大家?guī)?025年北京市場的第8篇推送

所有人都開始擁有的“優(yōu)點(diǎn)”，便也不再是優(yōu)點(diǎn)。

今年2月份，北京“好房子”政策出臺(tái)，到現(xiàn)在5個(gè)月時(shí)間，北京新房產(chǎn)品似乎已經(jīng)完成好幾輪迭代。“高得房率、架空層、陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、層高”等好房子要素從稀缺品和最佳賣點(diǎn)，也淪為現(xiàn)在新房項(xiàng)目的標(biāo)配。

北京新房的迭代，沒有哪年能像今年上半年這么快了，這種變化的周期甚至都不用半年計(jì)算，你這個(gè)月剛出的產(chǎn)品，我下個(gè)月可能就超過你了。

當(dāng)政策紅利讓所有新房項(xiàng)目都穿上“好房子”新衣，真正的戰(zhàn)爭才剛剛開始，當(dāng)下的北京樓市，已進(jìn)入“我有你沒有”的搏殺階段。

而“我有你沒有”，也是一家開發(fā)商能夠穿越當(dāng)下樓市寒冷周期的“救命稻草”。

在不斷變化的競爭環(huán)境中，我們也看到一些項(xiàng)目能從激烈的爭斗中，殺出一片天。而它們能突破重圍，靠的也不僅僅是一個(gè)“好房子”。

不屑“好房子”

當(dāng)北京新房市場都在卷“好房子”各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，有一個(gè)區(qū)卻“不屑”做好房子。

它就是海淀。

海淀新房市場，今年上半年迎來一輪爆發(fā)，2048套成交量相較去年同期大漲421%，幾乎是去年全年成交量的兩倍。

2025上半年北京16區(qū)新房數(shù)據(jù)

但海淀成交量的上升，并沒有“好房子”政策多大的功勞，因?yàn)楹５硇路康浆F(xiàn)在都沒有開放陽臺(tái)政策。

也可以說，海淀有自己的好房子標(biāo)準(zhǔn)。

今年3月份，海淀入市一大批新房開始和全北京好房子項(xiàng)目打擂臺(tái)，毫無疑問，海淀碾壓式獲勝。

從3月16日永豐南頤海澐頌率先開盤，便官宣606套，72.5億的銷售額。

再之后3月21日，功德寺雙雄和樾玉鳴、和樾望雲(yún)同日開盤，合體貢獻(xiàn)152億的銷售額。

當(dāng)業(yè)內(nèi)外對(duì)項(xiàng)目銷售海報(bào)的質(zhì)疑聲還在空中飄蕩時(shí)，三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始加速網(wǎng)簽了，截至6月底，三個(gè)多月的時(shí)間，它仨已經(jīng)順利登上全北京上半年新房網(wǎng)簽金額榜前三了。

圖源京樓銷售排行榜

但你說3個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品做得能有多驚艷嗎？在包哥開來，并沒有到掀翻飯碗的程度。

功德寺雙雄，是因?yàn)楸辈烤o挨著互聯(lián)網(wǎng)大廠，屬于上地學(xué)區(qū)，產(chǎn)業(yè)、教育加持，再加上10.5萬/平的指導(dǎo)價(jià)與同區(qū)域二手房形成了非常明顯的倒掛，促成了其銷售奇跡的發(fā)生。

永豐南頤海澐頌，有永豐產(chǎn)業(yè)的加持，再加上永豐南地鐵站、地鐵上蓋的商業(yè)、搬遷到項(xiàng)目西南側(cè)的建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部的頂級(jí)配套，最后搭配上它每平低于功德寺1萬5的單價(jià)，形成了自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)1個(gè)人買一個(gè)項(xiàng)目可能是因?yàn)?個(gè)亮點(diǎn)的打動(dòng)，當(dāng)100個(gè)人買一個(gè)項(xiàng)目，那就一定綜合實(shí)力的脫穎。

還有接替功德寺的朱房村雙子，可以說完全換了一種打法。

尤其是建發(fā)海晏，6月12日開盤，僅用不到3周時(shí)間，就以138套、40.58億的網(wǎng)簽成績成為北京6月份新房銷亞。

圖源京樓銷售排行榜

海晏的網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到13.5萬/平，套均總價(jià)起步都是2400萬+，屬于實(shí)打?qū)嵉暮勒?xiàng)目。

海晏就主打一個(gè)為高端客戶做的定制化豪宅“好房子”，在中關(guān)村軟件園、清北大學(xué)、清河水洗等絕版產(chǎn)業(yè)、地段、自然資源的加持下，在產(chǎn)品上采用高端定制化路線，小到門鈸、門牌都由非遺大師親自設(shè)計(jì)，讓項(xiàng)目在海淀甚至全北京“沒有平替”。

“無平替”是一個(gè)項(xiàng)目最大的殺傷力。

海淀好房子，是永豐南、功德寺地段、產(chǎn)業(yè)、教育加持下的好房子，是朱房村絕版河景、教育資源，無平替專屬定制好房子。

它們不提“好房子”，卻處處都是“好房子”。

一定程度上，海淀本身就沒有平替，所以它可以是最不屑按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)造房子的區(qū)域。

當(dāng)然，海淀一定強(qiáng)地段加持，不然也無濟(jì)于事，就比如海淀那兩個(gè)賣不動(dòng)的板塊，也很糟心。

不止“好房子”

與其說是“好房子效應(yīng)”正在消退，不如說是“唯得房率好房子意識(shí)”得到進(jìn)化。

當(dāng)現(xiàn)在的新房項(xiàng)目遍地“90%+實(shí)際得房率、架空層、會(huì)所、3米+層高”后，你達(dá)到要求只能說明你完成了最基本的要求，你不做就是退步。

所以，你一定要做到“不止好房子”這一個(gè)優(yōu)勢(shì)，才有可能在當(dāng)下的市場存活。

朝陽三間房兩個(gè)新房項(xiàng)目，保利朝觀天珺、金茂滿曜，都在近期攜著各項(xiàng)“好房子”要素入市。

其中，金茂滿曜在最后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中表現(xiàn)更好，從6月16日開盤到現(xiàn)在1個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)來到110套。

金茂滿曜網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（7.17）

滿曜能殺出重圍，不僅在于它對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的完美執(zhí)行，而且它還帶著自己獨(dú)有的“科技系統(tǒng)”大殺四方。

金茂的科技系統(tǒng)，真的就是完美展現(xiàn)了“我有你沒有”的特性。

而且當(dāng)你預(yù)算只有900萬，整個(gè)朝陽北路，能夠買到南向三面寬三居好房子的選項(xiàng)，真的就只有金茂滿曜一個(gè)。

海淀建發(fā)海晏的“無平替”優(yōu)勢(shì)，朝陽的金茂滿曜同樣適用。

而且還有非常重要的一點(diǎn)，金茂滿曜并沒有靠著自己“無平替”優(yōu)勢(shì)漫天要價(jià)，因?yàn)槭袌霾粫?huì)接受的，所以它在產(chǎn)品提升的基礎(chǔ)上把價(jià)格打了下來。

金茂滿曜的網(wǎng)簽均價(jià)只有7.8萬/平，相較于現(xiàn)在褡褳坡黃渠板塊新房普遍的8.4萬/平左右的價(jià)格，擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

“你賣得好是因?yàn)槟惚阋恕保皼]錯(cuò)，我便宜所以我賣得好”，這不是什么丟人的事兒，在如今的市場環(huán)境中，能把質(zhì)價(jià)比打出來，也不是易事。

通州梨園板塊的招商云璟攬閱3月份入市的時(shí)候，吃到了“副中心首個(gè)滿配好房子”的紅利，去化非常不錯(cuò)。

確實(shí)，“區(qū)域首個(gè)好房子項(xiàng)目”概念能夠吸引一大波買房人，但這樣的項(xiàng)目有且只有一個(gè)。

招商在八里橋的項(xiàng)目朝棠攬閱就不能再用這樣的概念，它只能“被迫”升級(jí)，不僅將三居的下限面積值降到了68平，還在云璟攬閱89平的客廳、主臥飄窗的基礎(chǔ)上，升級(jí)為落地窗。

朝棠攬閱68平樣板間

朝棠攬閱還在各項(xiàng)好房子標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，最大化的排布樓棟，讓南側(cè)樓棟盡享通惠河景資源。

還有石景山的首鋼璟悅長安，其實(shí)主打“石景山首個(gè)好房子項(xiàng)目”概念，便足夠站穩(wěn)腳跟。

但它也在好房子標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，做了交付標(biāo)準(zhǔn)方面的升級(jí)，尤其是97平的戶型，南向陽臺(tái)寬度達(dá)到1.8米，北向設(shè)備平臺(tái)寬度達(dá)到了驚人的1.7米。

這樣絕佳的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，也成為其他項(xiàng)目的效仿對(duì)象。

璟悅長安也上演“網(wǎng)簽閃電戰(zhàn)”，7月5日開盤，一周狂簽50套，單周成交量占全北京11%。

圖源京樓銷售排行榜

如果寫風(fēng)，就不能只寫風(fēng)。要做好房子，就不能只做好房子。

他們的成功，就在于能夠擁有買房人固有共識(shí)之外的超前預(yù)判。

這種超前預(yù)判，就在于他們已經(jīng)提前感知了“好房子紅利”正在消失。

2025年進(jìn)入下半場，北京樓市的變化也悄然而生，當(dāng)“好房子紅利”逐漸消失，對(duì)于即將入市的新房項(xiàng)目，如果不能做到海淀新房那樣的“不屑好房子”，也一定要做到像滿曜那般的“不止好房子”。

至少要在某一方面做到“無平替”。

誰也沒想到，之前按年計(jì)算的產(chǎn)品迭代周期，現(xiàn)在都需要按月計(jì)算了。

這時(shí)候就要清醒，因?yàn)閰?shù)卷到最后注定一無所有，要做到把標(biāo)準(zhǔn)化配置變成個(gè)性定制，在別人卷參數(shù)時(shí)造“癮點(diǎn)”。

而且政策紅利終會(huì)退潮，但人性的需求永不消散，新項(xiàng)目一定要從這些需求中找出藏著比“高得房率”更堅(jiān)韌的價(jià)值錨點(diǎn)。

當(dāng)好房子紅利逐漸消失，那些讀懂“人”而非“規(guī)”，那些清楚“需”而非“數(shù)”的項(xiàng)目，正在寒冬中長出新的春天。

下半場，是挑戰(zhàn)，更是機(jī)會(huì)。

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考