你不暈我暈：公共設施、公用設施、共有設施、公建配套、配套設施

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小區里面到底哪些公共區域的房產、設施屬于全體業主共有，似乎沒有人你給說清楚，主打的就是揣著明白裝糊涂么?

所以，演繹出各個部門各管各，自圓其說，業主兜兜轉轉，若干部門跑完，還是沒人說明白哪個屬于業主，哪個屬于開發商！何其怪哉！

所以有人擬建言全國人大法工委，從建立全國統一大市場、全國統一法律術語、專有名詞角度出發，認為應統一法條概念，避免法條打架、法條不一致現象。

這位南通社區治理關注者的建言如下，不代表筆者完全贊同其觀點，僅代表筆者支持其統一法律術語、統一專有名詞的提法，避免有人鉆法條空子，損害業主利益或國家利益。筆者也非常認同其“把應該屬于全體業主的，實實在在交付給業主”的觀點。

關于修正《中華人民共和國民法典》第二百七十四條的建議

全國人大常委會法制工作委員會：

根據《中華人民共和國立法法》的相關規定，現就修正《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十四條提出建議。

一、國家稅務總局規范性文件所指公共設施名稱與《民法典》第二百七十四條所指公用設施名稱高度吻合

1、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改，以下簡稱187號文）第四條第(三)款：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理。

1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

該條款很明確把建筑區劃內配置的公建配套設施稱之為公共設施。

2、《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》國稅發〔2009〕31號（以下簡稱31號文）第十七條：企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理。

1)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

2)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

該條款很明確把建筑區劃內配置的公建配套設施稱之為配套設施。

3、《物權法》第七十三條：……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

4、《民法典》第二百七十四條：……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

綜上，187號文第四條第 (三)項、31號文17條對建筑區劃內配置的公建配套設施的統稱及所涵蓋的物權種類應與《物權法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條公用設施所包含物權種類其實是一致的。

二、國家住建部部門規章規定房地產開發企業申請房屋所有權初始（首次）登記時應當把公用設施登記在業主名下

1、當時施行有效的《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。

2、現行施行有效的《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條規定，辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

綜上，這兩份部門規章統稱的公用設施名稱與《物權法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條的公用設施名稱是保持高度一致性的。

由于現施行的《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條和《民法典》第二百七十四條未對公用設施所稱物權種類屬性類別范疇作出明細定義，導致大部分開發建設單位對建筑區劃內的公建配套的居委會和警務站用房、會所、物業經營性用房、學校、幼兒園、托兒所、文體場館、衛生站、居家養老服務用房、郵電服務、變電站、熱力站、水廠、農貿市場、停車場（庫）、游泳池、架空層等公有設施不申請辦理初始（首次）登記并長期霸占甚至有些非法領取了不動產權證；有些地方政府還出臺文件規定開發建設單位必須把小區配置的公用設施移交給政府，由不動產登記機構登記為政府所有；法院在審理小區公用設施物權權屬爭議時，大多數也是把權屬判給開發建設單位或政府，只是判決不得改變規劃設計功能。

三、修正建議

由于全國范圍內建筑區劃內公用設施資產未能物歸業主使用的同時，也導致物業管理區域內維護維修資金嚴重不足無法對住宅設施設備維修和更新改造，加劇了住宅小區道路、綠化和設施設備老化，對房屋“養老”產生了嚴重影響。

為確保國家物權法律體系的統一性，保障公民財產權不受侵犯，按照相關物權權屬法律規定及誰投資誰擁有誰受益的最基本原則，建議修正《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條、《民法典》第二百七十四條條款，把公用設施的物權種類給予清晰、明確的規定。

一是將《民法典》第二百七十四條修正為：“……建筑區劃內的其他公共場所、居委會和警務站、會所、物業服務管理、物業經營性、幼兒園、文化活動、衛生站、居家養老服務、郵電服務、農貿市場等用房及設施的停車場（庫）、游泳池、架空層等公用設施，屬于業主共有。”

二是將《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條修正為：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、居委會和警務站、會所、物業服務管理、物業經營性、幼兒園、文化活動、衛生站、居家養老服務、郵電服務、農貿市場等用房及設施的停車場（庫）、游泳池、架空層等公用設施及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。”

如貴會認為以上建議正確，懇請吸收到下一次對《不動產登記暫行條例實施細則》《民法典》的修改條款當中去。此爭議涉及全國持有不動產產權證業主的重大切身利益。懇望貴會作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

致以

崇高敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

如每個小區，都把小區公共資產用好管好，會產生租金一大把、公共車位收益一大把、廣告收益一大把，小區或許根本無需國家犯愁，因為這些錢若真留在小區，住宅房屋養老應不是大問題。

每個小區公共資產，弄清楚、算明白，利國利民。

歡迎留言討論

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