陜西
最近，西安市場很有意思。
前段時間去港務區踩盤，車停到項目門口的時候，就有幾個人圍上來問我是不是買房，拒絕之后再出來，又圍上來幾個人問要不要看看別的項目，仿佛回到10年前。
最經典的就是當天因為車限號借了朋友的車，結果中午看完房，下午朋友還在上班就接到四五個騷擾電話，問要不要看港務區某項目，大概率是挪車電話被抄走了。
你說市場低迷吧，從金茂曲江雙子到招商·西安璽再到華發·錦宸賦，五六百萬甚至近千萬的豪宅動不動就是開盤即罄，買個房還得找關系，一次開盤銷售額就是數億甚至十幾億。
你說市場火爆吧，很多一二百萬的剛需剛改項目，折扣已經給到“骨折”，到處拉人看房，還送各種小禮品，售樓部依然門可羅雀，置業顧問比客戶多，一個月都賣不出幾套。
其實這個不難理解，而且不只是西安，在全國乃至全世界都是一樣的風向。房子是房子，豪宅是豪宅。這兩種產品是完全不同的客戶群體。
前幾年形勢好的時候，某些門檻不算很高的豪宅還會有一些“普通”客戶，抱著對高品質生活和未來收入的良好預期，把舊房子賣了當首付，每個月緊緊張張的還月供。現在幾乎已經銷聲匿跡了。
如今的豪宅客戶，大部分都是經過多年甚至幾代人的財富積累，資產多元化，抗風險能力強，受經濟周期波動的影響相對較小，甚至還可能受益。即使在經濟下行期，他們仍有較強的購買力。
而且他們的購房決策受短期經濟波動的影響較小，買房除了追求住的功能之外，更多基于長期資產配置和財富保值增值需求。
這就涉及到豪宅和剛需最直接的區別——稀缺性。坐擁頂級地段、稀缺景觀和頂尖品質的豪宅，在任何時候都是稀缺核心資產。稀缺性支撐著豪宅的價格、價值和流通性。
而且豪宅不但住著舒服，在銀行眼中也是優質抵押物。市場行情對價值評估的影響不大，抵押率相對有優勢。擁有更強的融資能力和流動性，在需要的時候更快更容易變現。
在通貨膨脹、股市波動、其他投資渠道風險暴露的背景下，一二線城市核心地段的豪宅被視為相對安全且保值的“硬通貨”。他們有強烈的動力將資金配置到這類“看得見摸得著”的優質實物資產上，以抵御通脹、分散風險、實現財富傳承。
而量大管飽的剛需房不具備稀缺性這一特質，再加上同質化嚴重，競爭尤為激烈。尤其是外圍剛需盤，為了“跑的比競品快”，不但在產品上內卷，在價格上也是各種讓步，以價換量。
開發商這種“死道友不死貧道”的心理反而會加劇市場的觀望情緒。剛需客戶絕大多數是普通工薪階層，買房的目的是結婚、孩子上學等剛性需求。這部分人的購買力高度依賴穩定的工作和收入預期，對價格更敏感、對貸款依賴性強。
如果經濟不確定性增加、就業市場承壓、未來收入預期不明朗，這部分人群的購房決策會變得非常謹慎，甚至被迫推遲。
所以我們經常會看到房企營銷和購房者打心理戰，一邊用“限時優惠，馬上回收折扣”來逼定，另一邊則是“你今天能打9折，再等等是不是就能打8折？等等黨不虧。”
當然，并不是說剛需產品沒有金融屬性，只不過對購房者來說，使用屬性才是首要，其他都是次要的。而在市場下行、房價預期不穩時，“買漲不買跌”的心理會抑制需求。而且剛需房金融屬性和抵押能力相對較弱，流動性在市場下行時自然更差。
一句話：剛需買房是原本是為了解決緊迫問題時的被迫選擇，不得不買；而豪宅買家只是在正確的時機優化財富結構、尋求保值增值，買房是手段而不是目的。只是在當前的環境之下，后者的需求更“剛需”而已。
當然，這種現象更多出現在一線和強二線城市的核心地段。非核心城市或城市非核心區域的豪宅，其表現可能完全不同。
所以，很多人將豪宅的熱銷當做市場“風向標”，用來提振局部市場信心。不是說沒用，但這種提振作用極其有限。
剛需信心的恢復和豪宅是否熱銷關系不大，歸根結底還是需要就業、收入預期的實質性改善帶來信心的逐步重建。
-正文完-
作者 | 何足道
主編 | 王鵬飛
「新地產陜西」原創作品
如需轉載請聯系授權
踩盤報告
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| 天谷雅舍 |
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
