文/地產十一郎

央企出手，從來不是簡單的拿地游戲。

6月4日，北京土地市場迎來一宗重量級交易。通州區(qū)0101街區(qū)8宗子地塊組成的“巨無霸”組團地塊，被中建玖合以74.91億元底價收入囊中，成為通州新晉“總價地王”。

這宗總建面超26萬平方米的地塊群，位于城市副中心核心區(qū)：距北京市委、市政府僅500米，濱臨北運河北岸，擁有雙軌交（6號線與在建22號線）環(huán)繞的黃金區(qū)位。

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DICHAN SHIYIYAN

運河岸邊的豪賭：

中建玖合的通州“地王”誕生記

這宗被業(yè)內稱為“大運河地王”的土地絕非普通貨架商品。它由7宗住宅用地和1宗多功能用地編織而成，如同一幅復雜的拼圖。住宅部分樓面價約3.23萬元/平方米，在通州土地交易史上刻下濃重一筆。

地塊的出讓條件透露出開發(fā)的高門檻：需配建1.38萬平方米的家園中心，內含社區(qū)衛(wèi)生服務中心、養(yǎng)老設施等公共服務設施，建成后無償移交區(qū)政府。規(guī)劃要求更顯嚴苛——

1.地塊間設置二層連廊 2.建筑立面一體化設計 3.濱水景觀界面需具“標志性” 4.沿街打造商業(yè)內街

如此復雜度令多數房企望而卻步，中建玖合卻胸有成竹。早于今年1月，該公司已發(fā)布該地塊的土方工程招標計劃，投資估算7849.54萬元，顯露出志在必得的決心。

有趣的是，招商蛇口也曾于5月發(fā)布招標計劃，但最終未報名競拍。業(yè)內分析，招商在通州已有云璟攬閱、朝棠攬閱等多個項目在售，資金壓力使其暫避鋒芒。而中建玖合蟄伏兩年后，終于亮出鋒芒。

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DICHAN SHIYIYAN

京城落子：

中建玖合的央企棋局與通州野望

中建玖合在北京的布局堪稱“精準狙擊”。回溯其在北京拿項目的足跡：

2022年斥資66.8億元摘得太陽宮地塊，打造的中建玖合府實現“日光”奇跡 2023年以54.05億元拿下大興西紅門地塊，玖玥府去化率超80%

此次通州拿地，不僅是其時隔兩年的補倉，更彰顯出央企地產平臺特有的戰(zhàn)略縱深作為中建二局旗下地產旗艦，中建玖合延續(xù)了軍工基因——“工業(yè)建筑的先鋒，南征北戰(zhàn)的先鋒”的血脈在其產品中流淌。

操盤能力是其另一張王牌。在上海臨港，中建玖合開發(fā)的約70萬方玖海云天項目包含7個住宅子地塊，持續(xù)霸榜銷冠。與萬科聯袂打造的上海理想之地項目，更在2023年創(chuàng)下單盤銷售120億的奇跡。

通州新地塊的產品定位已初見端倪。業(yè)內流傳方案顯示，項目將主打105-240平方米改善產品，臨河地塊限高18層，內部地塊可建30層超高層，預計售價6.5-7萬/平方米。這一價格帶將直接對話招商云璟攬閱（5.89萬/㎡）、金隅花溪云錦（5.5萬/㎡）等區(qū)域競品。

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DICHAN SHIYIYYAN

副中心進化論：

通州土地市場的價值重構

通州土地市場在2025年迎來爆發(fā)式覺醒。今年4月，兩場土拍已點燃戰(zhàn)火：

八里橋地塊經155輪角逐花落招商蛇口，溢價率16.28%。

梨園地塊遭中鐵建溢價21.94%搶食。

這些高熱交易反襯出中建地塊底價成交的特殊性——并非價值不足，而是門檻過高。該地塊所在的0101街區(qū)，恰似通州土地供應史上的“斷代層”。梨園鎮(zhèn)地塊此前已創(chuàng)下區(qū)域斷供12年的紀錄，核心區(qū)土地稀缺性可見一斑。

城市副中心的頂層設計正重塑區(qū)域價值邏輯。隨著“行政+商務+文化”三核功能深度疊加，通州已從睡城蛻變?yōu)槌鞘行聵O核。中建地塊毗鄰副中心交通樞紐的區(qū)位，使其具備吸附全城高端客群的潛力。

市場格局即將迎來洗牌。2025年通州計劃供應多宗宅地，除中建地塊外，招商八里橋雙子地塊（樓面價3.12萬/㎡）、中鐵建梨園地塊（樓面價3.58萬/㎡）均已蓄勢待發(fā)。中建項目的入市，將推動區(qū)域房價基準線向6萬+躍遷，徹底打破通州“價格洼地”的陳舊標簽。

金隅花溪云錦108平方米四居樣板間開放首日，三組客戶同時爭搶同一房源；招商云璟攬閱持續(xù)蟬聯三榜銷冠；中建地塊的建筑設計方案已在內部會議上流轉。

通州樓市從未如此喧鬧。

當大多數房企還在為現金流掙扎時，央企已悄然完成核心城市的戰(zhàn)略卡位。中建玖合的通州落子，看似一宗土地交易，實則是北京城市發(fā)展重心東移的生動注腳。

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