè)就西三環(huán)的噪音，從開(kāi)發(fā)商的宣傳平臺(tái)面上看標(biāo)注為“規(guī)劃商業(yè)，隔絕噪音”。

但這里會(huì)有一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)規(guī)劃何時(shí)落地？是否由綠城開(kāi)發(fā)？規(guī)劃建筑隔絕噪音的效果如何？如果商業(yè)建筑高度過(guò)高，勢(shì)必也會(huì)影響一些鄰近樓棟采光。

關(guān)于商業(yè)規(guī)劃信息一無(wú)所知，不可控因素太多，因此對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該想明白這個(gè)問(wèn)題，如果要選擇，盡量選擇東側(cè)樓棟更為妥當(dāng)。

其二、公共配套。

目前整個(gè)軟件新城商業(yè)是很大的短板，商業(yè)用地的縮減更讓板塊此前的購(gòu)房者失望；目前最值得期待的商業(yè)就是蘇寧廣場(chǎng)。

但在開(kāi)發(fā)商蘇寧置業(yè)在債務(wù)壓頂之下破產(chǎn)重整，住宅雖然堪堪交付，但商業(yè)何時(shí)復(fù)工、何時(shí)建成開(kāi)業(yè)遙遙無(wú)期。

另外交通方面，缺乏軌道交通資源，最近的是距離約1.5公里的高新云巴，步行到站點(diǎn)較遠(yuǎn)。

高新云巴北端鏈接地鐵3號(hào)線、南端鏈接地鐵6號(hào)線，公共交通出行并不便利。

站在購(gòu)房者角度，成熟板塊、地鐵樓盤(pán)并不稀缺，選擇空間挺大。

綠城熙海棠北側(cè)為灃惠渠，是“西安八惠”渠之一算是一點(diǎn)利好，不過(guò)水量有限，河道狹窄，利用空間有限，打“生態(tài)牌”比較勉強(qiáng)。

其三、四代宅產(chǎn)品

在產(chǎn)品方面，綠城熙海棠項(xiàng)目2.5容積率，是比較低密的數(shù)據(jù)，總共約42.25畝地總共規(guī)劃9棟樓。

在產(chǎn)品布局上，西側(cè)、北側(cè)3、7、9、10號(hào)四棟樓為25、26層高層，以106㎡、123㎡、135㎡三室、四室產(chǎn)品，剛需改善兼顧。

東南側(cè)為1、2號(hào)樓，為130㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型。

東側(cè)5、8樓與中心位置6號(hào)樓，均為140㎡四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，其中6號(hào)樓僅12層。

項(xiàng)目在4月17日發(fā)布首批2、3、6號(hào)樓備案價(jià)，價(jià)格區(qū)間2.0-2.5萬(wàn)元不等，從價(jià)格看并沒(méi)有太大的驚喜。

在樓市下跌趨勢(shì)中，軟件新城的房?jī)r(jià)也不能幸免，前兩年的網(wǎng)紅盤(pán)云水天境掛牌價(jià)也僅2.4萬(wàn)元，不乏2萬(wàn)出頭的房源；更早一些的蘇寧云著價(jià)格更低一些。

唯一的差別就是綠城熙海棠項(xiàng)目第四代住宅的優(yōu)勢(shì)，露臺(tái)空間、半贈(zèng)送空間把戶(hù)型得房率大大提升，個(gè)別戶(hù)型得房率能達(dá)到驚人的138%（為宣傳口徑數(shù)據(jù)，是否屬實(shí)有待交付求證），是項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)，當(dāng)然在第四代產(chǎn)品中這也是普遍做法。

同時(shí)跑道式、環(huán)島式的露臺(tái)設(shè)計(jì)也給了大家更強(qiáng)強(qiáng)悍的視覺(jué)體驗(yàn)。

不過(guò)這些優(yōu)勢(shì)2025年其他開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品觀念也在迅速跟進(jìn).......還有會(huì)所、泛會(huì)所空間、園林綠化所有開(kāi)發(fā)商都在拼盡全力，都覺(jué)得自己更勝一籌。

站在購(gòu)房者的角度別太上頭，冷靜選擇自己喜歡的就好，等等看看也許優(yōu)惠折扣就會(huì)從天而降。

其四、口碑表現(xiàn)

在口碑方面，近幾年綠城從港務(wù)區(qū)全運(yùn)村系列、航天基地綠城春和印月，再到2024年高新的海棠三章都不平靜，被業(yè)主投訴、2024年綠城海棠三章的春熙海棠還被市場(chǎng)監(jiān)管局立案調(diào)查......

對(duì)于購(gòu)房者而言，買(mǎi)房是件大事，多對(duì)比多考察避免后悔；買(mǎi)房路上理性看待，拒絕洗腦迷之自信，防止背刺。