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在房地產交易市場中，為了盡早確定雙方交易意向、提前鎖定房產及客戶、保障交易推進，開發商與買房人往往會簽訂認購書并約定定金條款。然而，當簽了認購書，卻最終因為磋商無法達成一致意見而沒能訂立最終的買房合同時，買房人是否能主張雙倍定金返還呢？

經典案例

2022年9月22日，甲與A公司簽署認購確認單一份，約定甲認購房屋一棟，載明房屋面積及價款，并約定甲交付定金10萬元整，甲需于約定的時間到售樓處與A公司簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后，定金自動轉為房價。若A公司拒絕簽訂商品房買賣合同的，雙倍返還已收取的定金；甲拒絕簽訂合同的，無權要求A公司返還已收取的定金。

簽訂認購書時，A公司員工告知甲該房屋學區對口B小學，但10月21日，甲得知入住于該小區的兒童將被統籌安排在C小學，遂認為A公司存在欺詐，故拒絕訂立購房合同，并要求A公司雙倍返還定金。A公司則認為，B小學確實對該小區房屋提供配套教育資源，不存在欺詐，只是目前小區大產證未出，小產證無法辦理，但又有部分購房者實際入住，為了解決入住人員上學問題，當地教育局才對這部分人員暫時安排在C小學入讀。甲單方反悔不簽訂購房合同屬于違約，主張沒收定金不返還。雙方協商未果，甲訴至法院。

法院認為，本案認購書僅約定了買賣標的、面積和價款等，尚不能據此實際履行房屋買賣合同，雙方后續因學區房劃分和入學條件問題磋商不成，不能簽訂正式的商品房買賣合同均不構成違約，故判決A公司返還定金，既不能沒收定金也不需雙倍返還。

風險提示

雙方簽訂的認購合同構成預約合同，但確實都已經盡到了誠信磋商的義務，仍未能就合同主要內容達成一致意見的，責任不應歸咎于任何一方，既不能主張沒收定金也不能主張雙倍返還。但是若雙方其實已經就合同主要內容達成一致，其中一方存在惡意非誠信磋商行為導致本約無法訂立的，則需要承擔違約責任。

公司治理建議

買房人應如何簽訂認購書，以避免無法訂立買賣合同導致的損失呢？我們建議：

1、合理控制協議約定詳略程度，避免過于詳細被認定為正式合同

在簽訂認購書時，應仔細核對協議內容，明確其作為預約合同的法律定位，避免在條款中過度細化房屋交付時間、質量標準、違約責任等本約合同核心要素。認購書的功能在于固定交易意向、明確基本交易條件，而非直接約定完整的權利義務。若條款過于詳細具體，可能被司法認定為構成正式買賣合同。因此，需合理控制條款詳略程度，確保認購書僅承載“約定未來訂立本約”的預約屬性，為后續磋商預留合法空間。

2、約定定金條款，明確違約情形

在定金條款設計中，應清晰約定定金的性質、數額及罰則適用情形。首先，明確定金為“立約定金”，即專門擔保雙方誠信履行磋商義務、促成正式合同訂立；其次，結合交易標的合理設定定金數額，避免超過法律規定的主合同標的額20%上限；最重要的是，詳細列舉構成違約的具體情形，例如一方無正當理由拒絕按認購書約定的基本條件進行磋商、擅自推翻已達成一致的核心條款、惡意拖延磋商期限等。

3、保留磋商證據，記錄銷售承諾

交易過程中，需完整記錄與買房人就合同條款磋商的全過程。一方面，對銷售環節中向買房人作出的重要承諾（如學區配套、交房標準等），應通過書面補充協議、認購書附件或經雙方確認的溝通記錄固定下來，避免口頭承諾無據可依；另一方面，對磋商過程中雙方提出的修改意見、爭議焦點及協商結果，可通過會議紀要、郵件往來、聊天記錄等形式保存，特別是對方無正當理由拒絕合理條款、堅持提出認購書外苛刻條件等關鍵節點的證據。更多關于買房的問題，可參考我們之前發布的《》（點擊文章名即可查看）。【合同法研100】

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作者介紹

李 慧

股權高級合伙人

北京盈科（上海）律師事務所

盈科管理委員會 委員

盈科業務指導委員會副主任

上市公司商學院《法律風險》主講導師

工信部中小企業志愿服務專家律師

上海律協海事海商專業委員會 委員

中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業資格、基金從業資格

業務領域：公司設立與投資、公司勞動人事合規體系建設、股權激勵、股權架構設計、并購與重組、破產清算、商事訴訟等法律事務。

李慧律師，專注于企業法律顧問服務，長期致力于公司法與合規研究，熟悉公司治理結構、內部運營和HR管理事務。

擔任多家教育培訓業、口腔醫療業、物流業、制造業、傳媒業、租賃服務業、住宿餐飲業、軟件與信息技術業、珠寶首飾業……等行業企業常年法律顧問。

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