2025年之前，地產行業的敘事主線是，誰能留在牌桌上；

2025年以后，這個敘事主線變成了，誰能引領未來。

翻閱年報，你會發現，巨頭們的共識，前所未有的統一：

去化是重要的，但未來的彈性更重要；

利潤是重要的，但當下的現金流更重要；

土儲是重要的，但土儲的成色更重要。

總而言之一句話：安全和發展，一個都不能少。

安全和發展，房企如何才能既要又要？行業龍頭保利的做法值得借鑒：

1、前瞻去庫存，時間換空間，提升安全邊際。

2、財務安全是第一要務，筑牢發展的護城河。

3、品質為王，體系為基，長期為本。

01

兩個緯度，不同的保利

對于保利2024年的業績，不同投資者，可能看到了兩份完全不同的財報：

在一部分投資者看來，2024年的保利，無論是營收和利潤都低于市場預期，因為他們看到了保利的利潤跌到了百億以下。

而在另一部分投資者看來，2024年的保利是成功的：不僅銷售基本盤穩固，且在土地儲備、現金流等維度都表現優秀。

實事求是而言，上述兩種看法都對。

只不過大家視角不同，前一部分人看到的是過去，而后一部分人則看到了未來。

具體的，我們來看數據。

對于第一部分投資者而言，他們看到的保利是這樣的：

2024年，保利實現營業收入3116.66億元，同比下降10.16%，凈利潤50.01億，同比下降58.56%。

從這個視角出發，得到的最直觀感受是：營收、利潤雙降，即便保利在規模維度依舊是行業第一，也無法阻擋利潤的下滑。

但客觀的說，這不是保利一家的問題。整個行業趨勢如此。

咱們先看銷售。2024年地產市場整體承壓，全國商品房銷售面積、金額仍在下降。數據顯示，2024年，全國商品房銷售面積9.7億平方米，銷售金額9.7萬億元，分別同比下降12.9%和17.1%。

從這個視角，保利的這個第一又非常不容易。要知道，2024年全年銷售額破千億元的房企僅剩11家。

再看利潤。據不完全統計，目前已經發布2024年財報的房企中，有超過60%的房企陷入虧損?，行業平均凈利潤率跌至歷史低點。而目前所有還保持盈利的房企，利潤的降幅也基本在50%左右。

當下，還留在牌桌上的企業，是要“面子”利潤，還是要“里子”現金流？是一道必須面對的選擇題。

當然了，對于第二部分投資者，他們看到的財報是這樣的：

1、依舊堅持穩健

1）資產負債率進一步下降。

自2022年末至今，公司資產總額下降7.08%；年末公司有息負債規模壓降54億元至3488億元，連續兩年實現債務規模壓降；資產負債率累計下降2.2個百分點。保利是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償的房企。

2）融資成本進一步下降。

全年新增有息負債1664億元，綜合成本同比下降至2.92%。有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創歷史新低。

3）在手現金規模依舊維持高位。

2024年，公司實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產”動態平衡資金收支，全年經營性現金流凈額63億元，連續第七年為正。年末在手現金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業均值。

2、依舊進取

1）核心城市的市占率進一步提升。

保利38個核心城市的銷售市占率較去年進一步提升達7.1%；其中14個城市市占率超過10%。

2）一線城市的密度在進一步提升。

2024年，保利在廣州的銷售額達到了253.7億，排名第一；在北京的銷售額達到了236.9億，排名第四。

從這個視角出發，保利作為行業龍頭是充滿韌性和希望的，因為保利進一步明確了未來開發業務的增長點和驅動力。且每一步背后的戰略意圖也非常清晰：

1、強化現金流管理，進一步降負債，是保利深知發展的前提是安全。

2、從2021年開始堅持去庫存戰略，如今給了保利很大的騰挪空間，得以安全解決歷史問題不掉隊。

3、有余力堅定持續布局一二線核心城市，確保未來發展動能。

02

兩個階段，不同的路徑

投資者的看法不同，是因為階段不同，企業的發展方向也不同。

一個不能忽視的大背景是，房地產行業當下是大分化時代：城市在分化、房企在分化、產品也在分化。

這決定了，未來地產行業主要是結構性行情，結構性機會。

1）“利潤回歸制造業水平”的認知，決定了保利一直堅守的是穩健發展的底線。

2021年，保利在其白皮書中就指出，房地產行業的高質量發展模式，其中很重要的一點就是，在利潤率下行的背景下，房企要向制造業學習如何精細化運營以提高運營管理效率。

后來的行業發展，也證明了保利的前瞻。

比如，我翻了一下今年3月20日，中指研究院發布的《2025中國房地產百強企業研究報告》：

報告就清晰地顯示了，2024年，百強房企凈利潤率、凈資產收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續多年下降，接近“零利潤”。

而在10年前，即2015年，據中指院數據，滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%。

行業趨勢如此，龍頭也如此。

數據來自wind

如圖所示，像華潤、中海、保利、龍湖這類還能實現盈利的房企，2024年其凈利率也基本跌至近5年來的最低水平。

2）存量時代的預判，讓保利在去庫存中不斷動態調整以爭取更大的騰挪空間：

上文說了，如今和過去的房地產行業，是兩個不同的時代，這是兩種不同的活法。

要想活著，首先就得解決歷史問題。

怎么解決？保利給出的答案是：堅定去庫存。

去庫存對保利有兩種戰略意義：

一是穩住銷售。保持持續而穩定的銷售，就是穩住了一切，可以逐步消化存量資產。

2024年，公司通過優化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。

二是資產優化。在盡可能的情況下，把存量資產的資產質量做騰挪和優化，進一步解決歷史問題。

在資產質量方面，2023初，保利推行“調轉換退”，即通過調規轉性、換地、退地等多種方式，優化存量用地，通過“調轉換退”盤活270萬平方米，降低抵消資金占壓。

歸根到底，保利用時間換空間，用這種持續而又穩定的銷售，來慢慢解決歷史問題。

3）精準把握城市的結構性機會，決定了保利在面向未來時如何下注。

一個面向未來的企業，一定是符合未來發展趨勢的。

對房地產行業來說，這個新的發展趨勢是什么？就是加大核心一、二線城市的布局。

今年以來，各大一、二線城市地王頻出，就是這一趨勢的最好體現。

只是，后知后覺者試圖補票上車，而先知先覺者已開始收獲提前布局的果實。

還是以保利為例，

年報顯示，在38個核心城市，保利的銷售占比達到90%，同比提升2個百分點，

其中14個城市市占率在10%以上，16個城市連續三年排名當地市場前三。

基于城市聚焦策略的有效性，保利在拿地上進一步強化聚焦投資主流城市的策略。

2024年，保利發展完成拓展投資683億元，權益地價排名行業第二，過去三年排名行業第一。2024年99%投資金額位于38個核心城市。北上廣一線城市投資金額占比達到74%。2022-2024 年三年內，合計拓展項目總地價近 4000 億，總貨值約 7350 億元，居行業第一。

03

兩個視角，不同的未來

客觀而言，資本市場對當下和未來的保利都是低估的，原因如下：

房地產依然是中國經濟的支柱性產業，而保利是這個行業里TOP1，理應享有溢價。

這里的溢價，包含三重：一重是規模溢價，一重是戰略溢價，一重是管理溢價。

1）規模溢價。

在地產行業，規模不是萬能的，但沒有規模卻是萬萬不能的，這個道理已經被經過無數次驗證。

有一點大家要注意，如今，房地產行業依舊是一個10萬億規模的大市場。在這個市場中，保利的市占率為3.3%，而歐美龍頭在7%。這意味著，市場還大有可為。

2）戰略溢價。

我們在前面說了，核心城市地王頻現的背后，就是不同房企戰略能力的體現：有人拼命想擠上車，而有人早已在車上。

這個前面已說得比較詳細，就不啰嗦了。

還有一點能體現保利戰略溢價的是第二增長曲線。

報告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業經營類資產全年實現營業收入40億元；保利物業合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8億平方米，繼續穩固物業行業龍頭的位置。

3）管理溢價。

這些年來，保利發展對標世界一流企業，持續強化自己的管理效能和經營內功。

從組織架構上，保利有別于其他頭部房企的一個顯著特征就是憑借多年管理經驗，保利沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構。

在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對公司業務全局的把控，有效降低信息不對稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

實際上，穩定的人才隊伍也是保利管理溢價的另外一個重要表現。在激烈的市場競爭中，擁有高素質的人才隊伍是企業取得競爭優勢的關鍵。

縱觀保利發展近幾年調整動態，能夠看到高管調動和嚴格的干部任用是定期動作，目的還是通過組織作戰能力的調整，讓保利發展擁有了比其他央企更好的紀律性以及戰斗力。

擁有一支經驗豐富、工作高效的員工隊伍對于一個組織的產品和服務質量對企業的發展具有至關重要的作用。因此，保利也沉淀了一支優秀人才隊伍，并且人才穩定性很高。

穩定的團隊則有助于企業文化的傳承和業務的持續發展。這支優秀的人才隊伍是跟著保利一起成長，一起打拼，對保利的認同度很高。這個是保利穩定、高效和創新的重要基石，也是保利未來發展的根本性基礎。

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結語

財報不僅僅是數字，更多的是趨勢。

保利2024年的年報，其戰略前瞻、戰略取舍等都一覽無余。

但戰略的價值，只有時間才能證明。這也意味著，除了要看今年，還需要看未來三五年。

著眼未來的保利，更強大，更有韌性。這才是穿越周期的生命力。

所謂周期密碼，不外如是。