廣州之后，多地同時整治樓盤偷面積

文/鄧浩志

近日，全國多地陸續出臺文件針對“偷面積”現象提出整治措施。這些措施主要包括規范飄窗設計（僅允許廚衛采用內凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”增加面積）、將所有結構柱納入面積核算、對40米以上建筑的樓層花池進行功能限定（禁止改造為實用空間）、標準化建筑內部天井尺寸（避免增加戶型數量而壓縮天井尺寸）等。

以成都為例，根據成都下發的相關通知，其中要求“板率”增加值不得超過1.5%，這意味著開發商違規改造設備平臺導致板率超標將無法通過驗收。此外，通知還要求層高誤差值限制在0.15米以內，防止開發商通過加高夾層、隔板等方式變相擴容。

總的來說目前偷面積有兩大類，一類是明顯的違規偷面積，一類是合規利用灰色空間。

前者主要是指建筑驗收后的各種改造，包括拆掉飄窗臺，改造花池，給天井加樓板等等。這些屬于“無中生有”。部分主管部門存在睜一只眼閉一只眼的行為。或者故意允許某類型房企因此獲得更多利益。這種情況必須禁止，而且應該追究相關責任人的責任。畢竟這些偷面積帶來了比較惡劣的后果。一是打亂了市場價格體系，讓部分早期規劃產品和二手房價格出現了斷崖式的暴跌。二是引發市場不公，對沒有特殊“公關”能力的房企極為不公平，繼而導致地方房地產行業畸形發展，個別房企獲得額外的壟斷優勢。三是引發房地產行業競爭加劇，最近使用率“軍備競賽”在越來越多城市出現，住房套內面積大于建筑面積的不合理現象越來越多，有個別甚至宣稱高達140%使用率的樓盤。

后者則是地方根據建設“好房子”的目標，允許陽臺占比全屋面積越來越高。但交付之后，幾乎所有樓盤都對陽臺這種半敞開空間進行“室內化”改造，從而變身“陽改房”。目前部分城市已經允許新建住房陽臺占全屋比例達到30%，在高層的意志中，這屬于住房升級多功能可變空間的一部分，而在地方管理部門眼中，這屬于合規偷面積的默認空間。直接結果是地塊容積率的變相提高，地價的變相降低，這事直接的負面影響可能有限，但卻讓整個市場十分擰巴。比如好好的房間，為什么必須從陽臺改過來呢？比如為什么買房要簽商品房買賣合同，外加個裝修改造合同？再比如報建方案是否違規，目前主要依賴于評審的主觀判斷，這種裁量權過大，可能會引起嚴重的不公……

總之，目前我國的建筑設計規范還是房地產政策年年都在變，一個套一個再套一個，一層包裹一層，結果是要求越來越復雜，越來越難以判斷合不合規，對市場影響到底是好是壞。其實，規則越簡單，越容易理解、執行，也越有利于發展。

個人觀點，僅供參考