2024年“10.9”新政，杭州全面取消限價(jià)政策，限價(jià)取消以來的近八個(gè)月，杭州土地市場(chǎng)熱度不減，開發(fā)商積極拿地，地王、高價(jià)地、低密地頻現(xiàn)

不同于限價(jià)時(shí)代開發(fā)商無需決策定價(jià)，商品房市場(chǎng)恢復(fù)自由定價(jià)后，又疊加未來市場(chǎng)不確定加劇，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目定價(jià)普遍表現(xiàn)謹(jǐn)慎

這導(dǎo)致限價(jià)取消后拿地的項(xiàng)目，目前絕大多數(shù)都未上市，各項(xiàng)目的最終產(chǎn)品品質(zhì)和各板塊的新價(jià)格體系都有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

5月，多個(gè)板塊首個(gè)不限價(jià)的樓盤陸續(xù)上市，杭州商品房新的價(jià)格體系初現(xiàn)雛形，部分板塊的新價(jià)格已經(jīng)得到買賣雙方驗(yàn)證。

與此同時(shí)，部分板塊最后的限價(jià)高端樓盤在等待多時(shí)后，悄然入市。

01

多個(gè)板塊首個(gè)不限價(jià)樓盤漲價(jià)

中簽率約10%-25%

5月，多個(gè)板塊的首個(gè)不限價(jià)樓盤陸續(xù)上市，部分樓盤取得了較低的中簽率，甚至低于此前限價(jià)樓盤搖號(hào)中簽率。

首先，這些樓盤所在的板塊或位于主城或較為，板塊或小范圍內(nèi)新房供應(yīng)較少甚至斷供多時(shí)

其次，杭州取消限價(jià)以來，地王、高價(jià)地、低密地頻出，未來市場(chǎng)上大戶型、高總價(jià)項(xiàng)目將噴薄而出，反而適合中產(chǎn)改善的項(xiàng)目短缺，助推著部分改善購房者看到令人滿意的項(xiàng)目后加速上車。

最后，與限價(jià)時(shí)代的次新二手房相比，限價(jià)取消后的商品房在品質(zhì)、外立面、配套等多維度都得到提升，同板塊價(jià)格相近的情況下，人們更愿意選擇不限價(jià)的商品房。

這些中簽率較低的樓盤的價(jià)格，幾乎可以確立各板塊商品房新的價(jià)格體系

拱墅區(qū)東新迎來首個(gè)不限價(jià)樓盤入市，綠城·岸芷丁香在5月首開1幢、7幢、8幢合計(jì)112套房源，高層戶型139-160㎡，精裝售價(jià)56265元/㎡

5月22日，綠城·岸芷丁香搖號(hào)，共有1088組家庭報(bào)名，搖號(hào)中簽率約10.29%，截至目前這是今年以來第二低的中簽率。

此前東新的精裝限價(jià)為47000元/㎡，相比之下綠城·岸芷丁香的首開價(jià)格上漲了9265元/㎡，漲幅約19.7%

對(duì)比該項(xiàng)目周邊的限價(jià)盤，最后一次開盤中簽率卻普遍更高，偉星·星暉嘉和府2024年12月?lián)u號(hào)中簽率約16.24%，濱江建杭國(guó)泰·棠前嘉悅府2024年3月?lián)u號(hào)中簽率約22.92%，西房·宸樾恒久府2025年3月最后一次開盤未搖號(hào)。

價(jià)格上漲，搖號(hào)中簽率卻下降了，這或與杭州市區(qū)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。未來大量低密、大戶型項(xiàng)目將上市，總價(jià)門檻奔著千萬級(jí)別而去，反而令人滿意的價(jià)格在4萬-6萬元/㎡的中產(chǎn)改善項(xiàng)目卻不多，或是致使綠城·岸芷丁香熱度上升的緣由之一。

綠城·岸芷丁香實(shí)景圖

圖源：綠城中國(guó)

華潤(rùn)·沄璟文華軒之江核心區(qū)的首個(gè)不限價(jià)樓盤，5月首開1幢、7幢、9幢、15幢合計(jì)124套，高層戶型145㎡、178㎡，精裝售價(jià)45000元/㎡

之江核心區(qū)此前高層精裝限價(jià)37500元/㎡，華潤(rùn)·沄璟文華軒首開價(jià)格上漲了7500元/㎡，漲幅約20%

之江核心區(qū)新房斷供多時(shí)，且后續(xù)幾乎沒有宅地可供應(yīng)，華潤(rùn)·沄璟文華軒讓購房者等待多時(shí)，最終吸引509組家庭參與搖號(hào)，搖號(hào)中簽率約24.36%

華潤(rùn)·沄璟文華軒實(shí)景圖

圖源：華潤(rùn)置地

勾莊核心玉湖CBD首個(gè)不限價(jià)樓盤中建·玉湖之星，5月首開4幢、6幢合計(jì)138套，高層戶型113-149㎡，精裝售價(jià)32599元/㎡

勾莊此前精裝限價(jià)31200元/㎡，中建·玉湖之星首開價(jià)格上漲1399元/㎡，漲幅約4.5%，參考周邊次新二手房城北萬象城幸福里，主流掛牌價(jià)約3.0萬-4.5萬元/㎡（二手房數(shù)據(jù)來源：貝殼找房，下同）。

5月23日，中建·玉湖之星搖號(hào)中簽率約26.59%，在3萬-4萬元/㎡新房和次新房聚集的勾莊及鄰近拱墅區(qū)的運(yùn)河新城，取得這樣的中簽率表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)。

中建·玉湖之星效果圖（過程稿）

圖源：中建三局

華潤(rùn)·望云潤(rùn)璽是余杭云城板塊首個(gè)不限價(jià)樓盤，5月首開6幢、7幢合計(jì)114套，高層戶型127-139㎡，精裝售價(jià)39238元/㎡

相比云城此前精裝限價(jià)36100元/㎡，華潤(rùn)·望云潤(rùn)璽上漲3138元/㎡，漲幅約8.7%，參考相近的次新二手房杭與城，主流掛牌價(jià)約3.4萬-4.7萬元/㎡

5月22日，華潤(rùn)·望云潤(rùn)璽搖號(hào)中簽率約20.25%，而近一年半以來云城多數(shù)樓盤都是高中簽率或無需搖號(hào)。

華潤(rùn)·望云潤(rùn)璽效果圖

圖源：華潤(rùn)置地

未來科技城的首個(gè)不限價(jià)樓盤濱江興耀·時(shí)舟里，5月首開2幢、6幢合計(jì)149套，高層戶型106-139㎡，精裝售價(jià)34760元/㎡

項(xiàng)目位于未來科技城核心以南，靠近閑林板塊，此前該片區(qū)域的綠城·綠汀春曉精裝限價(jià)27200元/㎡（低于未來科技城核心限價(jià)36100元/㎡），相比濱江興耀·時(shí)舟里首開售價(jià)上漲了7560元/㎡，漲幅約27.8%，但未高于未來科技城核心區(qū)域的限價(jià)。

5月15日，濱江興耀·時(shí)舟里首開搖號(hào)中簽率約17.35%，與同板塊的建發(fā)·云湖之城今年的搖號(hào)中簽率11.45%-21.99%，不相上下。

趁著熱度，濱江興耀·時(shí)舟里在5月底加推126套房源，精裝售價(jià)提高至35189元/㎡，相比首開上漲429元/㎡，目前暫未公布報(bào)名結(jié)果。

濱江興耀·時(shí)舟里實(shí)景圖

圖源：濱江集團(tuán)

02

部分不限價(jià)樓盤售價(jià)低于限價(jià)

以價(jià)換量，快速去化

另一部分不限價(jià)樓盤則采取了“以價(jià)換量”的策略，以低于當(dāng)初板塊限價(jià)的售價(jià)來獲取較快的銷售速度，這些樓盤往往位于各板塊相對(duì)邊緣位置，市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。

筧橋的濱江興耀·沐新月，是該板塊首個(gè)不限價(jià)樓盤，4月以來多次開盤，每次開盤套數(shù)都在百套以下，高層戶型96-135㎡，精裝售價(jià)約31500-32565元/㎡

與其直線相距約700米的杰立·潮正府此前精裝限價(jià)35000元/㎡，相比之下，濱江興耀·沐新月的售價(jià)更低，多次搖號(hào)中簽率約22.81%-32.50%

同樣位于勾莊非核心的和萃攬悅園，更靠近三墩，但周邊配套不如勾莊核心。

3月以來多次開盤，高層戶型96-139㎡，精裝售價(jià)26749-30779元/㎡，搖號(hào)中簽率約13.64%-43.84%

這一售價(jià)低于勾莊此前限價(jià)31200元/㎡，項(xiàng)目周邊次新房較少，參考十年房齡的越秀·星匯悅城主流二手房掛牌價(jià)約2.2萬-3.5萬元/㎡

此外，金沙湖的興耀濱江·沐蘭臺(tái)在5月首開精裝售價(jià)33999元/㎡，也低于此前板塊精裝限價(jià)38300元/㎡，目前還在報(bào)名中。

03

各板塊最后限價(jià)盤受關(guān)注

頂流限價(jià)盤觸發(fā)社保排序

除了不限價(jià)的樓盤，部分板塊還有最后一批限價(jià)樓盤在售或等待入市，這些限價(jià)樓盤中與周邊二手房仍存在倒掛的，受到極大關(guān)注。

主城上塘板塊的招商·天青岳，自2024年8月拿地后遲遲未上市，地塊容積率1.2，精裝限價(jià)56820元/㎡，參考周邊次新二手房杭州大家，高層主流掛牌價(jià)約6.0萬-7.0萬元/㎡

5月19日，招商·天青岳低調(diào)拿出預(yù)售證，首推32套疊墅，戶型240㎡以上，首開的房源均價(jià)達(dá)到59006元/㎡，最終觸發(fā)社保排序，292組家庭入圍，搖號(hào)中簽率約10.96%

招商·天青岳鳥瞰效果圖

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

錢江新城二期最后的限價(jià)樓盤綠城·玉瀾月華，精裝限價(jià)67500元/㎡，在3月首開時(shí)已觸發(fā)社保排序，搖號(hào)中簽率約12.42%

5月，綠城·玉瀾月華加推86套高層房源，戶型212-388㎡，再次觸發(fā)社保排序，搖號(hào)中簽率約11.24%

綠城·玉瀾月華意向效果圖

圖源：綠城中國(guó)

今年的搖號(hào)熱門板塊之一運(yùn)河新城，有多個(gè)限價(jià)樓盤在售，如濱運(yùn)映翠灣、綠城·汀岸印月、綠城運(yùn)河·宸岸棲月等，精裝限價(jià)33700元/㎡，搖號(hào)中簽率約10.04%-16.00%

不限價(jià)樓盤陸續(xù)上市，重塑杭州各板塊價(jià)格和價(jià)值體系

到目前為止可以看出的分化是：

1、熱點(diǎn)板塊、供應(yīng)量較少的板塊，價(jià)格上漲；

2、在原來限價(jià)時(shí)期去化速度相對(duì)較慢的板塊，開發(fā)商普遍將價(jià)格調(diào)至原限價(jià)水平以下，以價(jià)格換取流速

3、越是價(jià)格上漲的熱點(diǎn)板塊，中簽率反而越低。

杭州商品房新的價(jià)格體系，實(shí)際上是對(duì)原來限價(jià)體系的徹底否定

到目前為止，各板塊新的價(jià)格體系只能說雛形初現(xiàn)

還有大量的，特別是最高端的不限價(jià)的地王項(xiàng)目尚未面世，這些項(xiàng)目的價(jià)格體系仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

但開發(fā)商對(duì)取消限價(jià)后的市場(chǎng)也仍較為理性謹(jǐn)慎，特別是大量地王、高價(jià)地、低密地的高端項(xiàng)目還未上市，包括建發(fā)蔣村低密項(xiàng)目、濱江水電新村項(xiàng)目、濱江民生藥廠項(xiàng)目、華潤(rùn)安琪兒項(xiàng)目、大家安琪兒項(xiàng)目等。

部分樓盤已經(jīng)向市場(chǎng)傳遞信號(hào)，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在接受采訪時(shí)曾透露，濱江水電新村項(xiàng)目產(chǎn)品革命性迭代，層高高達(dá)3.5米，希望賣到10萬+到12萬左右，而非市場(chǎng)傳聞的15萬甚至更高。