浙江
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2025年行將過半，海曙的第一塊地終于掛出來了，即南門汽配市場地塊。有關這塊地，老司機的好友老曹最有發言權，我聽說他和官府走的很近，經常替官府賣地吹捧，但我沒有證據。
汽配市場這塊地，海曙早就想賣出去了，畢竟放那里每天都在燒錢。但上次拿出來沒有開發商應標，這次調降了容積率，又調低了地價，我想大概至少是談妥了一家吧。
最終花落誰家，還得等到六月底才會揭曉，今天我問問老曹，看看有沒有開發商兜底。
汽配市場地塊形態方正，朝南面很寬，南北進深較短，是一塊非常適宜開發住宅的好地。雖然周邊說不上有特別優質的資源和配套，但8號線馬上通了，去機場、高速很近，上高架方便，龍湖天街也在步行范圍之內，生活還是很便利的。
此次容積率調降為1.8，低于周邊幾個新盤，如春江悅、龍湖天玥、海語府、海曙金茂，江上印等，也低于在售的中海·江灣樾。
1.8容積率可以做什么呢？
這塊地限高不低于27米，不超過54米，也就是9-17層，杜絕了做別墅、疊墅和多層洋房的可能?，F在要求層高做到3.1米，基本可以判定，這是一個純洋房（小高層）社區。
沒錯，就是那種令寧波購房者格外上頭的洋房。
之前段塘的樓盤，基本以高層為主，洋房的占比很小，純洋房樓盤則沒有看到。就目前寧波樓市的熱度看，洋房顯著大于高層，不但利潤空間更大，銷售速度也會更快。
1.8的容積率，做成純洋房是比較寬松的，可以有比較大的中庭或宅間綠化。本案是第四代住宅，贈送面積很多，看看會不會有創新的戶型形態出現。
今年前幾塊地，雖然也有第四代住宅，但基本都是墅類和高層，這種沒有電梯前室的洋房，如何利用贈送面積把電梯間做好，很值得期待。
不知為何，海曙在這塊地限制了墅類產品，如果參照江北永紅地塊，同樣的容積率，是可以做疊墅+高層的組合。
無論價格高度還是利潤率，疊墅都明顯好過洋房。
除新芝源境外，海曙老城區近十多年來一直沒有墅類產品，特別是城南。所以需求一定是存在的，消化一個項目應該不成問題。
不過，純洋房社區，同樣可以追求一個相對高端的定位。面積和總價全面超越海語天下，應該是可以做得到的。
值得關注的還有這塊地的起拍價，居然只有12491元/平，旁邊春江悅當年是25667元/平，容積率還比它高；天玥、江上印和朗拾，地價也都超過了25000元/平，是這次起拍價的2倍以上。
此前最便宜的地塊是中海江灣樾，拿地價17800元/平。
以當前的市場氛圍，汽配市場這塊地溢價要拍到40%以上，即平齊江灣樾的地價，不一定能拍到。本以為抄底成功的中海，很可能要被這次土拍拍死在沙灘上。
這就是樓市現在殘酷的地方，之前拿地的開發商，買房的房東，正在被無情的拋棄。
后來者不僅有碾壓般的產品優勢，還有碾壓般的成本優勢。
如果汽配市場這塊地的產品只做大戶型，比如150平起步，還能放段塘次新房一馬，畢竟總價去到了500w+，而現在大量的次新房都在350-500w之間，沖擊還不至于太直接。
但如果戶型下探到130平一線，問題就很嚴重了。
實際上，汽配市場這塊地還只是個開始，在它的北側和西側，還有2-3個地塊等待出讓，它們今后推出來的產品，對于現在的二手次新房來說，可能會更致命。
面對現實還是心存僥幸，擺在了段塘每個投資客的面前。
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